Jak zaregistrovat vlastnictví

Od příběhů, které se stávají kupcům bytů v nových budovách v Moskvě, si můžete sestavit poučnou příručku. Jedna z nejpamátnějších kapitol by se měla věnovat problému registrace vlastnictví zakoupeného bydlení. Tento problém je do značné míry způsoben fungováním byrokratického mechanismu hlavního města. Existuje však mnoho dalších faktorů, které vážně prodlužují časový rámec pro získání titulních dokumentů, jejichž absence výrazně omezuje svobodu kupujících.

Vzdálenost v letech

Jaký je realistický časový rámec pro získání vlastnických práv? Jaké příležitosti má kupující k nakládání s majetkem v období mezi doručením předmětu a přijetím těchto dokladů? Je například možné prodat, darovat, zdědit, rozdělit byt, zastavit jej proti půjčce? Je správné zahájit opravy v bytě? Kolik stojí samotný design? Zde jsou otázky, na které se má přijít.

Viktor Kozlov, obchodní ředitel společnosti Augur Estate, vypráví o krocích, které jsou součástí postupu pro registraci vlastnických práv: „Registrace vlastnických práv pro kupce bytů v nově postavených domech předchází státní registrace vlastnických práv města k nemovitostem a registrace práv investorů na nemovitost.“ Rozhodnutí a vyhlášky týkající se zkrácení doby potřebné k registraci vlastnictví bytových prostor města byly učiněny více než jednou. Dekretem moskevské vlády v roce 2004 byla zřízena jediná specializovaná přijímací kancelář justiční instituce pro státní registraci práv k nemovitostem a transakcí s ní. Stávající problémy však dosud nebyly vyřešeny..

„Po podpisu oddělovacího protokolu s městem začíná další fáze – registrace práv investorů na nemovitosti ve Státním výboru Moskvy pro registraci práv k nemovitostem a transakce s ním, – pokračuje Viktor Kozlov. – Podmínky schválení v tomto případě jsou upraveny, ale společně s Proto se často mění požadavky na registraci dokumentů. Vývojové společnosti jsou nuceny několikrát přinést dokumenty v souladu se změněnými požadavky. 30denní lhůta vyhrazená pro registraci práv investorů na nemovitost tedy trvá měsíce. Poslední fáze procesu – – registrace vlastnických práv fyzické nebo právnické osoby v souladu se zákonem „O státní registraci práv k nemovitostem a transakcemi s ním“; to trvá další měsíc. Celková kumulativní doba strávená získáním majetkových dokumentů v Moskvě je od roku do jeden a půl roku, ve zvláštních případech – až tři x let od data dodání domu státní komisi „.

Vedoucí právního oddělení realitní kanceláře MIAN Khaya Pleshitskaya zdůrazňuje, že měření prováděná ZISZ vyžadují značné množství času: připravují se dokumenty k přijetí a převodu bytů a balíček dokumentů k dokončení investičního projektu. Teprve poté se v Federální registrační službě otevře právní adresa domu. ““.

Dokumenty zakládající vlastnická práva tedy budou muset počkat od roku (v nejlepším případě) do tří let. Většina realitních odborníků s tímto závěrem souhlasí..

Vývojáři si umývají ruce

Kdo je viníkem mnoha zpoždění při registraci vlastnictví již zakoupeného bydlení? Co způsobuje, že městské úřady tolik zpožďují proces registrace práv investorů a dlouho nepodepisují akceptační certifikáty?

Odpověď je ve skutečnosti zřejmá. „Městské úřady čekají, až developer plně splní všechny závazky vyplývající z investiční smlouvy,“ vysvětluje Vyacheslav Timerbulatov, viceprezident skupiny Konti. „V zásadě se jedná o terénní úpravy, rozvoj sociální infrastruktury okresu, převod vlastnictví prefektury bydlení pro čekací listinu atd. Ve skutečnosti tedy není zpožděna registrace vlastnických práv, ale podpis zákona o provádění investiční smlouvy, který je uzavřen mezi investorem a městem..

Jak se však ukazuje, nejde jen o objektivní důvody. Zde je to, co právník společnosti „Inkom-real estate“ Anzhelika Zharkova řekl: komunikace – výplata náhrady městu. Po dokončení výstavby nové budovy, kdy jsou všechny byty prodány akcionářům a developer dosáhl zisku, již nemá zájem na plnění svých závazků vůči městu. To může trvat roky, takže dokument – akt o provádění investiční smlouvy, který je považován za klíčový, není jimi podepsán. Jedná se konkrétně o podklad pro otevření adresy pro nově vytvořený objekt a registraci vlastnictví. “.

Vztah mezi městem a investorem je samostatné, velmi bolestivé a velké téma. Zátěž, která dnes stavitelé staví na stavitele, je samozřejmě velmi vysoká. V některých okresech dosahuje takzvaný podíl města 40% investičních nákladů projektu. V takové situaci se vývojáři nemovitostí snaží hákem nebo podvodníkem zbavit nenávisti a, jak se jim zdá, nepřiměřeně těžkého břemene. Standoff může trvat roky a do té doby, než skončí remorkérská hra, bude kupující čekat.

Většina vývojářů však s těmito závěry nesouhlasí. Vyacheslav Timerbulatov vysvětluje: „Je objektivně nerentabilní, aby vývojář v dobré víře oddálil proces registrace vlastnických práv, protože v tomto případě by společnosti mohly být uloženy vysoké pokuty.“ „Pro vývojáře je nerentabilní zpozdit registraci vlastnických práv k bytu, protože jim vznikají četné náklady,“ řekl Sergei Lyadov, tiskový tajemník investiční a stavební společnosti City-XXI století. O jakých nákladech mluvíme? Jedná se především o provozní a technické náklady na údržbu komplexu po dodání státní provize. Ve skutečnosti podle podmínek smlouvy břemeno takových plateb nejčastěji připadá na ramena kupujících, ale ti, jak tvrdí stejní stavitelé, často odmítají platit za nemovitost, která jim ještě právně nepatří. Co tedy převáží – schopnost získat od města nějaké ústupky nebo úspory na účtech za elektřinu? Otázka je pravděpodobně rétorická.

Smluvní strany

Kromě obtíží spojených s implementací investičních závazků je v současné době ještě jeden velmi obtížný problém. Jedná se o připojení domu k inženýrským sítím. „V poslední fázi realizace projektu je tento problém nejbolestivější,“ říká Sergey Lyadov. „Pokud problém nebyl předem důkladně vyřešen, může zpoždění v registraci práv v některých případech trvat několik let.“.

Pomalost zaměstnanců ZINZ je dalším důvodem zpoždění zpracování. Situace se však neomezuje pouze na popsané obtíže. Jak víte, kromě developerské společnosti se do realizace projektu často podílí i několik investorů. Posledně jmenované přitahují spoluinvestory a všechny v budoucnu přitahují jednotlivce – držitele kapitálu na výstavbu. Problémy vyvstávají, protože dokumenty týkající se dokončení výstavby domu musí být podepsány všemi investory, kteří jsou smluvními stranami investiční smlouvy. To se však nemůže stát, dokud nebudou provedeny všechny výpočty mezi investory a developerem, společnostmi a věřiteli..

„V důsledku toho trpí držitelé akcií,“ říká Anzhelika Zharková. „Dovolte mi uvést příklad. Domy na Proletarsky třídě, majetky 51a a 51b byly přijaty státní komisí v dubnu 2005; domy byly pověřeny a osídleny. Až dosud však akcionáři nemohou formalizovat právo majetek, protože existuje mnoho investorů a vypořádání mezi nimi nebylo provedeno v plném rozsahu. Je třeba říci, že vypořádání mezi investory a spoluinvestory nejsou vždy vyřešeny na dobrovolném základě, někdy – a stále častěji – vznikají spory mezi nimi, které jsou řešeny pouze V důsledku toho nelze pochybovat o žádných dokumentech o provádění investiční smlouvy. A akcionář čeká na vyřešení všech těchto sporů. Stalo se to v mikrodistribuci Nikulino-2, když strany investiční smlouvy nemohly zjistit, kdo dluží komu a jeden z nich podal žalobu, ale akcionáři nečekali, šli k soudu s nároky na uznání vlastnictví bytů a u soudu dosáhli uznání jejich vlastnictví “.

Mnoho právníků je přesvědčeno, že v případech, kdy je registrace vlastnických práv zpožděna, je nejúčinnějším způsobem ochrany jejich práv soud. Podobné precedenty dnes existují..

Výhody a nevýhody visí

Po celou dobu provádění výše uvedených akcí je kupující nové budovy v limbu. Jeho pozice je nejvíce nevýhodná a zbavená moci, jedná se o postavení člověka, který se stal rukojmím konfrontace mezi úředníky a staviteli, staviteli a energetickými inženýry, investory a spoluinvestory. Kupující, který má skutečná, ale nikoli zákonná práva k nabytému majetku, má však také několik možností..

„Po obdržení povolení od vývojáře může kupující začít s opravami v bytě před registrací vlastnictví, protože společnosti jsou obvykle ochotny se s kupci setkat,“ říká Sergey Lyadov. Ale v tomto případě má budoucí majitel bytu významná omezení. Nemůže například ovlivnit designové prvky bytu a fasádu budovy, protože pak mluvíme o sanaci, která je v zásadě zakázána až do registrace vlastnictví.
Kupující má rovněž právo odkázat byt, který dosud nebyl právně proveden, protože taková žaloba je stanovena občanským zákoníkem Ruské federace (podle zákona je možné odkázat nejen majetek, který má zůstavitel v době vypracování závěti, ale také to, co se objeví v jeho budoucnosti). Khaya Pleshitskaya vysvětluje: „Je možné zdědit, i když neexistuje vůle. V tomto případě dědic obdrží osvědčení o právu zdědit a vztahuje se na organizaci, která provádí registraci, nebo na organizaci, s níž byla uzavřena dohoda o bytu, takže byt je již zaregistrován pro ho „.

Závěť musí být odlišena od daru, což je v tomto případě nemožné. V zásadě může kupující prodat byt před registrací vlastnického práva, v tomto případě se však použije schéma postoupení nároků z nároku, což je samozřejmě odůvodněno pouze v případě vyšší moci..

Možnosti nabyvatele právně neregistrované nové budovy jsou ve skutečnosti omezeny na opravu, dědictví a postoupení nároků na reklamaci. Všechny další kroky při nabývání majetku jsou vyloučeny. Kupující se tedy nemůže zaregistrovat v takovém bytě, protože základem pro registraci v místě bydliště (registrace) je osvědčení o vlastnictví. „V případě, že k rozvodu manželů dojde před registrací vlastnictví, je nemožné rozdělit byt sám, protože ještě nepatří manželům,“ říká Khaya Pleshitskaya. „V souladu s tím jsou peníze zaplacené za nákup bytu rozděleny.“ Byt nelze zastavit proti půjčce, protože neexistuje žádný majetek jako takový.

Výrazná nevýhoda „přechodného období“ – a vysoké účty za energie, protože městské dotace na toto období nejsou platné.

Kupující zaplatí za všechno?

S existujícími lhůtami pro registraci vlastnických práv vzácný kupec nemovitostí v nových budovách nepodniká kroky k tomu, aby vstoupil do svých práv.

Proces převzetí vlastnictví lze urychlit, ne-li legálně, pak alespoň ve skutečnosti. A tady je jak. „Poté, co je dům předán státní komisi, musí být rozhodnutím prefektu správního obvodu dům převeden do zůstatku provozní organizace. Kupující bytu, který nechce čekat několik let na získání vlastnických práv, může uzavřít dohodu s organizací provozující svůj dům a pokračovat v opravě a částečném provedení dokumentů ke schválení sanace, – radí Viktoru Kozlovovi. – V této situaci je však třeba mít na paměti, že od této chvíle budou všechny nájemné, které byly dříve přiděleny generálnímu dodavateli a od okamžiku, kdy stát přijme provizi – investorovi, účtovány nájemci, uzavřena dohoda s provozní organizací “.

Další velmi obtížná otázka se týká nákladů na služby spojené se zákonnou registrací vlastnictví bytu. Každý, kdo kdy musel registrovat vlastnictví nemovitostí v Moskvě, ví, jakými kruhy pekel budoucích vlastníků muset projít. Sběr četných dokumentů, vícedenních front, odmítnutí – všechny tyto náklady jsou vysvětleny zaměstnanci moskevského registračního výboru nedostatečným zpracováním legislativního rámce a skutečností, že v současné době se struktura prostě nemůže vyrovnat s neustále se zvyšujícím tokem klientů této organizace. Jaké jsou náklady kupujícího v takové situaci? Názory odborníků na tuto záležitost jsou velmi nejednoznačné..

Khaya Pleshitskaya se domnívá, že náklady na registraci transakce nejsou povinné: „Peníze na registraci při koupi bytu nejsou vždy vzaty. ), ale dokumenty (smlouvy, dodatečné dohody) musí být uzavřeny. Za tyto práce se účtují peníze “.

Vyacheslav Timerbulatov popisuje situaci poněkud odlišně: „Náklady na služby spojené s registrací bytu ve vlastnictví se obvykle určují jako procento nákladů bytu pro pohodlí klientů a agentury. Navíc se stanoví s ohledem na umístění domu, fázi přípravy dokumentů k registraci a řadu dalších faktorů. Například v naší společnosti jsou náklady na registraci zahrnuty v kupní ceně domu. Ostatní vývojáři této služby berou částku nepřesahující 1 000 USD, pouze za právní podporu. U realitních kanceláří jsou náklady na registraci ve fázi investice od 1 do 1,5% nákladů na byt v Moskva, v regionu – asi 2-2,5%. Některé společnosti, které jsou zprostředkovateli a koupily byty na základě dohody s agenturou od investora, berou až 3% z částky smlouvy. K této částce musíte také přidat náklady na státní daň a platbu různých certifikátů. což stálo klienta v průměru 500 $ “.

V současné době najdete mnoho reklam, ve kterých zástupci různých společností nabízejí registraci vlastnictví nových budov. Náklady na takovou službu jsou zpravidla přibližně stejné 1000 USD. Taková oznámení jsou smutnější než potěšující. Nakonec se ukazuje, že byrokratické zpoždění lze odstranit, a to, co se zdálo být obtížnou a vyčerpanou aférou, jak se ukázalo, lze dosáhnout za měsíc nebo dva. Pokud existuje podstatný zájem.