...

Nezletilí – práva dětí při prodeji a výměně bytů

Obsah článku



Prodej nebo výměna bytu a další transakce s nemovitostmi obecně jsou jedním z témat, která způsobují největší počet otázek. Kromě toho se oba prodejci sami a samozřejmě kupující mohou obávat správného provedení všech dokumentů doprovázejících transakci. Čím vyšší je částka transakce, tím více se strany bojí, že se stanou oběťmi podvodníků, nebo prostě čelí potřebě řádně znovu vydávat doklady, shromažďovat další certifikáty a povolení.

V tomto článku nebudeme podrobně hovořit o každé fázi uzavírání transakce pro prodej a koupi nemovitosti, ale dotkneme se pouze jednoho důležitého bodu – práv dětí zaregistrovaných v tomto obytném prostoru nebo vlastněných podílem v bytě nebo domě.

Téma účasti nezletilých na různých transakcích s nemovitostmi v naší zemi začalo být na počátku 90. let akutní a od té doby neztratilo svůj význam, což není překvapivé – podle statistik je v téměř 60% transakcí na realitním trhu jedním z účastníků dítě – buď na straně kupujícího nebo prodávajícího.

„Hororový příběh“ pro kupujícího

Hlasitá a již zaseknutá věta – „Děti jsou naše všechno!“ – při registraci nákupu nebo výměny bytu získává zvláštní význam a význam. Nezletilé osoby jsou nejvíce nechráněnou kategorií, a proto jsou státní orgány obzvláště ostražité právě kvůli dodržování svých práv. Upozorňujeme, že ruská legislativa je na ochranu práv nezletilých velmi tvrdá. Jejich zájmy a práva jsou prakticky povýšeny na úroveň absolutní priority a jsou upraveny řadou legislativních aktů: zákoník o rodině Ruské federace, občanský zákoník, zákon „o privatizaci bytového fondu“, ústava, bytový zákon a další dokumenty.

Stejná situace se však objevila i na sousední Ukrajině – tam jsou práva dětí chráněna zákonem o rodině, zákony „o základech sociální ochrany bezdomovců a dětí ulice“ a „o ochraně dětí“, které přísně regulují proces prodeje a další transakce s nemovitostmi, na nichž nezletilí.

Podle zákona má dítě na stejném základě s dospělými všechna práva, jak na bydlení, tak na majetek – může zdědit nebo darovat nemovitost nebo její část, podílet se na privatizaci bydlení atd. Zároveň v souladu s ruskou legislativou nemohou ani jeho rodiče, ani další zákonní zástupci nezletilého dítěte – opatrovníci nebo adoptivní rodiče, disponovat svým majetkem bez předchozího souhlasu oficiálních opatrovnických a opatrovnických orgánů.

S ohledem na tento přístup právních předpisů k ochraně práv dětí jsou potenciální kupci nemovitostí, ve kterých jsou zapsány nezletilé osoby, nejděsivější do následujícího okamžiku: pokud soud zjistí, že v důsledku transakce byla porušena práva mladých obyvatel oficiálně registrovaných na prodaném nebo vyměněném prostoru , může prohlásit transakci za neplatnou.

Nezletilí - práva dětí při prodeji a výměně bytů Kuzma Petrov-Vodkin. Ve školce. 1925

Toto pravidlo se navíc vztahuje nejen na byty, ve kterých jsou majiteli nezletilí, ale také na ty nemovité předměty, kde jsou děti jednoduše zaregistrovány. Nejdůležitějším bodem je, že při uzavírání transakcí s nemovitostmi, ve kterých jsou děti registrovány, není podle současných právních předpisů vyžadováno povolení opatrovnictví a opatrovnictví.

Současně vyhláška Ústavního soudu Ruska ze dne 8. června 2010 č. 13-P „V případě kontroly ústavnosti odstavce 4 článku 292 občanského zákoníku Ruské federace“ uznává, že pokud podmínky transakce porušují práva na bydlení dítěte v rodičovské péči, je toto zahrnuto do přímý rozpor s Ústavou Ruské federace. Takový rozpor – pokud je dítě bez domova nebo obdrželo bydlení, které nesplňuje hygienické nebo jiné normy – se může stát důvodem neplatnosti transakce..

Aby se ve všech ohledech takové nepříjemné situaci zabránilo, je možné pouze po předchozím písemném souhlasu opatrovnictví a opatrovnictví v místě jejich bydliště pro propuštění nezletilého, jakož i prodej nebo výměna bydlení. Prodávající, tedy vlastník domu nebo bytu v současné době, se bude touto otázkou zabývat při přípravě podkladů k realizaci. A kupující si musí pamatovat, že při studiu dokumentů pro byt, který se jim líbí, je užitečné okamžitě objasnit, zda jsou v tomto obytném prostoru registrováni nezletilí, kdo je vlastníkem každého podílu na bydlení, a také vyžaduje povolení od správní rady. Jinak to znamená, že v případě neexistence tohoto dokumentu bude transakce příliš riskantní.

„Bolest hlavy“ pro prodejce

Představte si, že nejste kupující, který potřebuje pouze zkontrolovat dostupnost všech potřebných dokladů, jmenovitě prodejce, který chce prodat byt, který patří tobě osobně nebo vaší rodině.

Jaké kroky musíte podniknout, abyste získali peníze ziskově a pokud možno rychle? Říkáte – ohodnotit byt, to znamená sledovat trh s podobnými nemovitostmi, sbírat certifikáty od ZINZ, cestovní kanceláře, správcovské společnosti, platit účty za elektřinu atd. Pokud však část bytu patří dítěti dědictvím, darováním nebo účastí na privatizaci, prvním krokem k prodeji bytu by měla být návštěva opatrovnictví a záručních úřadů..

Prodávající bude muset úředníky přesvědčit, že prodej bytu neovlivní zájmy dítěte, to znamená, že nezůstane na ulici, ale na oplátku obdrží rovnocenný životní prostor. Kromě toho rodiče (opatrovníci, adoptivní rodiče) budou muset prokázat, že po prodeji tohoto bydlení se hodnota majetku nezletilého, který vlastní podíl na bytě nebo domě, nesníží..

Nezletilí - práva dětí při prodeji a výměně bytů Boris Kustodiev. Umělecké děti. 1913

V tomto ohledu mohou vzniknout problémy například v případě prodeje bytu v Moskvě za účelem následného nákupu venkovského domu na předměstí nebo v jiném regionu. Náklady na obyčejný byt v centru hlavního města nesouvisí s cenami nemovitostí ve městech poblíž Moskvy, a ještě více v jiných regionech. Takže i když vám prodej stísněného dvoupokojového bytu umožní zakoupit prostorný dům, ve kterém bude mít dítě vlastní pokoj, opatrovnické a záruční úřady nemusí vydat povolení, protože cena nové nemovitosti je mnohem nižší. V takovém případě se rodiče mohou pokusit předložit další argumenty – ekologická situace v centru metropole, blízkost příbuzných, vhodné klima, lepší životní podmínky, přítomnost lépe placeného zaměstnání pro rodiče, škola a školka na novém místě, velká oblast nových nemovitostí atd. Vládní agentury však za to jen zřídka berou slovo a nejlepším argumentem by bylo otevření běžného účtu na jméno nezletilého, na který bude položena část nákladů na prodaný byt, způsobená dítěti, jako jedné ze stran transakce. Takový argument může přesvědčit úředníky lépe než jakákoli nepodložená ujištění.

Důležitým bodem – s ohledem na výše uvedené požadavky se může zdát, že rodiče budou muset koupit nové bydlení, a ne horší než staré ještě před prodejem bytu. V praxi je takový obrat událostí často jednoduše nereálný – s výtěžkem z prodeje se obvykle kupuje nový dům nebo byt. Proto opatrovnické úřady nejčastěji vyžadují současné získání nového bydlení se stejnou nebo větší plochou..

Pokud dítě nebylo vlastníkem domu, ale bylo jednoduše zaregistrováno v oblasti, která se prodává a podléhá výměně, opatrovnické orgány ho okamžitě požádají, aby se zaregistroval v novém obytném prostoru, který buď získal, nebo již vlastnil jeden z rodičů (opatrovníci, adoptivní rodiče). Ve skutečnosti v tomto případě cestovní kancelář jednoduše nezpřístupní nezletilého z bytu bez souhlasu opatrovnictví a záručních úřadů..

Ještě pár odstínů

Důležitý bod se týká privatizace bydlení, kde je dítě zaregistrováno – rodiče nemohou písemně odmítnout účast na privatizaci nezletilého, takže by se v každém případě měl odpovídající podíl v bytě nebo domě stát majetkem dítěte zapsaného v privatizované obytné oblasti..

Orgány opatrovnictví obvykle vyžadují, aby se oba rodiče dostavili k povolení k propuštění nebo prodeji „domů s dítětem“. Pokud se jeden z nich nachází v zahraničí nebo v jiném regionu, je nutné poskytnout jeho písemné povolení k provedení transakce s nemovitostmi, ověřené notářem nebo konzulárním úřadem. Totéž platí pro rodiče, kteří se nemohou osobně dostavit k poručníkům kvůli závažné nemoci. Pokud není v době získání povolení místo pobytu „marnotratného“ rodiče známo, budete muset vyhlásit požadovaný seznam a počkat, až bude nalezena „ztráta“. Povolení druhého rodiče se nevyžaduje pouze v případě pozbytí jeho rodičovských práv, uznání soudem jako pohřešovaného, ​​smrti nebo pokud byl otec zaznamenán pouze od matky.

Pokud jeden z rodičů vědomě ignoruje výzvu k účasti v opatrovnictví, aby získal povolení k prodeji bytu a propuštění dítěte, vyžaduje peníze na podpis, druhý může prokázat zlobu svého jednání poskytnutím svědků a upřímným informováním všech okolností svého rodinného života zástupcům správní rady. Rozhodnutí v tomto případě bude učiněno individuálně – pokud opatrovnické úřady uznají, že transakce je v zájmu dítěte a v důsledku toho se zlepší jeho životní podmínky nebo se zvýší hodnota majetku, lze povolení vydat bez souhlasu druhého rodiče, který z osobních důvodů brání.

Nezletilí - práva dětí při prodeji a výměně bytů Nikolay Bogdanov-Belsky. Děti v okně

Je třeba získat povolení od opatrovníků pro prodej nebo výměnu bydlení, což je podíl, který patří dítěti, je nezbytný, i když v tomto okamžiku nezletilá osoba nežije v tomto bytě, ale je registrována v jiné oblasti a dokonce iv jiném regionu či státě.

Registrace dítěte mladšího 10 let je možná pouze v místě registrace jednoho z rodičů, takže nebude možné zaregistrovat dítě u přátel a známých, abychom získali povolení k jeho propuštění z prodaného bytu..

Pokud jim finanční možnosti rodičů umožní první nákup nového bydlení a poté prodej starého bytu, je výhodnější okamžitě zaregistrovat nemovitost pouze pro sebe a poté přidělit odpovídající podíl nezletilému. Jinak nastane situace, kdy dítě vlastní dva podíly v různých bytech, a bude obtížné získat povolení od opatrovnických orgánů, které by zbavilo nezletilého z nich – na oplátku nebude co poskytovat.

Pro registraci dítěte v bytě, kde jedna z akcií patří jeho matce nebo otci, není vyžadován souhlas ostatních akcionářů..

Byt nebo dům, který náleží zděděním nebo v důsledku privatizace sirotkům nebo dětem, které zůstaly bez rodičovské péče a jsou poslány do internátních škol a sirotčinců za plnou státní podporu, je přidělen nezletilým majitelům a jeho bezpečnost je sledována orgány opatrovnictví a záruky. Veškeré transakce s takovým bydlením jsou prováděny výhradně s jejich souhlasem. Příslušná objednávka je podepsána místními úřady a zaslána HOA v místě bydlení, správcovské společnosti, ZINZ a Federální registrační službě.

Dokumenty

Pro získání povolení od opatrovnictví a správcovských úřadů pro prodej nebo výměnu bydlení, do kterého patří nezletilá osoba, musí být komisi předloženy tyto dokumenty:

  • prohlášení podepsané oběma rodiči;
  • souhlas dítěte (je-li mu již 14 let);
  • výpis z domácí knihy a osobního účtu – musí být originály;
  • kopie rodných listů nezletilého majitele. Je také nutné prokázat originál tohoto dokumentu;
  • dokumenty, které potvrzují vlastnictví všech bytových prostor zapojených do transakce. Může to být osvědčení o vlastnictví bytu, smlouva o prodeji nebo výměně, osvědčení o dědickém právu atd .;
  • Certifikáty BTI, kde budou uvedeny náklady na životní prostor;
  • katastrální (půdní) plán bydlení;
  • pokud jeden z rodičů nemůže být přítomen osobně, jsou vyžadovány doklady potvrzující jeho souhlas – ověřené povolení nebo potvrzení o jeho smrti, prohlášení o pohřešovaných osobách atd .;
  • osvědčení daňového úřadu o neexistenci nedoplatků na dani z bydlení.

Opatrovnické orgány mohou často vyžadovat další doklady, například osvědčení od EIRT o nedoplatcích za byt, osvědčení o technickém stavu bydlení a doklady o koupi domu nebo bytu.

Všechny výše uvedené dokumenty musí být správně provedeny a v místě poptávky neskončily.

Komise dozorčích orgánů posuzuje každý případ individuálně a často může udělit ústupky, pokud se domnívá, že transakce je v zájmu dítěte (například místo městského bytu se dům kupuje ve venkovské oblasti, protože dítě má astma a potřebuje čerstvý vzduch). Nebo naopak, předložit další požadavky v případě pochybností o poctivosti a přiměřenosti rodičů.

Nezletilí - práva dětí při prodeji a výměně bytů Balthus. Děti. 1937

Jak vidíte, přítomnost nezletilého majitele v bytě nebo domě a jeho registrace významně komplikují proces uzavírání nákupních a prodejních transakcí. Na jedné straně se může zdát, že takové přísné požadavky jsou zbytečné – existuje tolik problémů kvůli jednomu dítěti! Pokud si však pamatujete, kolik zcela zodpovědných rodičů se při uzavírání transakcí s nemovitostmi stalo obětí podvodníků, kolik rodičů se jednoduše pokusilo vyřešit své finanční problémy prodejem bytu, aniž by přemýšlelo o tom, s čím by v budoucnu zůstalo dítě, pokud spočítáme počet nefunkčních rodin, kde jeden z rodičů trpí závislostí a může se rozhodnout prodat bydlení, aby vyhovoval jeho potřebám – účast opatrovnických a záručních úřadů vůbec nevypadá jako zbytečné opatření na ochranu práv a zájmů dětí.

Ohodnoťte tento článek
( Zatím žádné hodnocení )
Agatha Poradce
Nejlepší tipy a triky
Comments: 1
  1. Jan Holub

    Mohou nezletilí uplatňovat svá práva při prodeji a výměně bytů? Je pro ně v tomto procesu nějaká specifická ochrana?

    Odpovědět
Přidejte komentáře

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: