Obsah článku
Byty v pětipodlažních budovách — na první pohled je produkt nevzhledný: malý, stísněný, s mnoha společnými problémy (chybí společná koupelna, výtah a skluz pro odpadky). Poptávka po tomto bydlení však byla a zůstává stabilní. Navíc tyto byty kupují nejen ti, kteří nemají dost peněz na něco lepšího, ale také soukromí investoři. Zjistili jsme, že tento sektor trhu je z hlediska ziskovosti srovnatelný s luxusním bydlením. Je pravda, že rizika jsou mnohem vyšší.
Čekání na demolici
Městské úřady slibují, že za několik let se Moskva úplně zbaví pětipodlažní budovy. Již nyní staré panelové domy se zelenými nádvoří a staré ženy u vstupů osvobozují území pro nové monolitické budovy. Na sekundárním trhu s bydlením jsou však Chruščovovi stále ještě poměrně značně zastoupeni: objem jejich nabídky na sekundárním trhu s byty v hlavním městě téměř převyšuje nabídku jiných typů bydlení. Je zřejmé, že hlavní výhodou pětipodlažních budov v očích potenciálních kupujících byla vždy a zůstává jejich relativní levnost ve srovnání s dobrými panelovými a ještě více monolitickými domy, nemluvě o moderních nových budovách, které několikrát překonávají pětipodlažní budovy ve svých spotřebitelských kvalitách. Nicméně byty v domech, které jsou formálně určeny k demolici, se pronajímají, prodávají a kupují. Je to však pouze laskavost této nemovitosti, která přitahuje pozornost kupujících? Možná mají soukromí investoři tajný výpočet.
Začněme malým příběhem – to samé mohou říct obyvatelé doslova jakéhokoli moskevského Chruščov. Alexandra Nikolaevna Ivanova žije na 9. ulici Parkovaya už 30 let, protože ona a její manžel se přestěhovali do bytu v prvním patře zbrusu nové pětipodlažní budovy deset minut od stanice metra Shchelkovskaya. A zelené nádvoří v jejich oblasti nejsou darem vznešených investorů, ale výsledkem činnosti obyvatel. „Byli jsme mladí a aktivní,“ vzpomíná Alexandra Nikolaevna. „U subbotniků byly všechny yardy kolem osázeny stromy. Nyní javor a bříza lícují se střechami. Byt Alexandry Nikolaevny již dlouho potřebuje velké opravy. Potrubí se nekonečně ucpává, podlahy se hnijí, rámy oken jsou suché. Dalo by se obrátit na vnučky a neteře. Ale Alexandra Nikolaevna to nechce.
„Proč utrácet peníze za opravy, pokud bude dům zbořen,“ tvrdí. „Všichni obyvatelé mluví o demolici. Není přesně známo, kdy k tomu dojde. Pokud ano, proč ztrácet peníze v bytě? “
Natalia, neteř Alexandry Nikolaevné, má stejný názor. Na své 11. Parkové ulici prostě tapetu znovu vložila. Je škoda utrácet více peněz. Pravda, stejně, občas musíte něco napravit: dům je starý – jedna nebo druhá věc se neustále zhoršuje. Někdy si Natalya dokonce myslí: možná prodat? Avšak za částku, kterou pomůže pro její třípokojový byt, si můžete koupit „kopeckový kus“, pokud se nepohybujete mimo Moskevský okruh. Čeká se na zaslíbené přesídlení.
Stejné myšlenky nezanechávají obyvatele stovek pětipodlažních budov po celé Moskvě. Největší počet je dnes soustředěn na severu („Rechnoy Vokzal“), jihozápad („Profsoyuznaya“, Cheryomushki) a jihovýchodně od Moskvy („Tekstilshchiki“)..
Směnárna za příplatek
Program demolice pětipodlažního a chátrajícího bydlení byl schválen výnosem moskevské vlády ze dne 2. července 2002. Ve střední a jižní části hlavního města dosud nezůstaly prakticky žádné pětipodlažní budovy. Yugo-Vostochny bude v roce 2008 osvobozen od „khrushchebů“, Vostochného a severovýchodu – v roce 2009 a severního, jihozápadního a Zelenogradského – v roce 2010.
Kromě toho je třeba poznamenat, že program demolice pětipodlažních budov v Moskvě se skutečně realizuje. A zaslíbeným je docela možné uvěřit. Každá pětipodlažní budova v Moskvě je tedy odsouzena ke zboření. Jedinou otázkou je načasování.
Zde začíná zábava. Kupodivu jsou byty v pětipodlažních budovách v Moskvě časem dražší. Cena za ně závisí nejen na oblasti, ale také na době demolice. Čím blíže k „fatální linii“, tím dražší. Podle odborníků rostou náklady na byt v pětipodlažní budově, o níž je přesně znám datum demolice, nejméně o 10%. A dnes je podíl těchto bytů na sekundárním trhu s nemovitostmi tak malý – asi 18%.
Kupující bytů „odsouzených“ mohou být zhruba rozděleny do dvou kategorií. Do první skupiny patří lidé, pro které je hlavní výhodou bydlení nízká cena. Pětipodlažní budovy jsou ideální volbou pro ty, kteří si chtějí koupit levný obytný prostor v Moskvě: za 90-120 tisíc dolarů můžete hledat „jednopokojový“ nebo dokonce „dvoupodlažní“ byt v přijatelné vzdálenosti od metra. Existuje mnoho důvodů pro takové nízké ceny pro moderní Moskvu, vyjdeme ze dvou hlavních. Tyto apartmány jsou velmi nepříjemné a malé. Jsou však levné, z velké části kvůli jejich malé ploše, protože absolutní náklady na byt v hlavním městě se ve většině případů počítají vynásobením počtu metrů čtverečních určitou pomyslnou cenou.
Další kategorií kupujících jsou soukromí investoři. Mají dlouhodobý dosah: vědí, že nevhodný a levný byt v Chruščově se za rok nebo dva promění v nové bydlení, což bude stát mnohem více. Majitel obytného prostoru v zbořeném domě může podle vlastního uvážení za to získat náhradu v penězích nebo metrech čtverečních. V prvním případě mu bude uhrazena cena bytu za tržní cenu plus náklady na všechny náklady spojené s nákupem nového bydlení a stěhováním (provize realitní společnosti, která bude muset zaplatit za hledání nového bytu, mzdy stěhovačů atd.).
Pokud se osoba rozhodne pro odškodnění „v naturáliích“, pak v souladu s novým zákonem o bydlení a zákonem „Záruky města Moskvy za osoby uvolňující obytné prostory“ má k dispozici byt ve stejné oblasti jako dům určený k demolici. Výjimkou jsou Zelenograd a Ústřední správní obvod: v nich jsou byty uváděny v okrese. Což však není vůbec špatné pro obyvatele centrální části města: čtvereční metr silnic ve všech částech ústředního správního obvodu.
Nejlepší část pro osadníka je, že poskytovaný byt musí mít tolik místností, jako ten, který daná osoba ztratila. Požadavek na odpovídající počet pokojů navíc nezávisí na skutečné velikosti bytu a jeho uspořádání. Je zřejmé, že většina migrantů znatelně získává záběry. Pro srovnání: standardní velikost jednopokojového bytu ve starých domech je 30-32 m2. m, dvě místnosti – 45-50 m². m. V moderních nových budovách ekonomické třídy, průměrná velikost „odnushki“ – 40-45 metrů čtverečních. m, „kopeck kus“ – 55-70 sq. m. To znamená, že zkušený investor, který má dobré dovednosti a má potřebné informace zasvěcených osob, možná koupí bytu v zbořené pětipodlažní budově včas (tj. před uzavřením prodeje v odsouzeném domě), jednoduše vyhraje na počtu metrů čtverečních. Mohou běžet v různých variacích od 10 do 20. Vynásobte stejným průměrem 4 tisíce dolarů za metr čtvereční a dostáváme částku asi 50 – 60 tisíc dolarů, což investor dostane prakticky zaručenou.
Za další záběry osoba buď nic neplatí, nebo je příplatek minimální. Město ve skutečnosti daruje tuto oblast bývalému majiteli za právo zbořit dům, ve kterém žil. Tento dárek se stává čistým ziskem pro kupce starých bytů. Upozorňujeme, že výše zisku nijak nezávisí na spotřebitelských kvalitách bytu: obyvatelé prvního patra například dostávají nové byty obecně..
Výhodou není jen záběry. Náklady na nové bydlení jsou a priori vyšší než náklady na staré bydlení. Cena nejskromnějších jednopokojových bytů v nových budovách se pohybuje kolem 110 tisíc dolarů. Náklady na nové budovy rostou před očima, jak se objevují nové podlahy, a navzdory dnešní stabilizaci odborníci stále předpovídají nárůst nákladů na nové budovy nejméně o 15% do konce roku. Díky pečlivému výběru možností tak může taková operace přinést hmatatelné zisky v krátké době..
Dnes si můžete koupit dvoupokojový byt v Chruščově, pět minut jízdy městskou hromadnou dopravou od stanice metra Shchelkovskaya za 122 000 $. Deset minut od stejné stanice je cena kusu kopecky v budově ve výstavbě asi 183 000 $. První část je 42 sq. m, druhý – 72,2 sq. m.
Rizika a výpočty
Přes atraktivitu tohoto typu investice má tato cesta své nástrahy. Za prvé, s takovou transakcí je snadné se mýlit s načasováním. Nový bytový zákon vyžaduje, aby byli obyvatelé varováni před demolicí nejméně rok předem. Každý však ví, že požadavky zákona v naší realitě jsou někdy nepředvídatelným způsobem lomeny. Více než jednou, realitní kanceláře museli vypořádat s tím, že lidé byli informováni o vystěhování doslova měsíc před demolicí domu. Je to velmi jednoduché: jakmile je nalezen investor, úřady začnou spěchat. Stát se vlastníkem takových informací však není vůbec tak obtížné, jak by se mohlo na první pohled zdát. Specialisté na prefekturní úrovni se stále účastní různých přípravných opatření před podpisem moskevského nařízení vlády o uznání budovy za nouzovou nebo podléhající demolici v rámci jakéhokoli městského programu. Seznámení s nimi bude užitečné pro všechny začínající investory. Jejich služby jsou levné, někdy stačí společné výlety do restaurace. A informace získané od nich mohou být opravdu neocenitelné. I když nejsou také vševědoucí: projekt lze zpomalit i v horních vrstvách byrokratické moci – lidé pracují všude, kde získají svůj podíl na procesu, a pokud je někdo převyšován, může se návrh usnesení ztratit. Náhodou.
Takže plány jsou dodržovány, ale flexibilní. Datum demolice se blíží i ustupuje. To znamená, že očekávání, že se v roce přestěhujete do nového bytu, nemusí být ospravedlnitelná, a budete muset bojovat o dalších pár let s prosakujícími trubkami a průvanem..
I když to lze vzít v úvahu i ve fázi nákupu. Je třeba mít na paměti, že pořadí závisí nejen na rozvrhu kanceláře starosty, ale také na popularitě oblasti. Například v Cheryomushki je demolice mnohem aktivnější než kdekoli jinde v Maryina Roshcha. Pokud vývojáři žádají tuto oblast o nové budovy, rychle se zboří pětipodlažní budovy.
Další důležitý bod: byt jako náhrada se poskytuje osobě, pouze pokud nevlastní jiný domov. Jinak se peněžní kompenzace stane „útěšnou cenou“. A tato částka je zpravidla nepřekonatelně nižší než skutečné náklady na byt na trhu. Ačkoli ve skutečnosti v historii Moskvy dosud nebyly žádné případy, kdy by se někdo odvážil uplatnit právo na peněžní náhradu za zboření domu. V žádném případě si realitní makléři a právníci, s nimiž jsme hovořili, si na nic podobného nevzpomenou. A nemohli jsme najít žádné precedenty sporů. Důvod je vidět v extrémně neuspokojeném postupu pro výpočet této samotné náhrady. Neexistují žádné normy, pojem „tržní ocenění“ je poměrně volný. Před čtyřmi lety se jeden z osadníků rozhodl požádat o skutečnou tržní hodnotu svého třípokojového bytu v centru města, a to dokonce s ohledem na dobré opravy, které v něm byly provedeny před dvěma lety. Bylo mu však jasně vysvětleno, že maximum, na které se může spolehnout, je částka vypočtená vynásobením metrů čtverečních z celkové plochy bytu průměrnými náklady na metr čtvereční v hlavním městě. Muž pochopil všechno správně a vzal dlužníka za nový byt.
Konečně je zde možnost, že byt poskytnutý jako náhrada za ztracený nebude stále ve vaší oblasti. V 90% případů je zákon respektován, ale stále existovaly precedenty, když byl člověk proti své vůli obdržen byt, ne tam, kde dříve žil. A žádné soudy nepomohly. Takové situace jsou výjimkou, ale nikdo proti nim není imunní..
Registrační cena
Samotný postup koupě bytu v domě, který je předmětem demolice, se stále provádí stejným způsobem jako koupě bytu v kterémkoli jiném domě. V tomto případě zákon nestanoví žádná omezení. Když se však vydá vyhláška o demolici domu a začne se znovuusídlování, registrace transakcí s tímto objektem se ukončí. Když tato událost přijde, je těžké předvídat. Načasování závisí pouze na rozhodnutí místního pasového úřadu – v jakém okamžiku se přestane registrovat v těchto bytech. Pro to neexistují žádná obecná pravidla. A cestovní kanceláře se to snaží dopředu, jinak musí čelit hlavnímu problému přesídlených domů – prudkému nárůstu rozvodů a počtu registrovaných příbuzných. Všimněte si, že zástupci městských úřadů se naučili docela efektivně prokázat, že rozvod je fiktivní, a registrace příbuzného proběhla poté, co byla registrace v domě „uzavřena“..
Důvodem je skutečnost, že v moskevských právních předpisech o bydlení je taková jemnost: nájemci budov pětipodlažních budov se mohou registrovat, aby zlepšili své životní podmínky, pokud má každý registrovaný nájemce méně než 10 metrů čtverečních. m obytného prostoru. U obecních bytů je to 15 čtverečních metrů. m. Je třeba poznamenat, že tato kategorie nájemců během znovuusídlování dostává nové byty mimo pořadí. Je také důležité, aby občané žijící v jednom bytě, spojeni podle známek příbuznosti nebo majetku, ale mající vlastní zdroje příjmu, samostatný rozpočet a vedoucí samostatnou ekonomiku, pokud vyjádří svou vůli, byli uznáváni jako různé rodiny. A proto podléhají samostatné registraci jako ti, kteří potřebují zlepšit podmínky bydlení. To znamená, že pokud rodiče a jejich dospělé dítě a jejich rodina žijí ve stejném bytě, mohou samostatně požádat o zlepšení svých životních podmínek. Kromě toho je zakázáno ubytovat v jedné místnosti dospělé občany různého pohlaví bez jejich písemného souhlasu (pokud nejsou manželé). Rozloha přidělená pro jednu osobu podle zákona města Moskvy je 18 čtverečních metrů. m. Jak to ve skutečnosti funguje? Vezměte například průměrnou rodinu (manžel, manželka a jejich dospělý syn) žijící v pětipodlažní budově v jednom pokoji. Takové rodině by měl být dán byt se dvěma pokoji. Zkomplikujme situaci. Syn se oženil a zaregistroval si jeho manželku. On a jeho rodiče požádali o zlepšení svých životních podmínek samostatně. V tomto případě mohou počítat se dvěma byty. Pokud také předepíšete babičce, která naléhavě potřebovala péči, můžete získat tři. Pravděpodobně není třeba dále komplikovat, logika je již jasná.
Jak je zřejmé z příkladu opakovaně citovaného vedoucím moskevského stavebního komplexu Vladimirem Resinem, museli zástupci odboru obecního bydlení zabývajícího se znovuusídlováním domů, které mají být zbořeny, čelit následující možnosti: v jednompokojovém bytě bylo přihlášeno 14 nájemníků. Kromě toho byly všechny zaregistrovány na zcela právním základě. Z čehož vyplývá závěr: neexistuje žádné omezení pro lidské mazání, které těží z jakéhokoli státního svobodníka. A závěr číslo dvě: dokonce i na stabilním trhu, kdy ceny nerostou, ale u řady kategorií bydlení dokonce klesají, mají odborníci, kteří jsou obeznámeni se složitostí legislativy a pečlivě si tento problém prostudovali, vždy příležitost vydělat si slušné peníze. Proto jsou specialisty.
Jak je možné vydělat peníze na demolici pětipodlažní budovy?