Jak správně sestavit nájemní smlouvu

Nájemníci si pronajímají byty prostřednictvím renomovaných realitních kanceláří a věří, že v případě konfliktů s majiteli domů mají zaručenou pomoc. A jsou vážně zklamáni: agenti se odmítají účastnit domácích zúčtování. Někdy se ukáže, že sliby realitních kanceláří zvolit jiné bydlení, pokud nesouhlasíte s majiteli bytu, nestojí za cenu – jako je tomu u čtenářů „Peníze“, kteří zanechali zprávy na našich webových stránkách. Ve skutečnosti jsou hodnotná pouze slova uvedená ve smlouvě. A ne s agenturou, ale se samotným pronajímatelem.

Dejte si pozor, zlá paní

Nemůžete udržet psa, pak kouřit, pak řídit dívky – řada tvrzení, která majitel bytu může náhle mít proti nájemci, stávkuje v jeho šíři. „Trh s obytnými nemovitostmi je nejkontroverznějším trhem služeb,“ říká Veronika Panková, vedoucí Výboru pro ochranu práv spotřebitelů na realitní služby v Moskevské asociaci realit (IDA). „Nedávno jsme měli takový případ: mladý muž si pronajal pokoj v„ kopeckém kusu “od staré ženy, ale byl tam schopen žít jen měsíc. Babička ji požádala, aby ji masírovala, pak šla na potraviny, ale dívky mu z žárlivosti nemohly dovolit.“ Majitelé bytů často obtěžují nájemníky proti dohodám, které byly dosaženy ústně při podpisu nájemní smlouvy. Rodiny s dětmi uvádějí mnoho důvodů, proč otravovat škodlivé majitele: říkají, že vaše dcera na tapetu namalovala obličej – renovujte celý byt. Nebo naopak, design časů zralé stagnace je pro hostitelku tak drahý, že plochě odmítá změnit ošuntělou tapetu. Důvodem konfliktu mezi čtenářem „peněz“ Elenou Mikheevovou, který zanechal zprávu na našich webových stránkách, a majitelkou metrů čtverečních, které si pronajala, byl nábytek: nájemci bylo zakázáno dovážet jeho vlastní a nařídit žít v místních ruinách. Nakonec se stává, že všechno je v pořádku s vašimi dětmi, psy a komody, ale samotný majitel se ukáže jako neštěstí, který věří, že má právo navštívit si pronajatý byt dvakrát týdně pomocí svého klíče. Nemluvě o podvodných režimech, když se ukáže, že vlastník, od kterého jste si pronajali byt, ve skutečnosti není, a oznámený skutečný vlastník požaduje, aby neprodleně uvolnil své čtvereční metry.

Podobný příběh se stal s klientem agentury „Defect“ Maxim Komov. „Můj agent si vzal byt a společně jsme se šli setkat s majitelem. Ukazoval cestovní pas s povolením k pobytu a doklad, ve kterém byl uveden jako kupující tohoto bytu. Agent se podíval na dokumenty, protože v mé smlouvě s“ Defact „bylo uvedeno, že by měl zkontrolovat Podepsali smlouvu, obdržel jsem klíče, majitel byl předplacen dva měsíce předem, agent byl pověřen ve výši 100% měsíčního nájemného, ​​“říká pan Komov. Když nešťastný nájemce dorazil do pronajatého bytu o den později s věcmi, ukázalo se, že lidé v něm již žili, kteří si jej pronajali prostřednictvím jiného agenta od téže osoby. Ukázalo se, že majitel, stejně jako doklady, které mu byly ukázány, nebyl skutečný: sám si pronajal byt od původního majitele před měsícem a půlem a padělky titulních dokumentů. Podle pana Komova agentura odpovědná za právní čistotu transakce zpočátku přiznala svou vinu a slíbila, že nahradí náklady (celkem činily 90 tisíc rublů), ale nebyla v žádném spěchu vrátit peníze. A v jednom okamžiku bylo klientovi sděleno, že „společnost byla uzavřena.“.

Pokud se však podvodníci setkávají především se službami jednotlivých zprostředkovatelů nebo pseudo-agentur, nejsou klienti realitních společností s velkými jmény chráněni před tyranií vlastníků bytů. Dnes jste agentovi dali značnou částku – měsíční poplatek za pronajatý byt (náklady na pronájem průměrné „odnushky“ v Moskvě se již blíží 1 000 $), zítra jste měli boj s majitelem (který mimochodem okamžitě obdržel, podle běžné praxe, platbu za dva měsíce) ), jděte do agentury – a téměř jistě se otočte od brány. Pokud jste při přípravě smluv nebyli velmi ostražití, neochota agentů vyřešit vaše problémy bude pravděpodobně zcela legální, upozorňuje Veronika Panková z IDA.

Zpracování detailů

Povinnosti realitních kanceláří jsou stanoveny smlouvou o poskytování služeb. Každá agentura má svůj vlastní, ale můžete vidět společný rys, který je pro klienty velmi nepříjemný: pro standardní smlouvu je velmi vzácné, aby obsahovala klauzuli o účasti realitních kanceláří v budoucnu (ta, která začíná další den poté, co strany potřásají rukama ve vybraném bytě) osud jejich klientů. „Realitní kancelář vám dluží přesně tolik, kolik bylo ve smlouvě slíbeno. Mnoho realitních kanceláří nechce být rozhodčími v případě konfliktu mezi vlastníkem nemovitosti a nájemcem,“ říká Veronika Panková. „Tato pozice je částečně oprávněná, protože to nikdo nemůže zaručit v budoucnu mezi nájemcem a pronajímatelem bude úplné porozumění “.

Obvykle je sada služeb předepsaná ve smlouvě s agenturou minimální: vyhledávání bytu na základě parametrů zadaných klientem a organizování jeho prohlížení. „Počet možností pro byty v reálném životě, které můžeme nabídnout, výrazně převyšuje počet nabídek, které lidé mohou najít čtením reklam na pólech a v novinách,“ říká Maria Zhukova, první zástupkyně ředitele Miel-Arenda. Podle logiky realitních kanceláří se ukázalo, že jejich klienti platí především za přístup k agentovým základnám a za příležitost ušetřit čas, který by musel být vynaložen na nezávislé hovory pronajímatelům. Zdravý rozum však naznačuje, že pokud se pro vás dnes najde byt a zítra se ukáže, že v něm nemůžete žít z vlastní svobodné vůle, je to stejné, jako kdyby pro vás nebylo nic vybráno. Proto realitní kanceláře zpravidla kromě smlouvy o zprostředkování s klientem přebírají ještě jednu povinnost: pomáhají sepsat nájemní smlouvu, která upravuje vztah mezi vlastníkem bytu a jeho nájemcem. Právě tato pracovní smlouva se v případě konfliktních situací stane překážkou..

Nájemní smlouvu lze také uzavřít s pronajímatelem, kterého jste našli bez pomoci realitních kanceláří. Pomoc profesionálního právníka při přípravě takového papíru vás bude stát asi 3 000 rublů, říká Bogdan Leskiv, právník společnosti „Legal Protection“. Realitní kanceláře tyto peníze od klienta nevyžadují: vše je zahrnuto v provizi. Je proto možné, že se někdy takové smlouvy na spotřebitelské vlastnosti podobají volnému sýru, který je součástí komplexu past na myši. Realitní agent nejčastěji zajišťuje, aby hlavní body byly upřesněny ve vzorové nájemní smlouvě: doba trvání smlouvy, údaje o listině o vlastnictví bytu, postup při vypořádání, měsíční nájemné, podmínky pro její zvýšení během doby trvání smlouvy. Ale co dívky, kouření, domácí zvířata a schopnost dovážet si vlastní nábytek? Ve standardních dohodách o pronájmu není o tom ani slovo. „Viděl jsem smlouvy na jednom nebo dvou listech. Co tam lze napsat?“ Paní Panková je rozhořčená. „Normální smlouva je nejméně čtyři stránky. Čím více podrobností, tím lépe“.

„Abychom se vyhnuli možným střetům s majitelem, s ním na prvním setkání projednejte s ním podmínky, které jsou pro vás zásadní, a požadujte, aby byly zahrnuty do nájemní smlouvy,“ radí Maria Zhuková ze společnosti Miel-Arenda. Všechny nuance jsou pravděpodobně nemožné předvídat. Mezi hlavní odborníky se rozlišuje: počet osob oprávněných k životu spolu s vámi, postup při návštěvě bytu jeho majitelem, ubytování zvířat, provádění oprav a úhrada nákladů za něj, vývoz a dovoz nábytku, kouření v interiéru, placení účtů, odpovědnost za škodu a nevýhody nemovitosti, počet hostů, kteří mohou být v bytě během dne a v noci. Aby vás majitel neobvinil z poškození svého nábytku, je vhodné připojit ke smlouvě soupis majetku, ve kterém musí být zaznamenány všechny zjištěné škody.

Zvláštní pozornost by měla být věnována také dokumentu osvědčujícímu vlastnictví. Pokud to naznačuje, že majitel vlastní pouze část bytu, je nutné získat souhlas (podpis v nájemní smlouvě nebo notářsky ověřený souhlas) zbývajících vlastníků, jakož i všech osob starších 14 let registrovaných v bytě. Jinak se jednoho krásného dne může jeden z nich objevit u vašich dveří, prohlásit, že nemá kam žít a legálně zůstat v bytě. Pracovní smlouva uzavřená mezi dvěma osobami je legitimní bez notářské certifikace, říkají právníci: v dokumentu je dostatek pasových údajů a podpisů stran. Pokud majitel obviňuje nájemce z porušení smlouvy, nebude fungovat, aby nájemce vypověděl bez boje. „Všechny spory na základě smlouvy lze vyřešit pouze u soudu a trvá to v průměru devět měsíců,“ říká Dmitrij Nikolaev, právník Moskevské advokátní komory Yurprofi. Podle právníka je nejpravděpodobnější, že vlastník bytu bude muset hledat pravdu u soudu: policista nevystěhuje nájemce nájemní smlouvou. „Důstojník okresní policie, pokud není příbuzným vlastníka bytu, se nebude chtít ponořit do těchto problémů,“ věří právník..

Majitel bytu však může zničit život nájemce, aniž by zasáhl práh soudu: jednoduše začne terorizovat nájemce voláním a návštěvami. V takovém případě může být váš let z nedostatečného vlastníka považován za vaši porážku: „Pokud se rozhodnete odejít sami, má se za to, že jste ukončili pracovní smlouvu z vlastního podnětu,“ varuje Dmitrij Nikolaev. „Dokumenty, které agentura nabízí, obvykle naznačují, že V tomto případě nájemce nemá ani nárok na vrácení částky vkladu (druhý druhý měsíční poplatek zaplacený okamžitě po uzavření smlouvy: v případě běžného vývoje událostí jde o zaplacení posledního měsíce pobytu na pronajatém obytném prostoru. – „Peníze“) “.

Příjemnou možností však není ani odrazení útoků bláznivé paní bez opuštění pronajaté pevnosti na rok. Bylo by ideální, kdyby služba pro výběr bytu nebyla formální, ale skutečně poskytovaná. To je jednoduchým způsobem, abyste mohli žít v pokoji v bytě nalezeném agenty. Podle Veroniky Pankové je východiskem ze situace využití služeb realitních kanceláří, které zaručují, že pokud se vám nepodaří vyhnout se střetu s pronajímatelem, bude vám vybrána další možnost za peníze, které jste jednou zaplatili.

Reklamní podvody

Někteří realitní kanceláře hovoří o záruce za své služby. Je pravda, že podle paní Pankové lze takové realitní kanceláře v Moskvě stále počítat na jedné straně. V zásadě se domnívá, že se jedná o agentury středního rozsahu, které mají zájem utvářet svou pověst. Ale co ti, kteří již dlouho získali pověst na trhu? Korešpondent „Deneg“ pod rouškou potenciálního klienta zavolal agenturám tzv. „Big Four“, která představuje lví podíl na všech transakcích: BEST, INCOM, MIAN a Miel. Byla jen jedna otázka: Zaručujete výběr jiného bydlení za provizi již zaplacenou, pokud mě majitel prvního bytu přežije? V posledních třech agenturách slíbili, že takovou záruku poskytnou, a podmínky byly nazvány stejným způsobem: pokud do tří měsíců po uzavření nájemní smlouvy je klient nucen svůj byt bez vlastního zavinění uvolnit, hledá nové bydlení zdarma.

„Pokud se„ majitel “ukáže jako podvodník a zaměstnanec naší společnosti tuto skutečnost při uzavření nájemní smlouvy nezjistil, vybereme pro klienta nový byt zdarma a vrátíme mu celou částku provize,“ dodává Maria Zhukova z Miel-Arenda.

Pokud nemluvíme o podvodech, pak je realita samozřejmě výhodnější urovnat konflikt stran, než se znovu pohrávat s výběrem bydlení. Podle paní Zhukové agenti často dokážou vyřešit problémy: „Pro každou situaci existují argumenty.“ „Majitel může být téměř vždy zastrašován policií nebo daňovým úřadem – nikdo neplatí daně,“ – pod podmínkou anonymity se agent malé realitní společnosti podělil o své zkušenosti s „Dengi“.

Je pozoruhodné, že specialista společnosti „BEST-Real Estate“, který odpověděl na výzvu dopisovatele „Peníze“, byl velmi překvapen otázkou záručních povinností, uvedl, že nemá nic podobného, ​​a navíc, takové sliby konkurentů jsou pouze propagační senzací.

Případ čtenáře „peněz“ Elena Mikheeva, bohužel, tuto práci potvrzuje. Podle ní byla při jednáních ve společnosti „INKOM-real estate“ slíbena, že si v prvních třech měsících pobytu bude moci v případě konfliktu s majitelem bytu vyzvednout nové bydlení zdarma. Přestože se hádka stala téměř příští den po příjezdu, agent řekl, že už svou práci vykonal. V reakci na ústní stížnosti naše čtenář tvrdí, že vedoucí oddělení společnosti ji zdvořile doporučil, aby se obrátila na soud. Na žádost korespondenta „Deneg“ Elena Mikheeva zkontrolovala, zda v její dohodě s agenturou existuje doložka o záruce, která by umožnila doufat v úspěch takového procesu: ukázalo se, že tam nic takového nebylo zaznamenáno. Agent jí dal záruky pouze slovy, takže nároky proti němu mohou být pouze v oblasti morálky, ale nikoli práva.

„Každý měsíc na schůzi výboru posuzujeme nároky vůči různým agenturám,“ podotýká Veronika Panková z IDA. „Ve většině případů se stížnosti vztahují na záruční povinnosti.“ Závěr není obtížný: ať už vám agent něco slíbí, musíte ho požádat, aby to ukázal na papíře.

Zároveň, podle paní Pankové, mluvíme-li o realitních kancelářích, kteří na trhu dlouhodobě pracují, pak se v polovině případů konflikty v rámci společností vyřeší. Hlavní věc je uvést top management do průběhu vašeho problému. Nejjednodušší způsob, jak toho dosáhnout, je zaslat ověřený dopis s oznámením adresovaným vedoucímu. Veronika Pankova také radí ovlivňovat agentury pomocí veřejných organizací, ke kterým její oddělení patří. „Vedení společnosti někdy souhlasí s tím, že pomůže, až když s nimi začnu mluvit jménem výboru,“ podotýká a okamžitě učiní výhradu, „ačkoli přijímáme stížnosti proti všem společnostem působícím v Moskvě, můžeme kontrolovat pouze aktivity těch, které jsou v Ruském spolku realitních kanceláří nebo v Moskevské asociaci realitních kanceláří (asi 200 agentur) „. Podle paní Pankové se ve čtvrtině případů strany dohodly na přátelské dohodě. Ostatní případy jsou stejně vyřešeny ve prospěch jednoho z nich. „Pokud naše rozhodnutí nevyhovuje stranám, pak se obrátí na soud. Ale to je jen asi 5% případů,“ – řekl zástupce IDA.

Málokdo se opravdu dostane k soudu, souhlasí s právníkem Dmitriem Nikolaevem. „Průměrná doba pro občanský případ u soudu je devět měsíců. Výkon soudního řízení je ještě pomalejší. Čas, peníze a nervy, které strávíte, se nevyplatí,“ vysvětluje. Realitní kanceláře chápou, že ne všichni jejich klienti jsou odhodláni obhájci lidských práv nebo strany sporu, a proto jim nabízejí tak snadné setkání u soudu. Je proto lepší to nepřinášet, aniž by se snažilo převádět po dohodě s agenturou veškeré záruční povinnosti agentury a po dohodě s majitelem bytu – maximální počet nuancí týkajících se vašeho životního stylu. Vzhledem k tomu, že minimální cena emise se již blíží 3 tisícům dolarů, únava už nevypadá malicherně.