Sdílené a spoluvlastnictví nemovitostí – problémy a řešení

Obsah článku

• Společné vlastnictví nemovitostí
• Částečné vlastnictví nemovitosti
• Platba účtenek, daní a půjček v případě společného a společného vlastnictví bytu nebo domu
• Likvidace společné a sdílené nemovitosti: nákup, prodej, výměna, registrace

Vlastní bydlení je snem a cílem života pro mnoho Rusů, ale i ti, kteří již vlastní nemovitost, mohou jen zřídka říci s naprostou důvěrou: „Tento byt je jen můj.“.

Rezidenční nemovitostní objekty jsou často společně vlastněny nebo rozděleny do určitých akcií, to znamená, že patří několika majitelům najednou, kteří musí vyřešit všechny problémy, které vzniknou společně, například se musí dohodnout, zda provést opravu nyní, nebo je-li to v pořádku, platit účty za elektřinu atd. A při prodeji nebo koupi těchto bytů nebo domů se objevuje řada problémů a nuancí, které vyžadují pečlivou pozornost a znalost současné legislativy..

Jaký je rozdíl mezi spoluvlastnictvím a sdíleným vlastnictvím obytné nemovitosti? Jak lze takové společné vlastnictví prodat nebo vyměnit? Co spoluvlastníci potřebují vědět, aby se nedostali do obtížné situace a nebyli zataženi do zdlouhavého procesu?

Společné vlastnictví nemovitostí

Specifika společného a sdíleného vlastnictví nemovitostí jsou upravena částmi článku 244 občanského zákoníku Ruska. Podle jeho ustanovení je možné společné vlastnictví rezidenčních nemovitostí pro různé typy bydlení, zejména:

• soukromý dům nebo jeho část;
• byt nebo část bytu;
• samostatná místnost.

Spoluvlastnictví nemovitostí může být výsledkem:

• přijetí bytu nebo domu jako dědictví, pokud podle právních předpisů nebo podmínek vůle může několik dědiců nárokovat majetek najednou;
• společný nákup nebo výměna životního prostoru;
• privatizace nemovitostí;
• udělení části bytu nebo domu občanovi na základě soudního rozhodnutí.

Například, pokud byl státní byt privatizován jedním z manželů, pak se bydlení stává společným majetkem na základě ustanovení ruského zákona o rodině, které uznávají majetek získaný během manželství jako společný majetek manželů..

Vasily Maximov. Sekce pro rodiny. 1876

Hlavní rozdíl mezi společným vlastnictvím a sdíleným vlastnictvím je, že v tomto případě není stanoveno, která část obytného prostoru vlastní. Pokud tedy hovoříme o manželech, pak se za jejich bydlení považuje bydlení, to znamená, že v případě rozvodu je majetek jednoduše rozdělen na polovinu. Pokud existují tři nebo více dědiců, pak se automaticky předpokládá, že vlastní stejné části – jednu třetinu, jednu čtvrtinu atd..

Částečné vlastnictví nemovitosti

V případě částečného vlastnictví obytné nemovitosti jsou přesně určeny části vlastníků. Během privatizace lze tedy na žádost účastníků okamžitě uvést jejich podíly, obvykle stejné, podle počtu občanů registrovaných v dané obytné oblasti a těch, kteří nepřihlásili odmítnutí privatizovat občany.

Takové rozdělení musí být zaznamenáno v Osvědčení o zápisu vlastnického práva k nemovitosti. Pokud tento dokument uvádí, že spoluvlastníci vlastní polovinu, třetinu atd., Část bytu, pak se toto vlastnictví stane sdíleným. Pokud není specifikována velikost části každého vlastníka, pak je toto vlastnictví společné.

Důležitá nuance – společné vlastnictví se může sdílet, pokud spoluvlastníci chtějí objasnit, které podíly každý z nich vlastní, a vypracovat potřebné dokumenty.

Kromě toho je nejčastěji podíl bytu nebo domu nějakou velmi abstraktní hodnotou, jedná se pouze o určité procento nebo zlomek celkové plochy bydlení, a nikoli o konkrétní čtvereční metry obytné plochy. Takže v případě sporu mezi spolumajiteli nelze hovořit o této nebo té místnosti, například – „Vlastním obývací pokoj a vy vlastníte ložnici.“ Chcete-li získat vlastnictví konkrétních metrů čtverečních, musíte se obrátit na soud nebo se zbytkem vlastníků dohodnout postup při používání bytu nebo domu.

Je třeba si uvědomit, že kuchyně, chodba, koupelna a koupelna jsou v každém případě považovány za společné vlastnictví, spoluvlastníci mohou tyto prostory využívat stejně a tyto pokoje nelze rozdělit. Soud může v konkrétním poměru alokovat pouze v metrech čtverečních v oddělených obývacích pokojích. Pokud je k rozdělení bytů na samostatné části zapotřebí sanace a zároveň se situace ostatních majitelů může zhoršit, například v důsledku nové zdi se jejich část bydlení zmenší, soud může dokonce zakázat přidělení určité místnosti jako podílu.

Platba účtenek, daní a půjček v případě společného a společného vlastnictví bytu nebo domu

V případě spoluvlastnictví nemovitosti, kdy nebyly stanoveny podíly vlastníků, vypíšou bytové a komunální podniky jednu platbu za byt nebo dům. Jak spolumajitelé budou platit účty za elektřinu, vodu a plyn, je na nich.

Pokud je bydlení ve společném vlastnictví, mohou být v platebním příkazu vyznačeni všichni spoluvlastníci, může být vydáno také několik platebních dokladů – pro každého majitele podílu v bytě. Je-li vydána pouze jedna platba, mohou spoluvlastníci rozdělit celkovou částku splatnou podnikům v oblasti bydlení a komunálních služeb za poskytnuté služby podle jejich podílů, tj. Rozdělit je na tři, čtyři nebo více částí..

Zároveň, pokud jeden z majitelů odmítne platit za veřejné služby, zbytek bude muset za to platit, protože odpovědnost leží na bedrech všech spoluvlastníků, a pokud se vodárenská společnost rozhodne vypnout vodu pro nezaplacení nebo uzavřít kanalizační systém, utrpí všichni obyvatelé bytu bez výjimky – veřejné služby sítě jsou společné, jako koupelna s koupelnou.

Anna Shchegoleva. Sousedé. 2010

Hypoteční úvěr na byt v případě společného vlastnictví platí všichni vlastníci společně. Souhlasí s tím, že každý z nich bude platit pouze svou část, bude muset být mezi sebou, banka se o takové podrobnosti často nezajímá, a pokud například manželé, kteří vlastní společný majetek za stejných podmínek, přestanou platit z půjčky, finanční instituce má právo prodat celý byt.

V případě částečného vlastnictví však každý majitel platí půjčku pouze pro svou část domu. V tomto případě, pokud se dlužník ukáže jako nebezpečný neplatič, získá banka právo uložit sankci pouze za svůj podíl, aniž by to ovlivnilo majetek ostatních majitelů, kteří pravidelně prováděli platby. Bankovní instituce může prodat podíl v bytě ve vlastnictví neplatiče za podmínek bezplatného prodeje, musí však nejprve nabídnout koupi této části domu jiným majitelům v souladu se současným předkupním právem na koupi, o kterém pojednáme níže.

Likvidace společné a sdílené nemovitosti: nákup, prodej, výměna, registrace

Okamžitě objasníme, že spoluvlastníci nemohou volně nakládat se svou částí ve společném vlastnictví nemovitosti. Například, pokud dva dědici obdrželi jeden byt a akcie každého z nich nejsou přesně určeny, to znamená, že dědictví se stalo společným majetkem, jsou prostě nuceni jednat mezi sebou. Je nemožné prodat vaši část nemovitosti bez souhlasu druhého dědice, je věcí buď soudu, aby určil váš podíl, a tak změnil společné vlastnictví na společný majetek, nebo vyjednal s druhým dědicem podmínky prodeje nebo výměny.

Také v bytě, které je společným majetkem, nemůžete někoho zaregistrovat bez souhlasu druhého majitele, nebude také fungovat k prodeji nebo výměně takového bydlení bez písemného souhlasu ostatních spoluvlastníků. To znamená, že můžeme říci, že společný byt je opravdu běžný a všichni majitelé budou muset rozhodnout o jeho osudu jen společně. Nebo přidělte konkrétní podíly z celkového obytného prostoru, který lze samostatně zlikvidovat.

Svůj podíl v bytě nebo domě můžete téměř volně nakládat – vyměnit za jiné bydlení, registrovat někoho z vaší strany, pronajmout si ho, použít jako zajištění, prodat, nechat jako dědictví nebo darovat. Je třeba objasnit, že spoluvlastníci akcií s nemovitostmi mohou vzájemnou dohodou změnit velikost svých akcií.

Prakticky jediným omezením volného nakládání s akciemi je preventivní právo na nákup. Její podstata spočívá v tom, že vlastník jedné z akcií musí před uvedením své části domu do volného prodeje informovat vlastníky ostatních akcií o svých plánech. A poté, co se rozhodnou, zda si koupí druhou část domu za stanovenou cenu nebo se vzdají práva na nákup s prioritou, může majitel nabídnout svůj podíl třetím stranám.

Algoritmus akcí při prodeji podílu v domě nebo bytě tedy vypadá takto:

1. Majitel akcie, který se rozhodl prodat svou část majetku, písemně oznámí ostatním spoluvlastníkům. Toto oznámení musí být zasláno formou dopisu, i když majitelé ostatních akcií žijí ve vedlejší místnosti. Dopis obsahuje nejen informace o prodeji akcie, ale také uvádí její hodnotu, aby se spoluvlastníci mohli rozhodnout, zda jim tato možnost vyhovuje nebo ne. Je lepší a bezpečnější poslat takový dopis jako doporučený dopis s oznámením o přijetí, v tomto případě spolumajitelé, kteří brání prodeji jedné z akcií, nebudou moci prohlásit, že dopisy neobdrželi a nevěděli o prodeji části bydlení.
2. Majitel čeká přesně jeden měsíc od okamžiku, kdy vlastníci ostatních akcií obdrží písemné oznámení. Poté získá právo volně nakládat se svou částí majetku, i když nedošlo k žádné akci ze strany jiných vlastníků – souhlas s koupí nebo písemné vzdání se předkupního práva -. Má se za to, že aniž by písemně informovali vlastníka akcie nabízené k prodeji o svém souhlasu s jejím nákupem za uvedenou cenu, automaticky se vzdali svého práva na první nákup. Důležitá nuance – majitel je povinen prodat svůj podíl třetím osobám za cenu, která byla uvedena v písemném oznámení zaslaném ostatním majitelům. V opačném případě mohou vlastníci jiných akcií tuto transakci napadnout, protože věří, že byly oklamány a neposkytly úplné a přesné informace..
3. Pokud nebyly nalezeny žádné kupující za nabídnutou cenu podílu v bytě a majitel se rozhodl snížit náklady, je opět povinen nejprve informovat majitele o dalších akcích. Možná se tentokrát rozhodnou uplatnit své právo na preventivní nákup. To znamená, že dopis je zaslán znovu a čeká se měsíc, který je dán spolumajitelům, aby se rozhodli..

Další omezení platí v případě pronájmu podílu v bytě. V tomto případě musí vlastník, který si chce pronajmout svůj pokoj nájemcům, získat písemný souhlas ostatních vlastníků. Mohou být psány ve volné formě, hlavní věcí je zachování významu takového souhlasu – „nevadí mi pronájem bytů.“ Podobné označení s podpisy všech spoluvlastníků lze rovněž uvést na nájemní smlouvě ve formě značky na dohodě této smlouvy s ostatními majiteli akcií v bytě nebo domě.

Předtím, než se tak svobodně zbaví svého podílu, musí však vlastník předložit soud, aby ho upřesnil. Bez takové „alokace naturální akcie“, tj. Dokumentární instrukce, je prodej virtuální „jedné třetiny“ ve dvoupokojovém bytě velmi problematický. Za takové nabídky mohou samozřejmě existovat kupující, ale cena akcie, která není přidělena v naturáliích, bude několikrát nižší než tržní hodnota metrů čtverečních, protože kupující si obvykle dobře uvědomuje, jaký druh „bitev“ bude čelit jiným spoluvlastníkům..

Je možné přidělit konkrétní podíl v bytě, aniž by bylo třeba se obrátit na soud, pokud spoluvlastníci dobrovolně uzavírají dohody o skutečném rozdělení podílu. Mimochodem, soud obvykle rozhoduje o společném užívání bytu, zejména společných prostor – chodby, koupelny atd., A stanoví postup pro toto použití. Pokud se spoluvlastníci nemohou dohodnout mírumilovně, soud může dokonce stanovit dobu používání koupelny a kuchyně pro každého majitele samostatného podílu..

Vasily Maximov. Všechno v minulosti. 1889

V případě alokace naturálního podílu v soukromém domě nebo chalupě může být problém vyřešen jednodušeji – je zřízen samostatný východ a jeden dům se změní na dublet nebo městský dům, tj. Dva domy s vlastními východy a sousedícími územími, které mají společnou boční stěnu. V tomto případě existují také určitá omezení – pokud je dům rozdělen, neměly by mu být způsobeny nenapravitelné škody a všechny prostory musí zůstat obytné, to znamená, že majitel akcie nebude moci otevřít obchod v jeho části chaty, pokud nebude koordinovat svou činnost s ostatními majiteli..

Jak vidíte, dílčí vlastnictví poskytuje mnohem širší práva než společné vlastnictví. Je možné kdykoli přenést sdílený byt do kategorie dílčích vlastnictví, ale ani tehdy se virtuální sdílená nemovitost ne vždy změní na skutečné čtvereční metry, které patří pouze majiteli. A můžete si koupit podíl v bytě nebo domě jen jasně a uvědomit si, jak obtížné bude sdílet vaši kuchyň a koupelnu s úplně cizími lidmi. Někteří kupující samozřejmě přistoupí k takové akvizici za účelem zpětného odkupu všech akcií v daném bytě nebo domě, není však možné se ve všech případech dohodnout se všemi spoluvlastníky, protože obvykle není realistické kupovat plnohodnotné bydlení za prostředky získané z prodeje akcie, samozřejmě, pokud tomu tak není podíl bytu v centru Moskvy.