Proč bydlení v Moskvě je stále dražší

Obsah článku

---

• Zvýšená poptávka po bydlení
• Dostupnost úvěrových a úvěrových programů
• Možnost opakování finanční krize
• Rozšíření hranic Moskvy
• Zákaz výstavby v rámci třetího okruhu a zmenšení stavebních ploch v ostatních obvodech Moskvy
• Směnný kurz dolaru a inflace
• Volby

---

Jen za posledních 9 měsíců letošního roku, v takových částech Moskvy, jako jsou Krasnoselsky a Cheryomushki, vzrostla cena 1 m2 rezidenčních nemovitostí o více než 34%. Tyto informace byly poskytnuty analytickým střediskem „Ukazatele trhu s nemovitostmi“ a tvořily základ pro hodnocení okresů hlavního města, náklady na byty, ve kterých rostly na nejvyšší sazby.

Specialisté, včetně zástupců Ministerstva pro místní rozvoj, dokázali identifikovat čtyři důvody zvýšení cen stavebních materiálů:

• překročení poptávky nad nabídkou, zejména v regionech, kde se realizují investiční projekty výstavby federálního významu;
• zvýšení prodejní ceny inertních materiálů: písek, drcený kámen, expandovaná hlína a třídění;
• zvýšení tarifů pro nákladní dopravu, což je také spojeno se zvýšením nákladů na benzín v naší zemi;
• zvýšení cen energie.

Podle zástupců společností vyrábějících beton se náklady na inertní materiály, které jsou jednou z hlavních složek směsi betonu, za posledních šest měsíců zvýšily 7krát, a v důsledku toho vzrostly téměř o 15–20%. Vývojáři na vědomí, že od začátku roku se náklady na výstavbu zvýšily v průměru o 6-8%, a do konce roku se může zvýšit o 20%.

Zvýšená poptávka po bydlení

Je samozřejmě nemožné „odepsat“ růst poptávky po bytech v Moskvě pouze na návštěvě ropných a plynárenských pracovníků, kteří ve skutečnosti tvoří jen malé procento z celkového počtu kupujících nemovitostí. Odborníci však jednomyslně konstatují, že v letošním roce vzrostla poptávka po bydlení nejméně o 25%.

Největší poptávka je po nových budovách, nákladech na 1 metr čtvereční na bydlení, v nichž nepřesahuje 170 tisíc rublů, stejně jako na bytech ve starých zděných domech a monolitických budovách „druhé čerstvosti“, tedy před 3–5 lety..

Poptávka po relativně levných jedno a dvoupokojových bytech v panelových budovách a malých, ekonomických „jednoložnicových bytech“ malé oblasti, která se nachází v „dobrých“ prestižních čtvrtích hlavního města, je stabilní.

Dostupnost úvěrových a úvěrových programů

Tento důvod zvýšení cen bydlení v hlavním městě samozřejmě není přímo, ale prostřednictvím zvýšení poptávky. Podle analytiků si stále více Rusů může dovolit hypotéky, jejichž úrok za poslední rok klesl na 11,9%. Podle výsledků studie provedené analytickým centrem Penny Lane Realty jde o historické minimum po celou dobu pozorování. Pro srovnání, v minulém roce byla průměrná úroková sazba z hypotečních úvěrů 14-15%.

Úroky z hypoték vydaných v cizí měně se také snížily, i když ne tak výrazně – z 10,5% na 10,4%.

Banky samozřejmě nijak nespěchají, aby snížily sazby z úvěrů vydávaných na dlouhou dobu – 15–20 let, ale stále je možné říci, že počet Rusů považujících hypotéky za jediný způsob získání bydlení pomalu, ale stále roste.

Mnoho developerů přitahuje kupce s možností nákupu bydlení ve splátkách, úrok, o který se v posledních několika měsících také snížil.

Vláda zase slibuje, že do roku 2030 si 60% mladých rodin, které potřebují lepší podmínky bydlení, bude moci koupit byt na zvýhodněnou hypotéku, která je zajištěna státním programem. V tomto ohledu analytici připomínají situaci, která se vyvinula v hlavním městě v letech 2007–2008, kdy zavedení zvýhodněných půjček bez zálohy a následné prudké zvýšení poptávky po bydlení vedlo ke skutečnosti, že náklady na 1 metr čtvereční se v průměru zvýšily o 2 tisíce dolarů.

Někteří odborníci však nepovažují snížení úrokových sazeb za hypotéky a půjčky za významný faktor zvyšování nákladů na bydlení. Podle odborníků, i když je hypoteční sazba nulová, drtivá většina muskovitů, kteří dostávají mzdy pod průměrem, si stále nebude moci dovolit koupit příliš drahé moskevské „čtvereční metry“.

Možnost opakování finanční krize

Není tajemstvím, že nejnovější, ne příliš optimistické zprávy o finančním trhu Evropské unie a nárůst veřejného dluhu ve Spojených státech přiměly odborníky hovořit o možnosti nového kola krize, které zasáhlo světovou ekonomiku v roce 2008..

LeRoy Neiman. Americká burza. 1986

Vzpomínky na prudký růst směnného kurzu dolaru a obecnou nestabilitu jsou stále příliš čerstvé a samotná možnost opakování situace donutila mnoho investorů, nejistých ohledně budoucího stavu na burzách cenných papírů, v bankovních institucích a růstu kotací cenných papírů, investovat do pořízení takové spolehlivé a rostoucí ceny rychlá nemovitost.

Pokud tedy během samotné krize v roce 2009 náklady na bydlení v Moskvě mírně poklesly, pak v očekávání nového období krize ceny opět začnou růst..

Rozšíření hranic Moskvy

Odborníci již očekávají prudký nárůst (nejméně 20–25%) hodnoty nemovitostí v jižních a jihozápadních správních obvodech, které se po rozšíření hlavního města stanou ústředními.

Mnoho analytiků však předpovídá zvýšení nákladů na bydlení v centrálních okresech hlavního města, které se v blízké budoucnosti rozdělí na „staré“ a „nové“. Navíc růst cen začal dlouho před zahájením jakékoli stavební činnosti v nově připojených územích a se začátkem vývoje „nového“ Moskvy může být skok cen ještě výraznější.

Zákaz výstavby v rámci třetího okruhu a zmenšení stavebních ploch v ostatních obvodech Moskvy

V březnu letošního roku nový starosta hlavního města Sergej Sobyanin oznámil možnost zavedení zákazu výstavby nových budov v rámci třetího transportního okruhu. A ačkoli v současné době úřady nemluví o úplném zákazu, ale o zavedení omezení, takové rozhodnutí již způsobilo zvýšení poptávky po bytech v centrálních částech hlavního města, protože v blízké budoucnosti se zde může nabídka výrazně snížit..

V současné době Komise pro územní plánování a územní plánování reviduje smlouvy, které již byly uzavřeny s vývojáři, a pouze některé z nich budou předmětem obnovy, zbytek, který nevyhovuje moskevským úřadům z jednoho nebo druhého důvodu, bude ukončen. Kancelář starosty zdůrazňuje, že se tak děje pro pohodlí obyvatel hlavního města, aby se zabránilo dalšímu zhutňování budov..

Území, která lze v Moskvě použít jako staveniště, v každém případě zůstávají stále méně, takže není důvod počítat s masivním rozvojem a výskytem velkého počtu nových návrhů na trhu..

Směnný kurz dolaru a inflace

Existují dva zcela objektivnější faktory, které ovlivňují zvýšení hodnoty nemovitostí nejen v hlavním městě, ale v celé zemi. Vzhledem k tomu, že náklady na metr čtvereční se nejčastěji vyjadřují v dolarech, pak se zvýšením směnného kurzu americké měny rostou také ceny nemovitostí. Je pravda, že to platí pouze pro ceny v rublech.

Ve Spojených státech v září činila míra inflace 3,9% a ekonomové již začali hovořit o zhoršující se ekonomické situaci.

Všichni odborníci nazývají zvýšení hodnoty nemovitostí na míru inflace zcela normální a dokonce nezbytné. Je však třeba mít na paměti, že míra ruské inflace, která podle prognóz finančníků může letos dosáhnout 5–7%, by byla pro Evropu a Spojené státy považována za extrémně vysokou. Například ve Spojených státech v září činila míra inflace 3,9% a ekonomové již začali hovořit o zhoršující se hospodářské situaci. A v Evropské unii byla míra inflace na konci října pouze 2,1%.

Volby

Mnoho odborníků se domnívá, že v předvečer prezidentských voleb se ceny nemovitostí začnou zvyšovat rychleji než obvykle. Nejpravděpodobněji je takové spojení založeno na očekávání změn, které se jistě objeví se změnou moci v zemi. Podobná situace byla pozorována v Rusku pokaždé před prezidentskými volbami, takže odborníci již s jistotou mluví o současném trendu..

Michail Natarevič. Volby ve vesnici. 1975

Podle odborníků je volební kampaň obdobím „rolování“ spousty peněz i nestability, což způsobuje zvýšení aktivity na realitním trhu. Kromě toho, že chtějí úřady přilákat voliče, úřady začnou realizovat sociální programy těsně před volbami, včetně zajištění bydlení pro mladé rodiny, privilegované kategorie občanů a osoby na čekací listině..

A i když současná prezidentská kampaň již ztratila hlavní intriku, někteří analytici stále věří, že změna vůdce země bude mít dopad na náklady na bydlení. Kdyby jen proto, že nový prezident bude muset rozhodnout o dani z nemovitostí.

Jak vidíte, na zvýšení hodnoty nemovitostí v Moskvě působí mnoho faktorů. Ne všechny lze považovat za objektivní, mnohé vycházejí pouze z očekávání a pesimistických předpovědí..

V každém případě, ať už má jakýkoli takový dopad na tvorbu cen bydlení, by vláda měla myslet na: v jakékoli jiné rozvinuté zemi na světě by zvýšení nákladů na metry čtvereční v hlavním městě (a v jakémkoli jiném městě) o více než 5-6% způsobilo paniku a okamžitá opatření ze strany úřadů a v Moskvě zvýšení cen nemovitostí o 34% z nějakého důvodu není překvapivé a považuje se za docela přijatelné.