Vyhlídky na hypotéky na bydlení na rok 2011

Obsah článku

• Snížený zájem a další překvapení
• Bankéři se rozhodnou …
• Záloha na hypotéku
• Hypoteční poptávka
• Co lze očekávat od roku 2011

Celkové oživení makroekonomické situace v Rusku v roce 2010 vedlo ke stabilizaci cen bydlení a oživení hypoték jako hlavní složky půjček při nákupu nemovitostí.

Pokud by mohla být situace s hypotékami v letech 2008 a 2009 stručně popsána okřídleným citátem filmu: „Pacient je s větší pravděpodobností mrtvý než živý …“, pak rok 2010 přinesl naději na „resuscitaci“ hypotéky, a to poměrně rychlým tempem a s dobrou perspektivou úplného uzdravení..

Snížený zájem a další překvapení

Pokles úrokových sazeb z nově vydaných hypotečních úvěrů se stal hlavní událostí pro přilákání nových dlužníků. Podle průzkumu provedeného střediskem LEVADA (listopad 2010) byla nejvýznamnější charakteristikou otevření hypotéky pro 35% respondentů právě nízká úroková sazba. Druhé a třetí místo obsadila doba výpůjčky (31%) a velikost první splátky (29,5%).

První organizací, která v únoru 2010 oznámila snížení hypotečních úrokových sazeb, byla Agentura pro hypoteční úvěry na bydlení (AHML), která oznámila, že se ve své nabídce úvěrových produktů objevila na 9% ročně (Novostroyka atd.).

V dubnu oznámila taková ikonická těžká váha ruského finančního systému, jako je Sberbank, snížení sazeb. V rámci úvěrových programů „Hypoteční standard“ a „Hypotéka +“ poskytovaných Sberbank byly sazby v průběhu roku sníženy třikrát. Podle N. Karasevy, která vede maloobchodní úvěrové oddělení v Sberbank, „Minimální sazba na rubl půjčky na konci roku je 9,5%“. Je pravda, že takové minimum je k dispozici pouze pro úvěry na dobu nepřesahující 10 let a pouze pro firemní klienty Sberbank, ale také pro ostatní klienty, kteří nejsou v této kategorii zahrnuti, úroky z hypotečních úvěrů Sberbank poměrně výrazně poklesly z ukazatelů roku 2009.

Pokles sazeb ovlivnil především hypoteční úvěry rublů.

Komerční banky se také musely rozhodnout snížit sazby hypotečních úvěrů. Například Raiffeisenbank snížila úrokové sazby třikrát v roce 2010 „Naše banka vydává úroky na hypotéky na nákup nemovitostí na sekundárním trhu s bydlením od 11,75%“ – říká Andrey Stepanenko, vedoucí oddělení pro obsluhu jednotlivců v Raiffeisenbank CJSC.

Vypočtená společností Kreditmart v listopadu 2010 byla minimální all-ruská úroveň úroků z hypoték (pro sekundární trh s nemovitostmi) 11,86% pro rubl půjčky a 9,6% pro půjčky dolaru. Dynamika průměrné tržní sazby pro hypoteční rubl produkty podle „Kreditmart“ je v listopadu 2010 – říjnu 2010 – říjnu 2009 výmluvným řetězcem 15,19 – 15,71 – 18,68%, resp..

Podle názoru většiny odborníků se snížení sazeb týkalo především hypotečních úvěrů rublů. Generální ředitel IPOTEK.RU D. Ovsyannikov nazývá roční snížení sazeb téměř o procento – ze 14,6 na 13,7%. Podle hlavy Rusipoteka A. Ippolitov je pokles ještě větší – 12,7%. Pokud vezmeme v úvahu, že minimální úroveň hypotečních úvěrů v moderní historii Ruska byla zaznamenána v březnu 2008 na úrovni 12,4%, můžeme konstatovat srovnatelnost úrokových sazeb na hypoteční úvěry na konci roku 2010 s jejich předkrizovou úrovní. Pokud bychom v roce 2011 měli očekávat další pokles úrovně splátek hypotéky (v průměrné mezibankovní formě), pak je to nevýznamné.

Úplné zrušení nebo částečné snížení bankovních poplatků při podání žádosti o hypotéku je také pozitivní zprávou v roce 2010 pro nové dlužníky. V dubnu Sberbank zrušila takovou nepřímou platbu hypotečních úvěrů. Některé komerční banky (například Flexinvest) následovaly jeho příklad. Ty finanční bankovní instituce, které snížily provizi místo toho, aby ji úplně zrušily, přestaly účtovat pokuty za předčasné splacení půjček (stejný Raiffeisenbank atd.)

Podle odboru kvality a strategického marketingu Societe Generale Bank se v roce 2010 průměrná doba pro poskytování úvěrů na nákup bydlení v Rusku v průměru zvýšila téměř dvakrát oproti roku 2009 (22,5 roku místo 13). Objevily se zcela nové úvěrové produkty s dobou platnosti 30 a dokonce 50 let. Rozsah hypotečních úvěrů se značně rozšířil. Jako generální ředitel NBIK („Nezávislý úřad hypotečních půjček“) E. Taubkina svědčí, kromě možnosti uzavření hypotéky ve třech typech měn (rublů, dolarů, eur), existují skutečné programy pro mladé rodiny, spolehlivé dlužníky a stálé klienty – včetně komerční banky. E. Taubkina také hovoří o vzniku hypotečních programů v roce 2010, podle nichž v době úplného uzavření úvěru může být odpovědný dlužník ve věku 75 let. Před rokem a půl to bylo prostě nemyslitelné..

Bankéři se rozhodnou …

Minulý rok 2010 byl poznamenán výrazným snížením požadavků na dlužníky z bankovních struktur. Do kategorie potenciálních hypotečních klientů patřili jak občané s malými pracovními zkušenostmi (v mnoha bankách stačí jeden rok zaměstnání v posledním zaměstnání), tak i majitelé podniků (dokonce i jednotliví podnikatelé). Počet odmítnutí bank klesl, snížily se byrokratické požadavky na registraci dokladů o příjmech. Vedoucí oddělení sekundárního bydlení v agentuře „Kutuzovsky Prospect“ A. Devyatykh oznamuje návrat na trh úvěrových produktů s minimálním balíčkem dokumentů, jejichž posouzení je prováděno ve zrychleném režimu. N. Konyakhina, regionální ředitel DeltaCredit pro centrální federální okres, bere na vědomí velkou péči a profesionalitu zaměstnanců bank při posuzování úvěrových případů. „Úvěrová analýza se stala přísnější a podrobnější. Zpoždění minulých půjček – zejména škodlivých – bude pravděpodobně důvodem odmítnutí, “říká N. Konyakhina.

Pevnost zálohy potvrzuje gramotnost dlužníka v plánování výdajů a řízení vlastního rozpočtu….

Novým fenoménem po krizovém poskytování hypoték byla pozornost bankéřů vůči počtu závislých v rodině odpovědného dlužníka (do roku 2008 se to prakticky nezohledňovalo). Jak D. Ovsyannikov (generální ředitel IPOTEKA.RU) vysvětluje, pro každého nepracovního člena rodiny snižuje měsíční garantovanou částku půjčky o 5-10 tisíc rublů. S ohledem na dobu trvání hypotéky se celková výše úvěru může velmi výrazně snížit – z půl milionu na milion rublů nebo dokonce více a tato čísla jsou pouze pro jednu závislou.

V Rusku jako celku vzrostl poměr hypoték „platba / příjem“ ve srovnání s ukazatelem před krizí a je 40%. „Existují samozřejmě banky, kde toto číslo dosáhne 70%, ale většina dává přednost skutečným číslům částek, které jsou dlužníci schopni utratit za splacení půjčky,“ uvedl D. Ovsyannikov..

Záloha na hypotéku

Tento parametr hypotečního úvěru je zařazen do samostatné kapitoly z důvodu opačné dynamiky ve vztahu k jiným charakteristikám půjček na bydlení. Pokud je obecně možné pro rok 2010 uvést bezpodmínečné zmírnění úvěrových podmínek, pak hypotéka bez zálohy přestala být dokonce „reklamním zpěvem“, na jakou roli byla připravena před krizí v některých bankách. V roce 2010 na hypotečním trhu prakticky neexistuje žádný takový úvěrový produkt. Takto to vysvětluje zástupkyně vedoucího oddělení RosEvroBank L. Pestretsova: „Hypotéky bez zálohy jsou pro banky nejméně přitažlivé, zejména kvůli nespolehlivosti této kategorie dlužníků, a to i v období makroekonomické stability, nemluvě o krizových letech“. Zachování hypotéky bez zálohy v jednotlivých bankách lze v současné době klasifikovat jako deklarativní – úrok z nich začíná u 17% ročně, bankovní provize ve výši 7% a více se účtuje pouze za vydání takové půjčky.

„Obecně platí, že procentuální úroveň první splátky se pro dlužníky stala mnohem realističtější, protože do konce roku 2010 klesla na úroveň 20-30% z celkové částky hypotéky a dokonce až do 10% (zvláštní nabídka Sberbank)“ – konstatuje E. Makhota, viceprezident Promsvyazbank. Většina odborníků tvrdí, že záloha ve výši nejméně 20% nákladů na bydlení je optimální (například E. Taubkina, NBIK nebo B. Rotenshtein, 100Creditov.ru). Podle NBIK je úrok z první splátky ve výši 10% 13,85% (v nejlepším případě!), A první splátka ve výši 20% vám umožňuje počítat s sazbou maximálně 12% ročně. U úroků z hypotéky jsou téměř dva body obrovským rozdílem jak v konečné výši přeplatku, tak ve výši měsíčních splátek.

Podle A. Stepanenka (Raiffeisenbank) „solidnost počáteční platby potvrzuje schopnost dlužníka v plánování výdajů a řízení vlastního rozpočtu, což zase potvrzuje jeho úvěruschopnost“

Hypoteční poptávka

V roce 2010 se poptávka po hypotečních úvěrech několikrát zvýšila. Podle údajů, které má Bank Societe Generale Vostok k dispozici, byly v prosinci 2010 půjčky poskytnuty třikrát více než v lednu. AHML poskytuje statistiku o vydávání 187,3 tisíc hypotečních úvěrů v hodnotě více než 234 miliard rublů v prvních třech čtvrtletích roku 2010, což je 2,6krát více než stejný dočasný ukazatel pro rok 2009.

Nyní většina otevřeně spekulativních investorů opustila finanční trh s hypotečními úvěry – další prodej nebyl v posledních letech nijak zvlášť výnosný (a někdy dokonce neziskový). Podle A. Devyatykh („Kutuzovský prospekt“) „je poptávka po hypotečních produktech omezena obavami dlužníků v opakování krize.“ Podle B. Rotensteina (100 Kreditov.ru) „předkrizová úroveň poptávky po hypotečních úvěrech nebude v příštím roce jistě dosažitelná. Nárůst cen bydlení se neočekává a úrokové sazby půjček jsou i přes pokles stále výrazné. ““

Většina odborníků spojuje růst poptávky po úvěrech s příznivým cenovým prostředím na rusko-realitním trhu a odloženou poptávkou od roku 2009. Podle RossReestr se na hypotečním trhu v roce 2010 poprvé v posledních letech nevyskytly sezónní výkyvy (které byly zaznamenány jak v předkrizových letech, tak v letech 2008–2009). Podle N. Konyakhina (DeltaCredit) je to „jasný znak stagnace jako předchůdce stability“..

Toto hodnocení potvrzuje populární názor: listopadová anketa centra LEVADA poskytla výmluvný údaj 84,7% (!) Respondentů, kteří považují hypotéku za riskantní firmu. Dosud takové procento našich spoluobčanů si není jisto ani svým vlastním finančním blahobytem, ​​ani stabilitou ekonomiky jako celku, s kým má někdo růst hypotéky – ale s povinnou podmínkou příznivého vývoje své rodné země …

Co lze očekávat od roku 2011

Většina odborníků předpovídá v roce 2011 výrazný nárůst poptávky po hypotékách. Promstroybank (podle E. Makhota) plánuje „do konce roku 2012 obnovit objem hypotečních úvěrů na úroveň před krizí“. Analytické centrum Rusipoteka poskytuje ještě optimističtější údaje o 600 miliard rublech z celkového objemu nových hypotečních úvěrů v Rusku v roce 2011, což je srovnatelné s prosperujícím rokem 2007 (720 miliard rublů).

Nejžádanějšími klienty pro banky budou dlužníci, kteří plánují solidní akvizice s pozitivní úvěrovou historií..

Odborníci předpovídají, že pokles hypotečních úrokových sazeb bude pomalý a nevýznamný. Podle D. Ovsyannikov – „IPOTEK.RU“ (se kterým většina odborníků souhlasí) „průměrné hypoteční sazby do konce roku 2011 bude činit 12,5%.“ Výraznější snížení sazeb než 1% ročně, vyjádřené Rothensteinem (100Creditov.ru), je možné pouze tehdy, je-li inflace omezena a „snížena pod současnou 8%, což je nepravděpodobné“..

Můžeme tedy s velkou jistotou předpokládat následující:

1. Rok 2011 bude rokem skutečného oživení hypotečních úvěrů v Rusku jako celku, výrazně se rozšíří nabídka hypotečních produktů a počet bank působících v tomto finančním sektoru.
2. Snížení úrokových sazeb a zvýšení loajality bank povede k významnému nárůstu počtu dlužníků. Hypoteční podmínky pro konkrétního občana téměř dosáhly předkrizové úrovně výhodnosti a v příštím roce se zlepší pouze.
3. Mezibankovní soutěž o přilákání klientů se projeví především snížením počáteční splátky hypotéky (za předpokladu, že ceny nemovitostí jsou stabilní)
4. Nejžádanějšími klienty pro banky budou dlužníci plánující solidní akvizice s pozitivní úvěrovou historií a účastníci účastnící se projektů „platu“..
5. Vše, co je uvedeno v odstavcích 1 až 4, je možné pouze za předpokladu stabilního vývoje ruské ekonomiky a absence politických a sociálních otřesů v naší zemi..