Obsah článku
Shrnutí výsledků roku je již reálné, dalo by se říci neotřesitelná tradice, a to nejen v naší zemi. Právě v předvečer nového roku se začnou objevovat zprávy „letos byl postaven, dokončen, těžen, prodán, přijat…“. Ale co mohu říci, my všichni, tak či onak, rozloučit se s odcházejícím rokem, začneme shrnovat – co se nám podařilo, co se stalo a co se musí udělat příští rok.
Trh s nemovitostmi samozřejmě není výjimkou této tradice. Po skončení takového významného období můžete porovnat objem stavby v letošním a loňském roce, ceny rezidenčních a komerčních nemovitostí a pokusit se zhodnotit vyhlídky. Jaké zajímavé a významné se stalo na trhu s nemovitostmi v Moskvě v roce 2012, což nás opouští? Jaké jsou prognózy odborníků pro příští rok?
Dynamika cen
Ačkoli v Moskvě nedošlo v průběhu roku 2012 k prudkým nárůstům cen nemovitostí, ceny stále vykazují silný vzestupný trend. Nejživějším příkladem – pokud byly na začátku roku průměrné náklady na nemovitosti v hlavním městě stanoveny na 162 tisíc rublů za metr čtvereční, pak na konci prosince toto číslo vzrostlo na 186 tisíc rublů na „čtverec“. Rozdíl přesahuje 20 tisíc rublů a je celkem hmatatelný. V dolarech je rozdíl mezi průměrnou cenou za metr čtvereční v Moskvě na začátku a na konci roku ještě výraznější – v lednu 5,29 tisíc dolarů a v prosinci 6,07 tisíc dolarů. Mezník, který se stal mezníkem šesti tisíc, „průměrným“ metrem čtverečního bydlení v hlavním městě letošního roku, přesto překonal.
Pokud jde o moskevské okresy, situace vypadá takto: Arbat pevně zastává pozici vůdce, ale kandidáti na druhé a třetí místo se během roku měnili téměř každý měsíc. Počátkem prosince 2012 dosáhly náklady na metr čtvereční na Arbatu 9 382 tisíc dolarů. Jen před 11 měsíci za jeden „čtverec“ bytu v samém centru hlavního města požádali v průměru o 9 033 tisíc dolarů, takže cena vzrostla o 1,1%.
V roce 2012 patřili Kitai-Gorod, Chamovniki, Ostozhenka, Yakimanka a Tverskaya mezi pět nejlepších vůdců, kteří se v žebříčku nejdražších čtvrtí Moskvy střídali na druhém a třetím místě..
A pokud v lednu letošního roku průměrné náklady na jeden metr čtvereční v žádném z těchto okresů nedosáhly 9 tisíc dolarů, pak do prosince cena jednoho metru čtverečního v okrese Tverskoy přesáhla 9,09 tisíc dolarů a v Ostozhenka se přiblížila tomuto číslu a činila 8,97 tisíc dolarů.
Údaje o hodnocení tedy naznačují, že cena za metry čtvereční v Moskvě pomalu a stabilně roste. Navíc náklady na nejdražší nabídky „ekonomické třídy“ a „elity“ – nejdražších metrů čtverečních, se zvýšily nejvíce..
Náklady na elitní rezidenční nemovitosti v hlavním městě za rok se tak podle výzkumných údajů z ContactRealEstate zvýšily o 3,7% a v průměru činily 16,4 tisíc dolarů. V roce 2012 bylo na elitním trhu s nemovitostmi uzavřeno více než 800 transakcí (výsledky za rok 2011 – 657 nákupních a prodejních transakcí).
Je zajímavé, že pokud v loňském roce bylo více než 60% kupujících elitního bydlení v centru Moskvy úředníky, letos počet státních zaměstnanců mezi těmito kupci prudce poklesl na 5%, uvedla Anastasia Mogilatova, generální ředitelka Welhome. Odborníci však poznamenávají, že to neznamená snížení úrovně příjmů úředníků, s největší pravděpodobností ve světle posílení boje proti korupci se jednoduše rozhodli spolehlivěji skrýt své akvizice. Potvrzuje to skutečnost, že mezi kupujícími „elity“ v roce 2012 je téměř 10% nepracujících důchodců. Nejvyšší poptávka byla po elitních nemovitostech v okresech Khamovniki, Ostozhenka, Tverskoy a Presnensky hlavního města..
Sviblovo, Shchukino a Pokrovskoye-Streshnevo byly v prosinci 2012 uznány jako nejlevnější oblasti Moskvy, cena jednoho metru čtverečního zde byla stanovena na 5,1 tisíc dolarů. Pro srovnání: v lednu odcházejícího roku byla nejlevnější oblastí hlavního města Strogino – 4,9 tisíc dolarů za „čtverec“. V průběhu roku se však cena za metr čtvereční v této oblasti zvýšila na 5,3 tisíc dolarů, což Stroginu umožnilo prudce stoupnout v žebříčku moskevských okresů.
Nejzajímavější nové budovy – 2012
Během tohoto roku bylo v hlavním městě postaveno celkem více než 1,1 milionu metrů čtverečních bytů. To je téměř o 20% méně než v roce 2011.
V hodnocení nejlevnějších nových budov v hlavním městě v odcházejícím roce byly ZhKK „Vanil“ nacházející se v jižním správním obvodu, v Moskvorechye-Saburovo, „Tsaritsyno“ – Biryulyovo Vostochnoye, RC „Obytný dům MPI“ – Babushkinsky District, „Zeleny Bereg“ – Chertanovo Central , stejně jako „Zagorie“ – také Biryulyovo Vostochnoye.
Obytný komplex „Tsaritsyno“ se také stal největší novou budovou v Moskvě, průměrná cena bytů zde byla stanovena na 98 tisíc rublů (asi 3,2 tisíc dolarů) za „čtverec“.
Již jsme psali o nejvýznamnějších a nejzajímavějších nových budovách v hlavním městě, takže bych jen rád poznamenal, že během roku 2012 bylo do provozu ve „Staré“ Moskvě 71 bytových domů. Průměrná cena jednoho metru čtverečního v nových budovách v Moskvě za rok vzrostla o 9% a byla stanovena na 171 tisíc rublů (asi 5,6 tisíc dolarů). Průměrná cena poněkud předražená ve srovnání s nejdostupnější nabídky byla vytvořena kvůli vysokým cenám nových budov v Ostozhenka a Khamovniki. Zde na jeden metr čtvereční často žádají alespoň 20 tisíc dolarů a v některých elitních klubových domech – více než 30–40 tisíc dolarů.
Hypotéka
Odcházející rok končí hmatatelným nárůstem objemu vydaných hypotečních úvěrů, který se ve srovnání s rokem 2011 zvýšil o 30%. Hypotéky na rok 2012 se však zdražily. Pokud v předchozím roce banky v průměru vydaly hypoteční úvěry na 12,5-13% ročně, pak v roce 2012 toto číslo vzrostlo na 13,5-14%.
A na konci roku již mnoho bankovních institucí, zejména Sberbank, oznámilo, že sazby v příštím roce opět porostou a mohou podle odborníků dosáhnout 15% ročně.
Banky byly ochotnější poskytovat hypoteční úvěry na hotové byty na sekundárním trhu, je obtížnější získat hypotéku na bydlení v nedokončeném rezidenčním komplexu. A sazby v tomto případě jsou vyšší o 1-3%, a požadavky na dlužníky jsou přísnější. Mezi mnoha nabídkami však najdete velmi výhodné nabídky. Pokud banka aktivně spolupracuje s developerem, jako je tomu u rezidenčního komplexu „Gorki-8“, lze hypoteční sazbu snížit na 9–10% ročně. Takové nabídky jsou samozřejmě vzácné, výběr objektů je v tomto případě omezený, ale sazby jsou mnohem atraktivnější než průměr na hypotečním trhu.
„Nový“ Moskva
Nejvýznamnější událostí odcházejícího roku byla samozřejmě anexie území tzv. „Nové“ Moskvy do hlavního města. Ve městě se objevily dva nové okresy – Novomoskovsky a Troitsky a vývojářům se otevřely široké vyhlídky na rozvoj poměrně velkých území.
Podle společnosti „Azbuka bydlení“, v roce 2012 průměrné náklady na metr čtvereční v „New“ Moskva zvýšila o 6,3% a je v současné době 83 tisíc rublů (asi 2,7 tisíc dolarů). Tempo růstu cen se začátkem roku ukázalo být méně, než předpokládali realitní kanceláře, což předpovídalo prudký nárůst poptávky po bytech v nově vytvořených správních obvodech.
Pokud je v historické části města čím blíže nová budova k moskevskému okruhu, tím levnější je cena za metr čtvereční, pak v „Nové“ Moskvě je situace opačná – nacházejí se na „opačných stranách barikád“ a hodnota nemovitostí se zde prudce zvyšuje, když se přibližuje k moskevskému okruhu.
Odborníci nazývají rezidenční komplex „Moskva A101“, kde je možné zakoupit jednopokojový byt za tři miliony rublů, rezidenční komplex „Nový Vatutinki“ a rezidenční komplex „Prestige“ jako nejdostupnější nové budovy „Nové“ Moskvy. Obytný komplex „Vatutinki“ se také nazývá nejambicióznějším projektem v nově připojených územích – zde je kupcům věnováno více než 1,6 tisíc bytů. „Vatutinki“ je celý mikrodruh jen 14 kilometrů od Moskevského okruhu, se dvěma školami a třemi školkami.
Průměrné náklady na jeden metr čtvereční na sekundárním trhu „New“ Moskva dnes podle studie společnosti „Peresvet-Invest“ dosahuje 96 tisíc rublů, což je v průměru o 17,4% více než v moskevském regionu. Takže samozřejmě vstup do hlavního města na realitním trhu těchto území.
závěry
Takže rok 2012 pro Moskevskou nemovitost se ukázal být celkově celkem stabilní a klidný, bez výkyvů a prudkých cenových skoků. Poptávka rostla, počet nabídek na primárním i sekundárním trhu vzrostl, náklady na všechny kategorie rezidenčních nemovitostí se mírně zvýšily. Cena za metr čtvereční v Moskvě se v průměru zvýšila o 1,5–2% měsíčně. Nejvýraznější skok v cenách byl zaznamenán v říjnu, ale v létě došlo k sezónnímu klidu jako vždy.
Z nejzajímavějších bodů bych rád znovu poznamenal nárůst prodeje a nákupu luxusních bytů, zvýšený zájem o vícebytové byty a hmatatelný nárůst objemu hypotečních úvěrů.
Podle realitních kanceláří se kupující stále více zajímají o třípokojové byty, které v loňském roce z hlediska počtu transakcí jednoznačně ztratily na kompaktnějších obytných oblastech. Ale zájem o studio apartmány a malé „odnushki“, naopak, se snížil.
Kupující stále více upřednostňují nákup bytů v monolitických nebo panelových budovách a příliš drahé „stalinkas“ lze dnes nazvat outsideri trhu – zájem o ně se výrazně snížil.
V roce 2012 se úřady nepodařily vyřešit problém s podváděnými akcionáři – situace v této oblasti se pro spoluinvestory stále nevyvíjí nejlépe a současné zákony nemohou chránit jejich zájmy. Mnoho odborníků nazývá návrh na zavedení povinného pojištění kapitálových prémií na bydlení jako pokus „přesunout rozpočtové náklady na ramena pojišťoven“ a předpovídá, že nový zákon povede ke zvýšení nákladů na byty v nových budovách.
Prognózy do budoucna
Odborníci jednomyslně slibují, že v příštím roce by člověk neměl očekávat žádné drastické změny situace na kapitálovém trhu s nemovitostmi..
Hypoteční sazby, navzdory nedávným stížnostem prezidenta, který poznamenal, že hypoteční úvěry nejsou pro většinu Rusů k dispozici, se budou i nadále zvyšovat, řekl Andrei Vladykin, vedoucí oddělení hypoték a půjček v NDV Real Estate. Neexistují žádné předpoklady pro snížení hypotečních sazeb, takže by se od bank nemělo očekávat lepší nabídky.
Zvýšení sazeb na 15% povede nepochybně ke snížení poptávky po nemovitostech – ne všichni kupující budou za takových podmínek připraveni získat hypoteční úvěr. Kromě toho, pokud sazby hypoték dosáhnou 19% (a existují takové pesimistické předpovědi), bude většina potenciálních kupců nemovitostí raději získat půjčky v cizí měně. Úrokové sazby hypotečních úvěrů v dolarech pravděpodobně zůstanou na úrovni 9–10% ročně. Hypotéka v dolarech se však vydává jednak na dobu až 15 let, a jednak – téměř vždy pouze na sekundární bydlení.
„Nový“ Moskva začne vývojáři aktivně rozvíjet. Podle Sergei Sobyanina, starosty hlavního města, se očekává masivní rozvoj v oblastech v bezprostřední blízkosti Moskevského okruhu. Obecně platí, že úřady již vydaly povolení k výstavbě nejméně 30 milionů metrů čtverečních bydlení v „nové“ Moskvě, takže Novomoskovsky a Troitsky okresy rozhodně čekají na stavební boom. Jak však Sergej Sobyanin slíbil, kolem Troitska se objeví zóna nízkopodlažních budov a oblasti vzdálené od města se stanou přírodními zónami, náměstími a parky.
Očekává se, že v roce 2013 se bydlení v hlavním městě bude zvyšovat cena se stejnou mírou inflace, to znamená, přidávat 0,5-1-2% měsíčně, což nakonec povede ke zvýšení cen o 7-10% ročně.
Na rozdíl od předpovědí některých analytiků v roce 2012 nepronikla nová finanční krize a v roce 2013 se neočekávají ostré šoky. Ceny nemovitostí v dolarech mohou dokonce klesat, což usnadní snížení poptávky. V blízké budoucnosti odborníci předpovídají nadbytek nabídky na trhu nad poptávkou – neexistují žádné předpoklady pro zvýšení příjmů domácností a vzhledem ke zvyšování hypotečních sazeb si většina Rusů nemá kam půjčit peníze na nákup bytů v hlavním městě. Od kupujících by se tedy nemělo očekávat velké množství aktivit, léto 2013 se může stát úplně „mrtvou“ sezónou a během období čekání na změny v ekonomice nebo po negativních zprávách z politické arény může poptávka klesnout na nulu, předpovídá Oleg Repchenko, vedoucí analytického centra “ Ukazatele trhu nemovitostí IRN.RU “.
Mezi další novinky, které budou mít v roce 2013 dopad na trh s nemovitostmi, patří zavedení daně z luxusu slibované Vladimírem Putinem, a to i za luxusní byty. Dosud není známo, jaká bude sazba této daně, ale zdá se, že poptávka po drahých bytech v centru hlavního města se nijak nesníží.
Kromě toho přecenění katastrální hodnoty půdy v Moskvě nepochybně povede ke zvýšení hodnoty nemovitostí – vývojáři nyní zaplatí v průměru 1,5krát více za pozemky..
Úřady budou nadále bourat zchátralé pětipodlažní budovy: v roce 2012 bylo zbouráno pouze 30 takových domů a v budoucnu se plánuje přemístit a zbourat nejméně 88 pětipodlažních budov v různých částech hlavního města..
Cena nemovitostí v „New“ Moskvě bude i nadále růst a rozdíl od zbytku Moskevské oblasti bude stále hmatatelnější. Na sekundárním trhu nových metropolitních okresů budou náklady na jeden metr čtvereční překročit 100 tisíc rublů, na primárním trhu se přiblíží této značce.
Kancelář starosty bude i nadále opravovat odchozí dálnice a budovat nové dopravní uzly, bude i nadále aktivně bojovat s dopravními zácpami a v Moskvě se otevřou nové stanice metra. Jak to ovlivní trh s nemovitostmi v hlavním městě – ukáže se už tak blízko roku 2013, jehož výsledky shrneme také za 12 měsíců. Sváteční pozdravy!
Mohli byste prosím poskytnout více detailů o výsledcích Moskevské nemovitosti v roce 2012? Zajímá mě, zda došlo k nějakému růstu nebo poklesu v porovnání s předchozím rokem. Rád bych také věděl, zda byla nějaká specifická oblast považována za úspěšnější než ostatní. Děkuji.
V roce 2012 docházelo v Moskvě k mírnému růstu na trhu nemovitostí. Průměrné ceny bytů stouply o 2,5 % ve srovnání s předchozím rokem. Největší nárůst byl zaznamenán v centrálních oblastech města, kde ceny narostly o 4 %. Naopak ve vzdálenějších částech města došlo k poklesu cen o 1 %. Byty s dobrou dostupností veřejné dopravy byly velmi žádané a jejich cena stoupla o 6 %. V bezprostřední blízkosti metra se ceny zvýšily o 10 %. Celkově lze říci, že bytový trh v roce 2012 zaznamenal stabilní růst, především díky stabilitě ekonomické situace v zemi.
V roce 2012 docházelo v Moskvě k mírnému růstu na trhu nemovitostí. Průměrné ceny bytů stouply o 2,5 % ve srovnání s předchozím rokem. Největší nárůst byl zaznamenán v centrálních oblastech města, kde ceny narostly o 4 %. Naopak ve vzdálenějších částech města došlo k poklesu cen o 1 %. Byty s dobrou dostupností veřejné dopravy byly velmi žádané a jejich cena stoupla o 6 %. V bezprostřední blízkosti metra se ceny zvýšily o 10 %. Celkově lze říci, že bytový trh v roce 2012 zaznamenal stabilní růst, především díky stabilitě ekonomické situace v zemi.