Přehled trhu s nemovitostmi v Moskvě a Moskevské oblasti za rok 2011

Obsah článku

---

• Zvýšení transakcí s hypotečním úvěrem
• Zvýšení transakcí v nízkopodlažním sektoru
• Zlepšení kvalitativních charakteristik bytových komplexů
• Zvýšená poptávka po nových budovách
• Snížení poptávky po elitních nabídkách
• Expanze Moskvy
• Nejzajímavější nové budovy v Moskvě a Moskevské oblasti v roce 2011
• Předpověď na rok 2012

---

Obvykle v předvečer nového roku je obvyklé shrnout a analyzovat, co se stalo za posledních 12 měsíců, což téměř dokončený rok překvapilo a potěšilo. Specialisté na trhu s nemovitostmi ruského hlavního města nebyli výjimkou, zejména odborníci z předních agentur, jako je MIEL-Nedvizhimost a společnost Azbuka Zhizni, kteří již na základě výsledků své práce během roku učinili závěry..

Podle realitní kanceláře MIEL-Novostroyki tak v roce 2011 v průměru v Moskvě činily náklady na 1 metr čtvereční v nové budově 204 tisíc rublů, zatímco v moskevském regionu byla tato hodnota stanovena na 64 tisíc rublů..

Byty v nových budovách ve městech moskevského regionu přitahují pozornost kupujících právě díky jejich nižším nákladům, a to navzdory často obtížné situaci s výměnou dopravy a dlouhé době strávené na cestách do hlavního města.

Zvýšení transakcí s hypotečním úvěrem

Snížení hypotečních úrokových sazeb, které bylo pozorováno v průběhu roku 2011, vedlo ke skutečnosti, že počet transakcí, které se týkaly přitahování hypotečních úvěrů, se výrazně zvýšil. V průměru se počet transakcí s nemovitostmi pomocí úvěrových fondů zvýšil o 8-10%, podle odborníků se trh hypotečních úvěrů přiblížil ukazatelům před krizí a může dosáhnout úrovně roku 2007 již příští rok.

Hypoteční sazby v roce 2011 klesly na 12,5%, pro srovnání – v roce 2010 to bylo 13,1% a v roce 2009 – 14,3%. Nárůst popularity hypoték napomáhá také skutečnost, že již od 1. ledna 2012 je možné využít mateřský kapitál k splácení hypotečního úvěru a provést první platbu za zakoupené bydlení.

Průměrná velikost hypotéky v Moskvě byla 3 miliony rublů, nejčastěji půjčku půjčují dlužníci na 20 let, popularita hypoték na kratší období je mnohem nižší.

Také v roce 2011 mnoho ruských bank snížilo velikost zálohy, pokud dříve museli kupující nemovitostí zaplatit částku alespoň 30% z hodnoty nemovitosti, nyní je průměrná záloha stanovena na 20%, a v některých bankách – 10%.

Můžeme tedy hovořit o pozitivním trendu na trhu hypotečních úvěrů a zvýšení počtu transakcí zahrnujících vypůjčené prostředky..

Nicméně, jak odborníci poznamenávají, i přes takové snížení sazeb jsou hypotéky pro většinu obyvatel hlavního města stále nedostupné..

Zvýšení transakcí v nízkopodlažním sektoru

Kromě skutečnosti, že se zájmy mnoha kupujících nemovitostí spěchaly k moskevskému regionu, došlo v roce 2011 také ke zvýšení popularity venkovských domů, tzv. „Jednopodlažního sektoru“ (i když většina moderních chatek se stále staví ve 2– 3 patrech)..

Poptávka po chalupách v moskevském regionu v průběhu roku v průměru vzrostla o 2-3% za měsíc, roste také poptávka po pozemcích bez smlouvy, která zůstala nejžádanějším produktem na příměstském trhu s nemovitostmi.

Ben Grasso. Nezemletý. 2011

Podle odborníků v současné době existuje nadměrná poptávka nad nabídkou a nedostatek hospodářských domů a kvalitních měšťanských domů.

Průměrné náklady na 1 metr čtvereční v oblasti příměstských nemovitostí se během roku 2011 mírně změnily – zvýšily se pouze o 2-3% a mezi elitními příměstskými nemovitostmi došlo dokonce k poklesu hodnoty – o 3-5%.

Směr Novorizhskoe zůstává lídrem v transakcích s nemovitostmi.

Zlepšení kvalitativních charakteristik bytových komplexů

V roce 2011 došlo konečně ke zlepšení kvality nově postavených bytových komplexů, a to nejen ve vztahu k použitým stavebním materiálům, ale také k pozornějšímu přístupu k infrastruktuře bytového komplexu..

Vývojáři začali věnovat více pozornosti pohodlné uspořádání bytů, přítomnost komerčních nemovitostí v komplexu, který po uvedení budovy do provozu se stane novými obchody, kosmetickými salony a kavárnami. Vývojáři se stále více snaží přitahovat pozornost kupujících útulným zeleným nádvořím před vícepodlažní budovou, dětským hřištěm a dostupností parkovacích míst..

Zvýšená poptávka po nových budovách

Odborníci jednomyslně konstatují, že v uplynulém roce se požadavky kupujících změnily – zájem o byty v domech postavených za posledních 10 let výrazně vzrostl.

Poptávka na sekundárním trhu s nemovitostmi se však mírně snížila – kupující se stali mnohem náročnějšími, když si vybrali nemovitost, věnují pozornost nejen stavu bytu, ale také infrastruktuře oblasti, dostupnosti vhodné dopravní výměny, uspořádání bytu, takže byty v domech, které potřebují rekonstrukci, již neuspokojují potenciální budoucí majitele.

Geimran Baimukhanov. Konstrukce. 2009

Zájem o nové budovy však roste pouze tehdy, když jsou postaveny a blíží se datum dodání domu. Stále jen velmi málo kupujících je připraveno investovat do nového bydlení ve fázi „kopání jámy“..

Snížení poptávky po elitních nabídkách

V roce 2011 zůstaly byty a venkovské domy v ekonomické třídě lídrem na trhu v oblasti prodeje, což představuje více než 90% všech transakcí. Poptávka po elitním a drahém bydlení nacházejícím se ve střední části hlavního města se mírně snížila, pouze o 3-5%, ale to stále způsobilo mírné snížení nákladů na metr čtvereční v oblastech, jako je Chistye Prudy, Kropotkinskaya, Sretensky Boulevard, Tverskaya a Krasnye Vorota. V průměru se náklady na 1 metr čtvereční v takových prestižních oblastech v dolarech snížily o 2–4%, což samozřejmě neznamenalo, že by elitní nemovitost byla pro muscovity dostupnější..

Zaznamenat lze také pokles poptávky po vícepokojových bytech – v roce 2011 se čtyři a pětizbové byty staly ještě méně populární. Obyvatelé hlavního města, kteří si mohou dovolit tak drahý nákup, se stále více rozhodují pro příměstské nemovitosti.

Expanze Moskvy

Hlavní zprávy o trhu s nemovitostmi v Moskvě, které jsou spojeny s hlavními očekáváními investorů a kupujících, jakož i s nejambicióznějšími změnami, odborníci jednomyslně volají informace o rozšíření moskevského území a přesun vládních agentur mimo centrální regiony.

Starosta hlavního města Sergei Sobyanin nedávno oznámil, že do konce roku 2011 bude vyhlášeno výběrové řízení na vytvoření sjednocené městské aglomerace na území Nové Moskvy, takže přední architektonické společnosti se budou moci podílet na navrhování nového obrazu hlavního města..

Rozvoj nových teritorií vývojáři přinese nejen vzhled nových budov, ale také zvýšení nákladů na byty v osadách nově připojených k Moskvě, zatím však není nutné hovořit o významném dopadu iniciativy úřadů na trhu nemovitostí – spíše se stane událostí již příští rok.

Nejzajímavější nové budovy v Moskvě a Moskevské oblasti v roce 2011

Mezi novými budovami postavenými v roce 2011 v hlavním městě hlavního města odborníci poukazují na soukromý park Knightsbridge, prodej bytů, ve kterém začal až na konci listopadu. Obytný komplex v Khamovniki má rozvinutou infrastrukturu a byl jmenován nejočekávanějším návrhem roku 2011.

Nejoblíbenějšími novými budovami v roce 2011 v centrálním obvodu byly rezidenční komplexy Sky House, které se také staly nejvyšší novostavbou v centru hlavního města, „anglickou čtvrtí“ a „italskou čtvrtí“, což představovalo více než 50% všech prodaných bytů v nových budovách v ústřední správní čtvrti..

Nejdražší novostavbou roku byl komplex Barkliho panenského domu na Ostozhence na území „zlaté míle“, na výstavbě tohoto zařízení se podílel světoznámý designér Kelly Hoppen..

Největším novým rezidenčním komplexem v centru Moskvy v roce 2011 byl Sadovye Kvartaly o rozloze 11 hektarů.

Mezi další zajímavé návrhy, odborníci na vědomí masivní výstavbu bytových komplexů v Balashikha a Butovo-Park rezidenční komplex.

Předpověď na rok 2012

Podle odborníků, pokud trendy roku 2011 pokračovat v příštím roce, pak 2012 může přinést následující změny na trhu s nemovitostmi:

• bude pokračovat nárůst transakcí s hypotečními úvěry, na bankovní instituce se bude vztahovat stále větší počet kupujících bytů a domů. Nárůst počtu hypotečních transakcí může být 35-40%;
• poptávka a nová nabídka se budou i nadále posouvat směrem k moskevskému regionu, protože centrální okresy v Moskvě prakticky vyčerpaly své možnosti rozvoje a příliš vysoké ceny nutí kupující hledat nové bydlení v odlehlých oblastech;
• vývoj nových forem životního prostoru, jako jsou lofty, měšťanské domy, byty, venkovské jednopatrové komplexy;
• zvýšení úrovně práce vývojářů a kvalitativních charakteristik bydlení;
• růst cen za metr čtvereční v Moskvě a moskevském regionu pravděpodobně zůstane na stejné úrovni, tj. ne více než 5-8% ročně, v souladu s mírou inflace. Přestože mezinárodní poradenská společnost Knight Frank, poté, co analyzovala 29 měst v 5 regionech světa, předpovídá, že růst cen nemovitostí v Moskvě bude vyšší – v roce 2012 asi 20%. Odborníci spojují tuto prognózu se zvýšením atraktivity ruského hlavního města, a to i pro zahraniční investory, což zase usnadní expanze moskevského území..