Jak dokončit nákup venkovského domu

Obsah článku

• Sběr a příprava dokumentů
• Předběžná smlouva o prodeji a koupi nemovitosti
• Uzavření kupní smlouvy
• Na závěr uvádíme následující.

Ruš, každodenní život, hluk a prach, stojící jako sloup na ulicích velkých měst, nás dříve či později tlačí k myšlence nákupu vlastního příměstského bydlení. V posledních několika letech vzrostla poptávka Rusů po výstavbě a nákupu příměstských nemovitostí o téměř 40%, což obecně znamená zvýšení životní úrovně obyvatelstva a rozvoj ekonomiky naší země..

Při koupi venkovského domu bychom se měli nejprve rozhodnout, pro jaký druh ubytování bude určen – stálý nebo sezónní. V závislosti na tom se mohou náklady, umístění a přítomnost nebo nepřítomnost určitých technických komunikací lišit..

Bez ohledu na to, zda máte v úmyslu žít ve svém novém domě trvale nebo na kratších cestách, velkou výhodou tohoto bydlení bude rozvinutá infrastruktura vesnice, ve které se nachází. Při nákupu domu mimo město by proto měla být věnována zvláštní pozornost pohodlí dopravních linek, dostupnosti přístupových cest k domu, celoročnímu zásobování vodou, přítomnosti strážců ve vesnici a co je nejdůležitější – buďte trpěliví, protože v praxi není nákup rezidenčních nemovitostí daleko od nejrychlejšího procesu.

Nákup venkovského domu lze zhruba rozdělit do 3 fází.

Sběr a příprava dokumentů

Nákup venkovského domu, jako každá jiná transakce, začíná sbíráním balíčku nezbytných dokumentů. Prodávající zpravidla hledá papíry a kupující je kontroluje na základě pravosti. Při koupi venkovského domu je třeba věnovat zvláštní pozornost přítomnosti následujících dokumentů od prodávajícího:

1. Osvědčení o státní registraci vlastnictví pozemků.
2. Osvědčení o státní registraci vlastnictví nemovitosti.
3. Dokument o stavebním povolení.
4. Zákon o uvedení do provozu nemovitostí.
5. Dokumenty k jednotlivým budovám (garáž, lázeňský dům, kůlna atd.).

Kromě toho je potenciální kupující povinen zajistit, aby na místě neexistovaly hraniční spory se sousedy, a také zajistit, aby velikost pozemku byla v souladu s deklarovanými údaji v dokumentech..

Prodejce nemovitostí musí následně vybírat:

Rodné listy nezletilých a pasy dospělých majitelů domů.V případě, že jeden z vlastníků nemovitosti nedosáhl plnoletosti, je jeho rodič, opatrovník nebo správce povinen požádat opatrovnictví a správcovskou společnost o získání příslušného povolení k prodeji domu. Manželé, vlastníci nemovitosti, by se měli sejít, aby uzavřeli smlouvu o prodeji nemovitosti. Pokud není možné, aby se jeden z manželů dostavil, je strana přítomná při transakci povinna jménem svého manžela předložit povolení k prodeji domu certifikovaného notářem. V opačném případě kupující riskuje, že bude čelit problému „rozdělení majetku“ manželů.

Dokumenty o názvu pro vlastnost.Patří sem: kupní a kupní smlouva, výměnná dohoda, dárková smlouva, manželská dohoda, osvědčení o dědictví, soudní rozhodnutí a další dokumenty.

Katastrální pas.Katastrální pas je výpis ze státního katastru nemovitostí, který obsahuje informace o nemovitostním objektu nezbytném pro registraci práva na nemovitost, jakož i transakce s ním.

Technický pas do obytných prostor.Technický pas je informační a referenční dokument odrážející skutečný stav bydlení. Registrace tohoto pasu je nedílnou součástí všech transakcí nákupu, prodeje nebo výměny nemovitostí. Technický pas budovy obsahuje informace o počtu místností, celkové ploše místnosti, materiálu použitém při stavbě stěn a příček a inventární hodnotě místnosti.

Půdorys domu.Půdorys je grafická aplikace technického nebo katastrálního pasu areálu, v případě potřeby však může být vyhotoven jako samostatný dokument. Půdorys se používá k vypracování vysvětlení bytu, legalizaci sanací a také k registraci všech transakcí s nemovitostmi. Tento dokument se vydává na základě odpovídající žádosti ZINZ. Doba jeho výroby přímo závisí na složitosti a naléhavosti objednávky..

Unified Housing Document (EZD).S pomocí tohoto dokumentu občané Ruské federace vyřeší mnoho problémů s bydlením souvisejících s transakcemi s nemovitostmi: privatizace, prodej, nákup, výměna atd. EZD můžete získat v Unified Information and Settlement Center (EIRTS) a zcela zdarma. Stačí napsat odpovídající aplikaci a připojit k ní potřebné dokumenty.

Kopie FLS.FLS (finanční osobní účet) je dokument obsahující údaje o bytě a osobách v něm zapsaných. Výše uvedená organizace se zabývá vydáváním kopií FLS – EIRT.

Osvědčení o neexistenci dluhu za bydlení a komunální služby.Bez nich není možné uzavřít kupní smlouvu.

Osvědčení od neuropsychiatrického nebo narkologického lékárníka určené prodejci a jiným registrovaným osobám, které vyvracejí přítomnost duševních chorob nebo drogové závislosti.Často se po uzavření transakce (a u soudu) ukáže, že vlastník nemovitosti je částečně zdravý, šílený nebo částečně právně způsobilý. V souladu s občanským právem to znamená neplatnost dokončené transakce prodeje a nákupu a právní neplatnost uzavřené smlouvy.

Notarizovaná žádost o zrušení registrace.Zrušení registrace provádí územní orgány Federální migrační služby nebo místní správa osady.

Řešení problému dědiců žádajících o nemovitosti.Kupující může ověřit, že neexistují žádní noví dědici, návštěvou notáře, který vydal prodávajícímu potvrzení o dědictví. Pravidlo, které by si měli pamatovat jak prodejci, tak kupující nemovitostí: shromažďování a právní analýza dokumentace minimalizuje riziko uzavření „špatného obchodu“..

Předběžná smlouva o prodeji a koupi nemovitosti

Předběžná smlouva o prodeji a koupi nemovitosti je oficiálním vyjádřením stran o jejich souhlasu s další spoluprací, což v budoucnu znamená uzavření smlouvy o prodeji nemovitosti. Tato dohoda obsahuje podmínky, na jejichž základě bude budoucí dohoda uzavřena.

Předběžná smlouva je primární formou hlavní smlouvy. Nedodržení podmínek předběžné smlouvy vede k neplatnosti hlavní prodejní smlouvy.

Na základě občanského práva musí kupní smlouva uzavřená za předběžných podmínek obsahovat:

1. Podmínky týkající se položky (název, množství a kvalita zboží).
2. Hlavní podmínky hlavní prodejní smlouvy.

Kromě toho musí předběžná dohoda stanovit dobu, během níž mají strany v úmyslu uzavřít hlavní dohodu. V případě, že tato otázka není upravena předběžnou dohodou, je hlavní kupní a prodejní smlouva uzavřena do jednoho roku od data uzavření primárního dokumentu. Pokud není hlavní smlouva uzavřena ve sjednané (nebo zákonem stanovené) lhůtě, jsou závazky vyplývající z předběžné kupní smlouvy ukončeny..

Je třeba poznamenat, že předběžná dohoda o prodeji a koupi je ukončena v době uzavření hlavní dohody mezi stranami..

V případě úniku jedné ze stran z uzavření hlavní prodejní smlouvy má druhá strana právo podat opravné prostředky u soudu, požadovat vynucení uzavření smlouvy, jakož i náhradu ztrát způsobených neoprávněným vyhýbáním se uzavření smlouvy..

Předběžná dohoda nevyžaduje státní registraci, na rozdíl od hlavní. V souladu s platnými právními předpisy je hlavní kupní a prodejní smlouva registrována u státního ministerstva Federální služby pro registraci, katastr a kartografii.

Uzavření předběžné smlouvy o prodeji a koupi je tedy nezbytné pro úřední konsolidaci partnerství mezi jejími stranami..

Uzavření kupní smlouvy

Uzavření kupní a prodejní smlouvy je poslední fází transakce. V souladu s platnými občanskými právními předpisy je kupní smlouva vyhotovena písemně ve formě jediného dokumentu podepsaného oběma stranami. Taková dohoda musí splňovat závazné požadavky stanovené spolkovým zákonem a dalšími regulačními právními akty Ruské federace platných v době jejího uzavření.

Od doby římského soukromého práva víme, že uzavření jakékoli transakce vede ke vzniku určitých právních vztahů mezi jejími subjekty. Smlouva o prodeji a koupi nemovitosti je příkladem tohoto postulátu. Uvádíme hlavní práva a povinnosti prodávajícího vyplývající z uzavření této smlouvy.

Prodejce nemovitosti má právo požadovat:

1. Úhrada částky uvedené ve smlouvě.
2. Úhrada hodnoty nemovitosti a úroků, pokud není dům zakoupen včas.
3. Platba za nemovitost.
4. Odmítnutí provést uzavřenou smlouvu, pokud kupující odmítne zaplatit za nákup a přijmout nemovitost.

Kromě toho musí prodávající nemovitosti:

1. Převod nemovitého předmětu na kupujícího bez jakýchkoli omezení, pokud kupující nesouhlasí s přijetím předmětu zatíženého jakýmkoli právem.
2. Úhrada kupujícího za ztráty způsobené třetími osobami při zabavení majetku, pokud kupující nevěděl o existenci důvodů, které způsobily zabavení majetku.
3. Jednání na straně kupujícího nemovitosti v případě občanského nároku na zabavení předmětu třetí stranou.
4. Převod nemovitosti na kupujícího ve správné formě, která byla dříve stanovena kupní smlouvou.

Kupující má zase právo požadovat:

1. Včasný převod jemu prodaného majetku.
2. Snížení hodnoty majetku a ukončení smlouvy, pokud je majetek zatížen jakýmkoli právem.
3. Shoda nemovitostí s technickými a architektonickými charakteristikami předmětu v době uzavření smlouvy.

Kupující má tedy právo dosáhnout:

1. Ekvivalentní snížení transakční ceny.
2. Zdarma odstranění vad na majetku po určitou dobu (obvykle do dvou let).
3. Odškodnění za ztráty spojené s odstraněním těchto nedostatků.
4. Vrácení zaplacené hodnoty majetku v případě odmítnutí plnění smlouvy.

V tomto případě se kupující zavazuje:

1. Přijměte nemovitost.
2. Platit za nákup před nebo po převodu, není-li v kupní smlouvě nebo jiném právním předpisu stanoveno jinak.
3. Platit za nákup předmětu za cenu stanovenou kupní smlouvou.

K vypracování kupní a kupní smlouvy a následné státní registrace budete potřebovat následující dokumenty:

1. Společné prohlášení obou stran o státní registraci kupní smlouvy.
2. Potvrzení o zaplacení státní povinnosti, potvrzení platby státní registrace.
3. Název a další výše uvedené dokumenty.

Registrací kupní a kupní smlouvy získají noví majitelé domu svá zákonná práva k nabytému majetku a transakce se stává zcela legitimní..

Řádně provedená kupní smlouva vyhodnocuje, minimalizuje a eliminuje všechna možná rizika spojená s nákupem příměstských nemovitostí.

Na závěr uvádíme následující.

Dnes je téměř nemožné chránit kupce nemovitostí před nežádoucími důsledky této transakce, protože ani titulní dokumenty prodávajícího neposkytují stoprocentní záruku, že má vlastnictví nemovitosti v daném čase.

Skutečným potvrzením vlastnictví je odpovídající výpis z registrační knihy vydané státní registrační a katastrální službou. Tento výpis obsahuje informace o právech a omezeních (omezeních) práv k majetku.

I zde však existuje „mezera“ pro podvodníky a podvodníky – výpis z registrační knihy je platný jeden měsíc od data vydání, a proto žádný z kupujících není pojištěn proti bezohledným prodejcům.

Bohužel se můžete před podvodníky zcela chránit pouze dokončením transakce nákupu a prodeje prostřednictvím registrátora a za účasti spolehlivé realitní kanceláře – to je jediný pravdivý (ale také nejdražší) způsob, jak si koupit venkovský dům. Registrátor bude sledovat a analyzovat situaci s odcizeným objektem a realitní agentura bude analyzovat historii nemovitosti a přímo uzavře transakci.