Schéma výměny. Jak rychle získat bydlení v krizi

Obsah článku

• Jaká je podstata systému výměny
• Jaký majetek lze vyměnit
• Schéma transakce. Klasický obchod
• Alternativní režim výměny
• Co je třeba hledat při provádění transakce kompromisu
• Výhody a nevýhody takových obchodů
• Kdy je výhodné používat režim výměny?

Jaká je podstata systému výměny

Program „trade-in“ byl původně používán výhradně v automobilovém průmyslu. Spočívalo v tom, že byste mohli dát svému starému vozu a na oplátku si koupit nové auto za nižší cenu, snížené o náklady na staré auto.

Postupně se podobné schéma začalo používat při transakcích s nemovitostmi. Zpravidla je nabízen svým klientům vývojáři, kteří se snaží rychle prodat byty v budově ve výstavbě. Realitní kanceláře někdy nabízejí koupi bytu podle schématu výměny.

Pro tyto transakce existují dvě možnosti:

1. Nejčastěji se, pokud jde o výměnu, rozumí, že developer nebo nemovitost koupí svůj byt od vlastníka bytu, a poté bývalý majitel získá novou nemovitost od stejného vývojáře nebo realitní kanceláře, obvykle za větší částku. Tato vlastnost je předběžně rezervována pro člena systému výměny, takže rozhodně nezůstane bez střechy nad hlavou. U těchto transakcí obvykle interval mezi prodejem starého domu a přechodem na nový netrvá déle než několik dní. Toto je klasický systém výměny..
2. Druhým typem kompromisu (nazývaného také alternativní transakce) je, že vlastník bytu uzavírá dohodu s developerem nebo realitní kanceláří, podle níž je jeho bydlení nabízeno k prodeji a byt je vyhrazen pro vlastníka nemovitosti, který získá v rámci systému výměny..

Poté, co je jeho vlastní nemovitost prodána, dostává peníze, za které si koupí rezervovaný byt. Tyto smlouvy se uzavírají na určité období (od jednoho do několika měsíců nebo roku). Pokud se v této době majetek neprodá, transakce neproběhla.

Jaký majetek lze vyměnit

Ne všechna bydlení mohou být prodána v rámci systému výměny. Vývojáři a realitní kanceláře obvykle předkládají řadu kritérií:

1. Nemovitost se musí nacházet ve stejném městě jako nový dům, který chcete zakoupit. V opačném případě bude pro druhou stranu dohody obtížnější ji implementovat a při obchodování je rychlost transakce jedním z nejdůležitějších kritérií.
2. Nelze pochybovat o tom, že byt legálně vlastní osoba. V opačném případě se zvyšuje riziko, že pro domácnost nebude kupující, což znamená, že k transakci nedojde..
3. Bydlení by nemělo mít dlouhou historii změny vlastnictví (obvykle se řídí dobou držby tři roky). Jinak se zvyšuje riziko, že by prodej mohl napadnout jeden z předchozích vlastníků..
4. Majitel domu musí být v zákonném věku. Podle právních předpisů nemůže být byt prodán jménem nezletilého, dokud není získáno povolení od opatrovnictví a opatrovnictví a dokud není koupeno rovnocenné vlastnictví jménem dítěte, což je v rozporu s logikou systému výměny..
5. Tato nemovitost by měla být zajímavá pro širokou škálu potenciálních kupců. Komunální byt nemůžete prodat obchodem, protože je velmi obtížné najít kupce.
6. V bytě nesmí být registrovaní nájemci. To opět zkomplikuje prodej takové nemovitosti..

Schéma transakce. Klasický obchod

1. Je vybrána nemovitost nebo developer, který kupuje byty podle schématu výměny.
2. Posouzení bytu.
3. Všechny podrobnosti transakce jsou diskutovány.
4. S developerem je uzavřena rezervační smlouva, podle které je nové bydlení vyhrazeno pro majitele bytu.
5. Byt si koupí realitní kancelář nebo developer a stejné peníze se použijí na nákup vyhrazeného bydlení.
6. Bývalý vlastník bytu formalizuje vlastnictví nového majetku.

Alternativní režim výměny

1. Hledáme realitní kanceláře nebo developery, kteří mohou prodávat bydlení v rámci systému výměny.
2. Oceňování nemovitostí.
3. Shromažďují se všechny dokumenty nezbytné pro prodej nemovitostí.
4. Je prováděno právní zkoumání shromážděných dokumentů.
5. Majetek je na prodej.
6. Po nalezení kupce bytu a provedení platby předem je s vývojářem uzavřena rezervační smlouva. To vám umožní rezervovat bydlení, které bude brzy přesunuto majitelem bytu.
7. Po prodeji domu vlastník bytu uzavře s developerem pravidelnou dohodu o vlastním kapitálu.
8. Vlastnictví nového bydlení se formalizuje.

Co je třeba hledat při provádění transakce kompromisu

Oceňování nemovitostí

Je důležité, aby náklady na byt určoval nezávislý znalec. Pokud jsou tyto akce prováděny odborníky developerské nebo realitní společnosti, bude odhadovaná hodnota nemovitosti s největší pravděpodobností podhodnocena..

Fixní náklady na koupi bytu

Při výběru společnosti, se kterou chcete provést transakci kompromisu, je důležité věnovat pozornost jedné podmínce: zda bude za byt, který bude odkoupen, stanovena pevná cena. Nakonec, pokud je byt účastníka transakce prodán až po šesti měsících a do té doby se hodnota nemovitosti vyhrazené pro něj zvýšila o 10–20%, nemusí prostě mít dostatek peněz na jeho koupi. V důsledku toho může být ponechán bez svého bytu a bez nového domova..

Pokud jsou do transakce zapojeny realitní kanceláře – pouze servisní smlouva

Pokud vlastník bytu nekoupí novou nemovitost přímo od developera, ale prostřednictvím realitní kanceláře, je nutné zajistit, aby se dohoda mezi majitelem a agenturou nazývala servisní smlouvou a ne smlouvou o zprostředkování. Podle právních předpisů může být dohoda o zastoupení jednostranně ukončena.

Výhody a nevýhody takových obchodů

Nevýhody:

1. Ať už si vybere vlastník nemovitosti jakoukoli možnost, bude nucen prodat byt se značnou slevou. V některých případech to může dosáhnout až 30%.
2. Období od okamžiku, kdy odejdete z domu do okamžiku, kdy si koupíte novou nemovitost, je pro majitele bytu nejnebezpečnější. Ve skutečnosti zůstává na ulici.
3. Vývojáři nejčastěji využívají režim výměny za účelem rychlého prodeje bytů ve výstavbě, takže účastník tohoto schématu si bude muset vybrat bydlení z omezeného počtu možností.
4. U alternativního způsobu výměny je nejčastěji vyžadována záloha na nové bydlení. Pokud se starý byt neprodá v dohodnutém časovém rámci, záloha bude ztracena.

Výhody:

1. Po prodeji nemovitosti získá její majitel právo na koupi nového bydlení za pevnou cenu (pokud je stanoveno v dohodě o rezervaci). To je vážná výhoda, protože často poté, co strávil rok prodejem svého domu, jeho bývalý majitel zjistil, že ceny na trhu s nemovitostmi se změnily a nový byt bude stát mnohem víc, než plánoval..
2. V klasické variantě trade-in se transakce provádí téměř okamžitě. To je silný důvod pro tento systém pro lidi, kteří naléhavě potřebují nové bydlení..
3. Majitel domu nemusí trávit spoustu času a úsilí hledáním kupujících a prováděním transakce k prodeji svého majetku. Nebo to bude okamžitě vykoupeno druhou stranou transakce výměny nebo druhá strana převezme veškeré potíže s prodejem bytu.

Kdy je výhodné používat režim výměny?

Zde je jen několik situací, ve kterých může být pro Rusy výhodný režim výměny:

1. Majitel bytu chce rychle získat dražší bydlení, ale není schopen si hypotéku koupit.
2. Majitel městského bytu se chce přestěhovat do chatové komunity ve výstavbě na předměstí. Ale zatímco prodává svůj dům, aby zachránil požadované množství, výstavba vesnice bude dokončena a ceny nemovitostí v ní prudce vzrostou.
3. Rodina, která vlastní několik bytů, je chce vyměnit za velký venkovský dům, ale nechce ztrácet čas hledáním kupců pro všechny své byty.

Schéma výměny v prodeji / nákupu bydlení tedy může být skutečnou záchranou v krizi a nestabilitou cen nemovitostí..