Přehled trhu s nemovitostmi v Moskvě v únoru 2011

Obsah článku

• Na sekundárním trhu s bydlením zůstává situace poměrně stabilní
• Trh s novými budovami se v únoru výrazně oživil
• Co se stane příště

Minulý únor přidal spoustu intrik do poměrně složité situace na domácím realitním trhu. Na jedné straně existují okolnosti, za nichž by náklady na bydlení měly stoupat a poměrně rychle. Krize již ustupuje.

Michail Brovkin. Nábřeží Kotelnicheskaya. 2005

Hypoteční půjčky se začaly oživovat, což je stále dostupnější. Nelze jen brát v úvahu růst cen ropy, ceny černých zlatých rekordů v únoru. Zdá se, že toto všechno mělo na pozadí nízkých sazeb nové bytové výstavby v hlavním městě tlačit ceny bytů nahoru. Ale i přes všechno, cena za metr čtvereční není v žádném spěchu růst.

Na sekundárním trhu s bydlením zůstává situace poměrně stabilní

Podle analytického centra „Ukazatele trhu s nemovitostmi“, v únoru 2011 se index nákladů na bydlení v hlavním městě zvýšil o téměř 1% z 4530 do 4573 dolarů za metr čtvereční, to znamená, že růst je minimální a je na úrovni inflace. Důvodem může být i pokles kurzu dolaru v únoru. Pokud jde o ceny rublů pro byty v Moskvě, zůstávají na svém místě. Takže v únoru činila průměrná cena za metr čtvereční v Moskvě asi 135 tisíc rublů za metr čtvereční.

V Moskvě je největší poptávka po bydlení v ekonomické třídě.

Pokud vezmeme v úvahu změnu ceny podle typu bydlení, pak není situace stejná. K největšímu nárůstu cen došlo v segmentech s nízkými náklady: panelové domy (+ 1,3%), včetně starého bytového fondu, 1-pokojových (+ 1,2%) a 2-pokojových (+ 1,1%) bytů. V drahých moderních monolitických cihlových domech dochází dokonce k poklesu cen (-0,9%), téměř nedochází k nárůstu v segmentu bytových bytů (+0,2). V důsledku toho je, stejně jako v lednu, v Moskvě největší poptávka po bydlení. Levné byty se vymyjí z trhu a roste tempo růstu cen bytů v nižší cenové kategorii.

Náklady na byty v okresech hlavního města v únoru se vyznačují podobnou dynamikou – největší plus byl zaznamenán v levných obytných oblastech: Yuzhnoye Medvedkovo, Severnoye Medvedkovo, Perovo, Babushkinskaya, Shchukino, Tushinskaya, Zhulebino, Metrogorodok, Pokrovskoye-Streshnevo, Bogorodskoye atd. Průměrný růst cen v těchto oblastech činil 1,8% až 2,2%. Zároveň se v mnoha drahých čtvrtích centra Moskvy ceny v únoru ukázaly dokonce v červené barvě, například: marxista, Pushkinskaja, Tverská, Kurská, Čechovská, Aleksandrovská zahrada, Mayakovská, Frunzenská, Leninova knihovna, Sportivnaya, Smolenskaya, Chambovniki, Taganskaja, Chkalovskaja, Chkalovskaja , Borovitskaya (od -1% do -0,4%).

Pokud vezmeme v úvahu dynamiku cen bytů v únoru 2011 podle okresů v Moskvě: Central District nezměněn, Western District – v mírném minus (-0,2%). Nejlevnější okresy jsou v největším plusu: všechny okresy mimo Moskevský okruh (+ 1,9%), stejně jako východní obvod (+ 1,0%) a severovýchodní okres (+ 1,4%).

Trh s novými budovami se v únoru výrazně oživil

Po mírném poklesu aktivity na kapitálovém trhu nových budov zaznamenaném v lednu, únor, jak bylo ve skutečnosti předpovězeno, byl poznamenán výraznou aktivací vývojářů i potenciálních kupců. Podle analytiků společnosti Azbuka Zhilya se v únoru 2011 potenciální poptávka po nových budovách, která byla určena počtem žádostí potenciálních kupců, jak v Moskvě, tak v moskevském regionu, zvýšila oproti lednu o 10-15%..

Yuri Pimenov. Svatba je na zítřejší ulici. 1962

Podle vědců je tato skutečnost také způsobena tím, že na konci ledna významná část klientů, kteří se k nim obrátili, prostě neměla čas na rozhodnutí o koupi domu a transakci odložila na únor. V důsledku toho se počet bytů zakoupených v nových budovách v únoru oproti lednu více než zdvojnásobil.

Navíc v únoru někteří vývojáři uvedli na trh své nové vlastnosti. V důsledku toho se počet rozestavěných bytových domů na otevřeném prodeji v Moskvě zvýšil o 1,8% a téměř dosáhl 370 jednotek, počet bytů nabízených na trhu ve srovnání s lednem vzrostl o 3,4%.

Podle Artyoma Rzhavského, vedoucího konzultačního a analytického oddělení agentury Azbuka Zhilya, začali vývojáři v moskevském regionu aktivněji propagovat nové projekty. Poptávka po stávajících navrhovaných objektech přitom výrazně převyšuje metropolitní ukazatele. Podle společnosti se tak v únoru 2011 na trhu nových budov v moskevském regionu počet navrhovaných nemovitostí (přibližně 700) i počet bytů na prodej ve srovnání s předchozím měsícem zvýšil o 2,3%..

Za zmínku také stojí, že v únoru v Moskvě byl obnoven prodej několika luxusních rezidenčních komplexů. To vedlo ke skutečnosti, že průměrná cena za čtvereční. m v nových budovách v hlavním městě se zvýšil o 2,5% ve srovnání s lednem: s ohledem na bydlení nejvyšších cenových kategorií, cena byla kolem 211 tisíc rublů.

Podle mnoha odborníků neexistuje přímý vztah mezi dynamikou cen ropy a cen nemovitostí..

V moskevském regionu nebyly pozorovány žádné podobné trendy. V Moskevské oblasti je nejžádanějším bytem stále byty v ekonomické třídě. Některá stojící zařízení se přesunula do vyššího stupně připravenosti. Současně vstoupilo na trh několik nových projektů, které kompenzovaly tempo cenové dynamiky.

Na konci února 2011 byla průměrná cena za metr čtvereční. m v nových budovách v Moskevské oblasti činil 63,1 tisíc rublů. V důsledku toho cena zůstala na lednové úrovni.

Proč ceny nemovitostí ne prudce stoupají v důsledku rostoucích cen ropy a znatelného oživení ve finančním sektoru?

Za prvé, trh na tyto faktory okamžitě nereaguje, je zde časové zpoždění. Pokud by do konce února cena ropy vzrostla na rekordní úroveň (120 $ za barel Brentu), pak se to odrazí na realitním trhu jen o několik měsíců později. Ale ani zde to není tak jednoduché. Jak víte, cena ropy začala stoupat na konci loňského léta, když do konce roku 2010 vzrostla ze 70 USD za barel na 95 USD, což znamená, že růst již činil 35%. Zároveň na podzim ani v zimě nedošlo na realitním trhu k výrazným cenovým skokům..

Podle mnoha odborníků neexistuje přímý vztah mezi dynamikou cen ropy a cen nemovitostí. Nepochybně jsou propojeny v obecné makroekonomii. Tento vztah je však nelineární a není tak jednoduchý, že by bylo možné odvodit jakýkoli přesný vzorec vlivu ceny černého zlata na nemovitosti v Rusku. Pokud budeme analyzovat obecnou situaci, nemovitosti a ropa v posledních letech častěji nevykazovaly opačnou dynamiku, ale vzájemně se opakovaly.

Pokud jde o současný deficit nových budov v hlavním městě, není zde ani jasný obrázek. Objem zprovoznění nového bydlení v Moskvě se v posledních letech skutečně výrazně snížil ze 4,8 m2. m. v roce 2007 na 1,8 milionu metrů čtverečních. m v roce 2010. Je však třeba poznamenat, že ze 4,5 – 4,8 milionu čtverečních metrů čtverečních, které byly postaveny před krizí, bylo na trh uvolněno pouze asi 1,5 milionu čtverečních metrů čtverečních. Zbývajících 70 – 80% bylo určeno na sociální bydlení, postaven na úkor rozpočtových prostředků. V důsledku toho zůstal objem nabídky nových bytů na trhu přibližně na stejné úrovni jako před krizí.

Co máme za následek? Zdá se, že existuje mnoho důvodů pro růst cen, ale po bližším prozkoumání je jejich objektivní dopad na ruský trh s nemovitostmi velmi kontroverzní..

Co se stane příště

Ze všeho výše uvedeného můžeme dojít k závěru, že v nadcházejících měsících není důvod očekávat prudký skok cen za metr čtvereční v Moskvě a vlastně v celém Rusku. Je docela možné, že bude pozorováno současné tempo růstu průměrných cenových ukazatelů asi 1-2% za měsíc. Mějte na paměti, že změna směnného kurzu provede vlastní úpravy cenové hladiny. Pokud dolar nadále oslabuje, pak se zvýšením cen rublů na bydlení v hlavním městě o 1% může růst cen v dolarech vyjádřit – 2-3%, nebo dokonce více.

Ve druhé polovině roku 2011 lze podle některých odborníků očekávat intenzivnější růst cen, který bude klesat hlavně u bytů v ekonomické třídě. Zaprvé to může souviset s volbami, protože to je chování cen, které bylo pozorováno během voleb v letech 2004 a 2008. Za druhé, je docela možný dopad globální inflace na domácí trh s nemovitostmi, který získává na síle díky neodůvodněnému tisku nepodporovaných peněz. V takových podmínkách může nemovitost začít získávat zpět rychleji. V tomto případě bude dynamika cen rublů odrážet situaci objektivněji, v ceně dolaru.

Obecně by se neměly očekávat prudké skoky cen nemovitostí v hlavním městě po celý rok.