Výměna bytu podle schématu „výměny“: klady a zápory

Obsah článku

• Zvláštnosti výměny bytů „trade-in“
• Výhody výměny bytu v rámci systému výměny
• Nevýhody „výměny“

Režim pro uzavírání transakcí, nazývaný „trade-in“ (trade-in), již nelze pro ruský trh nazvat novým, ale v oblasti realitního trhu se dosud nerozšířil. Je možné popsat princip tohoto schématu v akci jednoduše – „ten starý se vzdává na úkor nákupu nové věci“.

Pro trh s nemovitostmi jsou transakce v rámci systému „trade-in“ vzácné, v Moskvě a Petrohradu dnes jen několik realitních kanceláří působí na principu „Váš byt výměnou za novou budovu“. Takový burzovní program se stal na automobilovém trhu mnohem populárnějším – mnoho prodejců automobilů nabízí velmi populární službu – „dáte nám staré auto, samozřejmě vám dáme nové auto, samozřejmě za příplatek.“.

Tato forma výměny samozřejmě zkracuje podmínky transakce a umožňuje kupujícímu rychle získat novou věc, aniž by ztratila čas hledáním kupujících, kteří stále nepotřebují staré nemovitosti. Pokud je však na trhu s automobily vše více či méně jasné a jednoduché, systém „trade-in“ na ruském trhu s nemovitostmi získal řadu funkcí a není pro kupujícího vždy tou nejlepší volbou..

V tomto článku se pokusíme zvážit všechny rysy výměny bytů na principu „trade-in“, jeho výhody a nevýhody.

Zvláštnosti výměny bytů „trade-in“

Je jasné, že byt je mnohem dražší a nezbytnější než auto. I obyčejná „odnushka“ ve staré budově v Moskvě může stát několik milionů rublů, takže kupující i prodávající přistupují k transakcím s nemovitostmi se zvláštní opatrností a pozorností..

V případě transakce typu „trade-in“ realitní kancelář okamžitě nakoupí starý byt majitele a na oplátku poskytne bydlení v nové budově, tj. Započtením. To je hlavní rozdíl mezi tímto typem transakce a alternativním prodejem a nákupem s odkupem starého obytného prostoru, když realitní agentura jednoduše dá navrhovanou částku na bezplatný prodej prostřednictvím svých kanálů a čeká na nalezení kupce..

Nejkratší možný časový rámec lze nazvat hlavním rysem transakce s obchodem – rozdáním starého bytu v rámci ceny nového bytu se kupující mohou okamžitě přestěhovat do nového místa bydliště, transakce obvykle trvá doslova dva až tři dny, což jde ke kontrole titulních dokumentů a plnění smluv.

Podle odborníka na takové směnárenské systémy, právníka Olega Sukhova, se systém „trade-in“ používá jak na primárním, tak na sekundárním trhu s nemovitostmi. Jako příklad uvedeme schéma výměny bytu, například v blízkosti stanice metra Skhodnenskaja, která má dva obývací pokoje pro prostornější třípokojový byt v Khimki. Tržní cena dvoupokojového bytu v této oblasti je asi 6 milionů rublů, protože realitní kancelář nakupuje bydlení se slevou – v průměru 25%, její cena bude stanovena na 4,5 milionu rublů. Právě tato částka půjde na pořízení nového bydlení. Průměrná cena noty se třemi rubly v Khimki je 6,7 milionu rublů, takže noví majitelé budou muset zaplatit dalších 2,2 milionu rublů.

Pro byty, které se účastní transakcí s obchodem, předložily specializované realitní kanceláře řadu požadavků:

• Obytný prostor by měl být umístěn výhradně na území hlavního města. Byty v moskevském regionu nebo například v leningradském regionu se v současné době na takových transakcích nezúčastňují. Je to kvůli relativně nízké poptávce po takových transakcích v jiných městech as velkým rozdílem v nákladech na bydlení – výše dodatečné platby za byt v nové budově v Moskvě, přijatá výměnou za bydlení někde v Elektrostalu nebo Dolgoprudném, bude příliš velká. Ve stejné době, výměnou za byt s „povolení k pobytu v Moskvě“, mohou vývojáři a realitní kanceláře nabídnout nejen bydlení v jedné z mnoha nových budov v hlavním městě, ale také venkovskou chalupu nebo městský dům v jedné z vesnic nedaleko Moskvy. Vše záleží na tom, jaké objekty staví vývojář a na dnešní volbě;
• byt musí být ve vlastnictví prodávajícího a nesmí být pronajímán, byť dlouhodobý, doklady o vlastnictví jsou odborníky pečlivě a pečlivě kontrolovány;
• realitní kanceláře berou v úvahu pouze byty, pokoj v rodinné koleji, obecní byt nebo podíl jedné osoby na celkovém životním prostoru při transakcích v rámci systému „trade-in“;
• jsou kladeny zvláštní požadavky na „čistotu“ bytu, je vysoce nežádoucí, pokud je jeden z majitelů domů nezletilý a pro uzavření transakce je vyžadováno povolení rady opatrovnictví a správcovství. V tomto případě realitní kancelář prodávajícího s největší pravděpodobností odmítne..

Výhody výměny bytu v rámci systému výměny

Hlavní výhodou výměny starého bydlení za nové podle tohoto schématu je naléhavost a efektivita. Jedná se o nejrychlejší způsob, jak přejít na svůj oblíbený, mnohem pohodlnější byt nebo venkovskou chalupu, bez čekání na prodej starého obytného prostoru, získání hypotečního úvěru atd..

Kromě toho v případě transakce kompromisu se realitní kancelář stará o všechny starosti a problémy spojené s papírováním a právní podporou při výměně obytného prostoru. Prodejce bytu nebude muset utrácet peníze za reklamu, vydávání oznámení, shromažďování dokumentů, utrácení peněz za odborné posouzení atd..

Nevýhody „výměny“

Navzdory nesporným výhodám má „úvěrový“ burzovní systém také řadu nevýhod, které vedly k jeho nízké popularitě na realitním trhu. Mezi hlavní nevýhody takové výměny patří:

• nedostatek výběru. Určitá realitní kancelář nebo konkrétní developer zpravidla nabízí pouze byty ve svém vlastním rezidenčním komplexu pro transakční transakce, proto není vždy poskytnuta možnost vybrat si oblast bydliště nebo umístění budovy;
• cena starého bytu účastnícího se výměny výměny bude v každém případě nižší než v případě prodeje na volném trhu. Všichni vývojáři a vývojové agentury nakupují byty se slevou, která může dosáhnout 20-25% tržní ceny, což je s přihlédnutím k cenám kapitálu zatíženo ztrátou 1-1,5 milionu rublů z nákladů na bydlení. Prostředky nejsou vypláceny prodejci, ale jsou okamžitě připsány na účet vývojáře jako hlavní platba za nový životní prostor;
• Není vždy, že majitelé domů, kteří se účastnili transakce podle „úvěrového“ schématu, mají příležitost okamžitě se přestěhovat do nového, pohodlného bytu. Vývojáři často nabízejí obytný prostor v domech, které jsou stále ve výstavbě, takže musíte počkat na dokončení prací a uvedení domu do provozu. Kromě toho může nový byt vyžadovat renovaci, která také odloží okamžik šťastného domu na dlouhou dobu. Celé toto období – před přemístěním do nového bytu a dokončením oprav a dokončovacích prací v něm se budete muset zhroutit s příbuznými nebo si pronajmout dům, protože starý byt se již stal majetkem realitní kanceláře nebo developera a často se mu již podařilo najít nové majitele. Tyto dodatečné náklady a nepříjemnosti zbavují transakci výměny její hlavní výhody – rychlost přechodu na nové bydlení;
• pravděpodobnost setkání s bezohlednými agenturami nabízejícími schéma, které Oleg Samoilov, generální ředitel Relight Real Estate, nazývá „falešný obchod“. V tomto případě si developer rezervuje nový byt pouze na určité období, přičemž odpovědnost za toto období prodává staré bydlení. Pokud není možné byt prodat před dohodnutým časem, je na prodávajícího vyvíjen tlak, který nutí snížit cenu. Jedinou výhodou takového systému je tedy zaručená rezervace nově postaveného bytu, avšak stanovení této lhůty zároveň ruší i stanovení termínu prodeje sekundárního bytu, takže odborníci nevidí v takové službě realitních kanceláří žádný bod..

Poprvé se obchodní transakce objevily na ruském trhu s nemovitostmi v roce 2009, kdy krize vedla k významnému snížení poptávky po bytech a venkovských domech na primárním trhu. S pomocí takového systému „výměny“ se vývojáři snažili přilákat pozornost potenciálních kupců do nových budov a zvýšit prodej.

A přesto, jak ukazuje praxe, se za poslední tři roky takový systém nestal poptávkou a pokud má prodávající v úmyslu kompenzovat část nákladů nového bytu prodejem starého, v 90% případů se použije alternativní systém dvojitého nákupu a prodeje, když je vystaveno sekundární bydlení na prodej realitní kanceláře.

Odborníci jednomyslně doporučují používat výměnné programy pouze tehdy, je-li riziko, že v bytě nebude v nové budově, příliš velké riziko a samotný rezidenční komplex již byl uveden do provozu.

U všech ostatních možností je lepší několikrát přemýšlet – stojí za to ztratit podstatnou část nákladů na vlastní byt a ve spěchu. Podle některých odborníků je nejlepší alternativou k systému trade-in hypoteční úvěr se schopností splácet jej v budoucnu na úkor prostředků získaných z prodeje rezidenčních prostor. V tomto případě může prodávající pomalu sbírat dokumenty a hledat kupce, nesnižovat cenu, aby mohl byt prodat naléhavě a současně, díky rychlému splacení hypotéky, nebude příliš platit příliš mnoho zájmu..

Hypoteční úvěrový systém v naší zemi má samozřejmě také řadu nedostatků a nelze jej nazvat dokonalým, avšak nevýhody výměny bytu podle schématu nácviku jsou více než výhody, a proto je nepravděpodobné, že by se na realitním trhu naší země stal populárnějším. … Kromě nápadných nedostatků, které snižují atraktivitu takového systému pro prodejce, samotní vývojáři dnes také nemusí přilákat kupce pomocí úvěrového schématu – poptávka po nových budovách v Moskvě je stabilní a v blízké budoucnosti se nesníží..