Jak koupit pozemek pro individuální bytovou výstavbu

Obsah článku

---

• Kategorie půdy a jejich zamýšlený účel
• Pozemky pro bydlení: způsoby pořízení
• Nákup pozemku pro výstavbu na sekundárním trhu
• Uzavření smlouvy o prodeji pozemku
• Státní registrace převodu vlastnictví pozemku na základě kupní a kupní smlouvy
• Nákup pozemku pro stavbu ze státního pozemku

---

Před popisem postupu pro získání pozemku pro samostatnou bytovou výstavbu je vhodné zjistit, které pozemky jsou vhodné k výstavbě. Tato otázka je zvláště důležitá před nákupem půdy na sekundárním trhu, tj. Od jednotlivců, protože při setkávání se s ne příliš čestným obchodníkem a kupujícím, který není příliš zběhlý v pozemkové legislativě, je možné zakoupit takové pozemky, jejichž vývoj bude zahrnovat řadu kolizí.

Jako skutečný příklad může sloužit následující skutečný případ: za účelem vybudování většího venkovského domu získal určitý občan dva sousední pozemky. Plány nově vytvořeného vlastníka zahrnovaly další sjednocení pozemků, ale po první návštěvě místní správy se ukázalo, že sjednocení nebylo určeno. Skutečnost je taková, že pouze jeden z nich měl specifický účel pro výstavbu a druhý byl určen pro zemědělské účely (přímý účel byl zahradnictví). Je téměř nemožné změnit účel takového webu. Majitel proto nemohl postavit dům požadované velikosti a nepotřeboval vůbec zemědělskou půdu. Je velmi problematické prokázat, že kupní a prodejní smlouva byla v tomto případě uzavřena podvodem, a v každém případě bude proces trvat, mírně řečeno, hodně času. Abyste se těmto případům vyhnuli, musíte se orientovat v kategoriích půdy a jejich zamýšleném účelu a nezapomeňte také pečlivě prostudovat katastrální pasy zakoupených pozemků..

Kategorie půdy a jejich zamýšlený účel

Článek 7 zemského zákoníku Ruské federace definuje sedm kategorií půdy: zemědělská půda; země osad; pozemky pro průmysl, energetiku, dopravu a jiné účely neslučitelné s individuální bytovou výstavbou; pozemky zvláště chráněných oblastí a objektů; lesní půda; vodní fond; rezervní pozemky.

Právní režim používání této stránky je však určen nejen kategorií, do které náleží, ale také okamžitým účelem. Existuje mnoho takových jmenování, proto se zaměříme na ty, které umožňují stavbu domu..

Pozemky pro individuální bytovou výstavbu – zde účel hovoří sám za sebe. Tyto pozemky jsou klasifikovány jako osídlovací pozemky.

Dům může být postaven také na pozemku s jiným účelem – na letních chatkách nebo zahradních pozemcích, které patří do kategorie zemědělské půdy, ale není možné se zaregistrovat v domě postaveném na chatě, protože de jure takový dům není určen k trvalému pobytu, ale na Kromě toho musíte pěstovat ovocné stromy a / nebo keře bobule (postup plánování a výstavby zahradních pozemků je stanoven SNiP 30-02-97 „Plánování a rozvoj území zahradnických sdružení“).

Po projednání kategorií pozemků a jejich účelu se přesuneme do obtížnější fáze – nabytí vlastnictví nebo pronájmu pozemků pro výstavbu bytového domu.

Pozemky pro bydlení: způsoby pořízení

Existují dva způsoby, jak získat pozemek určený k výstavbě: nákup takového pozemku na sekundárním trhu, tj. Od jednotlivců, nebo jeho získání z majetku státu nebo obcí (výkup). Můžete získat půdu zdarma, ale taková příležitost je poskytována pouze hrdinům Sovětského svazu a Ruské federace, plným držitelům Řádu slávy, Hrdinům socialistické práce, držitelům Řádu pracovní slávy tří stupňů. Bohužel ne každý má takové služby pro vlast, a proto se většina musí uchýlit k nákupu pozemků od soukromých osob nebo od státu..

Existují dva způsoby, jak koupit pozemek od státního pozemkového fondu: bez předchozí dohody o umístění objektů a naopak – s předběžnou dohodou o umístění objektů. U bytové výstavby je však zajištěna pouze akviziční procedura bez předchozí dohody o umístění objektu. Proto je v případě výstavby samostatného bytového domu relevantní pouze první způsob privatizace státního pozemku..

Obecně lze různé příležitosti pro získání pozemků, na nichž bude v budoucnu postaven dům, vyjádřit takto:

Koupě pozemku pro individuální bytovou výstavbu:

• Koupit na sekundárním trhu.
• Nákup z obecních a státních pozemků. majetek bez předchozího souhlasu o umístění objektů (koupit v aukci).
• Získejte zdarma (pouze určité kategorie populace).

Nákup pozemku pro výstavbu na sekundárním trhu

Pořízení pozemků od soukromých vlastníků je procedurálně mnohem jednodušší a rychlejší než pořízení pozemků od státních nebo obecních statků, v tomto případě však musí být připraven na vyšší úroveň hospodářské soutěže, a tedy na vyšší náklady na pozemek..

Uzavření smlouvy o prodeji pozemku

K zakoupení pozemku pro výstavbu soukromého domu je nutné uzavřít dohodu o prodeji pozemku s osobou, které tento pozemek patří (prodávající pozemku), a to v souladu s požadavky stanovenými v sedmém pododstavci kapitoly 30 občanského zákoníku Ruské federace (články 549–552, 554–557) ). Smlouva se uzavírá písemně s povinným uvedením následujících podmínek:

• předmět smlouvy (musíte uvést údaje, které vám umožní určit pozemek, který se má prodat, definitivně: umístění pozemku, kategorie pozemku, jeho účel, celková plocha)
• smluvní cena stanovená dohodou stran.

K převodu vlastnictví půdy od bývalého vlastníka na vás musí být tento převod zaregistrován v postupu povinné státní registrace. Proto po dohodě všech podrobností smlouvy o koupi a prodeji pozemků a podpisu této dohody je nutné přistoupit k druhé fázi.

Státní registrace převodu vlastnictví pozemku na základě kupní a kupní smlouvy

Postup pro státní registraci je upraven federálním zákonem „O státní registraci práv k nemovitostem a transakcemi s ním“. Postup pro registraci převodu práv je rovněž podrobně vysvětlen v Metodických doporučeních schválených ministerstvem spravedlnosti k postupu pro provádění státní registrace práv k nemovitostem a transakcím s ním.

Převod práv je registrován (poznámka, nikoliv dohoda, konkrétně převod práv) v institutu spravedlnosti pro registraci práv k nemovitostem a transakcí s ním. Musíte se obrátit na úřad pro umístění pozemku, ke kterému získáte vlastnictví. Pro registraci převodu vlastnictví kupující i prodávající předkládají dokumenty příslušnému registračnímu orgánu..

Níže je seznam požadovaných dokumentů:

• žádost o registraci;
• přijetí platby za registraci;
• doklady osvědčující osobu a potvrzující vaše oprávnění kupujícího;
• dohoda o prodeji půdy;
• katastrální plán.

Skutečnost přijetí dokumentů musí být zapsána v účetní knize a musíte obdržet potvrzení o získání dokladů o vlastnictví ke státní registraci. Tento doklad musí obsahovat všechny dokumenty, které jste předložili k registraci.

Po předložení žádosti se souborem dokumentů ji soudní instituce do měsíce zváží a rozhodne o registraci. Tento postup zahrnuje:

• právní odborné znalosti a potvrzení zákonnosti kupní a kupní smlouvy;
• zjištění neexistence zatížení a práv třetích osob na pozemek, který je předmětem dohody, jakož i stanovení neexistence jiných faktorů, které mohou vést k neplatnosti transakce;
• provádění zápisů o státní registraci vlastnictví konkrétního pozemku v jednotném státním rejstříku práv k nemovitostem a transakcím s ním.

Poté registrační úřad provede nápisy na dokladech o vlastnictví a vydá osvědčení o státní registraci vlastnictví pozemku. Je to tento certifikát, který potvrzuje státní uznání vašeho vlastnictví konkrétního pozemku.

Nákup pozemku pro stavbu ze státního pozemku

Jednotlivci (fyzické a právnické osoby) mohou získat vlastnictví státního pozemku (což je v podstatě privatizace) pouze za poplatek. Možnosti získávání pozemků zdarma jednotlivými kategoriemi obyvatel jsou uvedeny výše. Pozemkový zákon vylučuje možnost nemotivovaného odmítnutí poskytnout pozemky občanům a právnickým osobám. V tomto nařízení je rovněž uveden vyčerpávající seznam důvodů zamítnutí. Jsou to tyto důvody:

• stažení místa z oběhu;
• zákaz privatizace půdy. Takový zákaz může být stanoven federálním zákonem;
• rezervace půdy pro potřeby státu nebo místní správy.

Jak již bylo uvedeno výše, v případě bytové výstavby podléhají pozemky zpětnému odkupu bez předchozího souhlasu, proto je třeba věnovat pozornost právě tomuto mechanismu pro získání vlastnického nebo nájemního práva k půdě. Pozemky pro výstavbu bez předchozího souhlasu s umístěním objektů mohou být převedeny do vlastnictví nebo dlouhodobého pronájmu na fyzické osoby pouze prostřednictvím dražeb formou aukcí. Výjimkou je příjem pozemku ve vlastnictví nebo pronájmu v rámci zastavěného prostoru osobou, se kterou byla uzavřena dohoda o výstavbě zastavěného území..

To je ve většině případů možné zakoupit pozemek pro stavbu ze státních pozemků výhradně v aukci. Předtím, než je požadovaný pozemek nabídnut k dražbě, by však měla být přijata řada dalších opatření, jak je definováno v zákoně o Ruské federaci a ve federálním zákoně „O státním katastru nemovitostí“. Místní samosprávy nebo místní výkonné orgány, které mají k dispozici zemi zájmu pozemek, poskytněte následující postup pro poskytnutí pozemkového pozemku:

• vytvoření pozemku v souladu s požadavky spolkového zákona „o státním katastru nemovitostí“;
• určení přípustného využití lokality (v tomto případě – pro individuální bytovou výstavbu);
• vytvoření technických podmínek pro připojení ke strojírenské komunikaci v souladu s Pravidly pro stanovení a zajištění technických podmínek pro připojení objektu investiční výstavby k sítím inženýrské a technické podpory;
• pořádání nabídek po přijetí příslušného rozhodnutí, zveřejnění v médiích o uspořádání výběrového řízení nebo dražby a obdržení příslušných žádostí od jiných osob.

Jedná se o akční plán vlastníka pozemku, tj. Samosprávného orgánu (je-li pozemek umístěn v rámci sídla) nebo výkonného orgánu (pokud pozemek nepatří do kategorie půdy sídel) při poskytování pozemků jednotlivcům. Doufejme však, že celou proceduru provedou úředníci a budete muset čekat na aukci. Chcete-li získat pozemek z obecního nebo státního majetku, musíte:

1. Podat žádost o poskytnutí pozemku určeného k individuální bytové výstavbě místním úřadům (samosprávným nebo výkonným orgánům).
2. Objednejte si kopii, na které by měl být předložen topografický plán pozemku, o který máte zájem.
3. Zjistěte, zda existují nějaké překážky týkající se webu, který vás zajímá (zákonná práva třetích stran, například věcná břemena atd.). Za tímto účelem je rovněž nutné podat žádost a přiložit k ní kopii územního plánu, na níž bude při neexistenci zátěží připojena příslušná známka.
4. Podobný postup je poskytnut, aby se zjistilo, zda existují nějaké zákazy konstrukce na konkrétním pozemku („červené čáry“, například potrubí vedoucí přes pozemek)..
5. Všechny obdržené dokumenty, spolu s žádostí o poskytnutí pozemku určeného k individuální bytové výstavbě, k vlastnictví nebo pronájmu, jsou předkládány ke konečnému posouzení a rozhodování místní samosprávě nebo výkonným orgánům.

Jakmile dokončíte všechny výše uvedené kroky, místní úřady to přijmou rozhodnutí o provedení dražbya zveřejňovat informace o svém držení v médiích. Předmětem dražby je, v závislosti na vašem deklarovaném právu, buď vlastnické nebo nájemní právo k pozemku v rámci individuální bytové výstavby. Jmenovitá hodnota pozemku je stanovena podle údajů z katastru nemovitostí, proto je tato hodnota výrazně nižší než tržní hodnota. Pokud do jednoho měsíce od oficiálního zveřejnění aukce nikdo nepodal žádost o účast v této aukci, máte právo odkoupit místo v nominální hodnotě. Ve většině případů samozřejmě existují ti, kteří chtějí koupit pozemek, a proto musí iniciátor aukce odolat konkurenci, často docela divoké, od ostatních uchazečů..

Protokol o výsledcích aukce, je základem pro uzavření smlouvy o prodeji pozemku pro bytovou výstavbu nebo uzavření nájemní smlouvy týkající se tohoto pozemku a následné státní registrace přijatých práv na pozemky.

Ve většině případů se po dražbě uzavře s vítězem tříletá nájemní smlouva. Během této doby je osoba, která pozemek obdržela k užívání, povinna ji postavit v souladu s určeným účelem. Pokud je tato podmínka splněna, je web nakonec převeden do soukromého vlastnictví.