Proč prudké zvýšení tempa nové bytové výstavby není pro Rusko prospěšné

Obsah článku

---

• A ceny se zvyšují a rostou
• Co může vést k nerovnováze nabídky a poptávky na domácím trhu?
• Závěr

---

V posledních několika letech se stavební průmysl v Rusku aktivně rozvíjí. Podle vlády míra růstu staveb převyšuje tempo růstu HDP. V současné době je jedním z nejdynamičtěji se rozvíjejících odvětví ruského průmyslu..

Spolu s dalšími segmenty postupuje vývoj trhu s nemovitostmi také poměrně vysokou mírou. Země aktivně staví nové bydlení. Podle odborníků v loňském roce vývojáři téměř dosáhli před krizí.

Zdá se, že je to dobré: větší nabídka znamená pro obyvatelstvo dostupnější bydlení. Zde však leží velký problém..

Poptávka bohužel nedrží krok s růstem nabídky a úřady z nějakého důvodu zapomněly nebo se rozhodly tuto skutečnost ignorovat. Vláda aktivně realizuje program na zvýšení objemu výstavby bytových domů v zemi, ale nepřijímá opatření ke stimulaci poptávky. Výsledkem je, že si stále méně lidí si může dovolit koupit bydlení nabízené na trhu..

Úřady plánují do roku 2015 zvýšit objem bytové výstavby na 90 milionů metrů čtverečních za rok

Objem bytové výstavby v Rusku se výrazně zvyšuje, ve skutečnosti se vývojáři dokázali zotavit z krize a začali aktivně pracovat. Pokud byl maximální ukazatel pro uvedení rezidenčních nemovitostí v roce 2008 zaznamenán na 64,1 milionu metrů čtverečních, v loňském roce se stavitelům podařilo uvést na trh 62,3 milionu metrů čtverečních. To je o 6,6% více než v roce 2010.

V roce 2012 bude podle ministra pro místní rozvoj Ruské federace Viktora Basargina v Rusku objednáno dalších 67 milionů metrů čtverečních. bydlení. To znamená, že růst objemu staveb bude ve srovnání s rokem 2011 7,5%.

Ministr potvrdil, že již byla vydána povolení k výstavbě nových bytových domů o rozloze přes 55 milionů metrů čtverečních. Zbývající objem bude získán z jednotlivých bytových projektů, přičemž se vezme v úvahu, že podle oficiálních údajů je stavební rezerva asi 82 ​​milionů metrů čtverečních..

Dále si úřady stanovily další tři roky cíl zajistit zvýšení objemu výstavby obytných nemovitostí v Ruské federaci na 90 milionů metrů čtverečních. m za rok.

Pokud vezmeme v úvahu ukazatele výstavby v regionech země, pak je moskevský region bezpodmínečně na čele, kde podle výsledků roku 2011 bylo postaveno 13,2% veškerého zadaného domácího bydlení. Druhé místo zaujímá Krasnodarské území (5,9%), třetí – Petrohrad (4,3%). Na tomto seznamu je Moskva na 8. místě. Do první desítky patří také regiony Tatarstán, Baškortostán, Tyumen, Rostov, Sverdlovsk, Nižnij Novgorod a Novosibirsk.

Hodnocení ruských regionů podle objemu bytů zadaných v roce 2011

V tomto odvětví však existuje řada hlavních výzev. Nejprve se jedná o byrokratizaci a velké množství administrativních překážek. Například za účelem registrace pozemku a získání povolení k výstavbě nového domu musí developerská společnost projít 53 schvalovacími postupy. Stavitelům trvá někdy více než rok, než získají všechny potřebné dokumenty.

Například v hodnocení Doing Business se Rusko řadí mezi 178 zemí mezi všemi zeměmi na světě z hlediska snadnosti podnikání ve stavebnictví..

Ruské orgány plánují v nadcházejících letech zvýšit objem nové bytové výstavby zjednodušením a zlevněním schvalovacího postupu..

A ceny se zvyšují a rostou

Do konce prvního čtvrtletí roku 2012, po výsledcích 12 měsíců, Rusko vstoupilo do top 10 předních zemí z hlediska tempa růstu cen bydlení. Analytici Knight Frank udělili Rusku 8. místo ve svém oficiálním hodnocení Global House Price Index, který zahrnuje země, ve kterých je zaznamenána nejvyšší míra růstu hodnoty rezidenčních nemovitostí. Letos analytici celkově prozkoumali ukazatele 53 zemí.

Knight Frank vypočítal, že průměrná cena jednoho metru čtverečního bydlení na ruském primárním trhu byla 44 956 rublů.

Podle odborníků, v průběhu roku, bydlení v naší zemi vzrostla v ceně o více než 8%. Toto je maximální hodnota za poslední 3 roky. Je pozoruhodné, že dříve naše země v tomto ratingu neklesla nad 30. pozici. Před rokem bylo Rusko na 49. místě z 50 zemí.

Rio de Janeiro

Podle Knight Franka jsou tři světoví vůdci v růstu cen bydlení následující:

• 1. místo – Brazílie (+ 23,5%);
• 2. místo – Estonsko (+ 13,9%);
• 3. místo – Indie (+ 12%).

Také více než v Rusku se ceny rezidenčních nemovitostí v průběhu roku zvýšily v Německu, Rakousku, Turecku a Kolumbii..

Výzkum Knight Frank také poznamenává, že ve srovnání s úrovněmi před 6 a 3 měsíci je pozorována ještě působivější dynamika růstu cen v Rusku. Pokud například porovnáme ceny s čtvrtletím III roku 2011, vzrostly ceny rezidenčních nemovitostí v zemi o 4,8% (6. světový výsledek). Ve srovnání s čtvrtletím IV 2011 – ceny vzrostly o 2,9% (páté na světě).

Ve světovém žebříčku Lloyds TSB International je Rusko na druhém místě z 32 zemí světa z hlediska růstu cen rezidenčních nemovitostí za posledních 10 let. Výpočty odborníků ukazují, že ceny bytů v naší zemi za období 2001 až 2011 vzrostly o 209%. Upozorňujeme, že při výpočtu dynamiky cen byla brána v úvahu inflace.

První tři v žebříčku jsou následující:

• 1. místo – Indie (+ 284%);
• 2. místo – Rusko (+ 209%);
• 3. místo – Jižní Afrika (+ 161%).

Analytici společnosti Lloyds poznamenali, že největší nárůst cen nemovitostí je zaznamenán v zemích, kde je nejvyšší růst HDP. Například působivý růst cen bytů a bytových domů v Indii přirozeně odráží zvýšení HDP za posledních 10 let o 280% (v průměru o 14,3% ročně).

Souhrnný HDP deseti největších lídrů v hodnocení, který také zahrnoval: Litvu, Hongkong, Bulharsko, Francii, Nový Zéland, Austrálii a Norsko, ve sledovaném období vzrostl o 155%.

Současně ceny nemovitostí v Rusku a ve druhém čtvrtletí 2012 nadále rostou.

Podle zprávy zveřejněné Ministerstvem pro místní rozvoj na konci května 2012 je mezi deseti nejvýznamnějšími regiony, které vedou z hlediska cen bydlení, následující:

Kraj	Průměrné náklady na 1 m2 bydlení tisíc rublů	Zvýšení hodnoty od začátku roku
Moskva	147,7	2,9%
Soči	91,5	1,0%
Petrohrad	78.1	2,3%
moskevský region	73,0	5,6%
Jekatěrinburg	60.6	5,3%
Rostov na Donu	58.2	4,2%
Krasnodar	56.5	1,0%
Kaluga	55,0	5,8%
Samara	53,9	2,2%
Ufa	52,8	8,7%

Tabulka ukazuje, že ceny rostou ve všech regionech různými způsoby, avšak podle předpovědí odborníků bude pozitivní prognóza pokračovat v blízké budoucnosti v celé zemi..

Co může vést k nerovnováze nabídky a poptávky na domácím trhu?

Úřady jsou přesvědčeny, že čím více nových bytů je postaveno a vstoupí na trh, tím více lidí je bude moci koupit..

Plánuje se stimulovat realizaci nových projektů a přilákat nové investory do bytové výstavby sdílením nákladů na výstavbu infrastruktury. Pro vývojáře je výhodné například, že společnost staví obytnou budovu nebo vesnici a nezbytná zařízení sociální infrastruktury a stát přiděluje finanční prostředky na výstavbu silnice nebo kompenzuje developerovi část nákladů na výstavbu infrastruktury.

Vláda se samozřejmě snaží jakýmkoli způsobem vyřešit problém nedostatku bydlení. Podle statistik je průměrné zajištění obyvatelstva v Rusku v současné době kolem 21 metrů čtverečních. m na osobu. Navíc i na těchto čtverečních metrech připadá přibližně 40% na chátrající a nouzové bydlení. Pro srovnání, v Číně je toto číslo 23 metrů čtverečních. m na obyvatele, v USA – 65 čtverečních metrů. m., v Holandsku – 74 čtverečních metrů. m.

Při řešení problému nedostatečného kvalitního bydlení však úřady nezohlednily potřebu stimulovat poptávku. Bez ohledu na to, jak těžké se snaží učinit bydlení dostupnějším, bohužel je pozorován opačný obraz. Mnoho lidí si kvůli rostoucím cenám nemůže dovolit luxus nového bytu..

Ano, je zde více nabídky, ale efektivní poptávka s tím neudrží krok. Výsledkem je, že mnoho odborníků souhlasí s tím, že za několik let (možná i za 1,5–2 roky), pokud se politika nezmění a nebudou přijata další opatření, bude účinná poptávka vyčerpána. Tento problém bude obzvláště akutní v Moskvě, Moskevské oblasti a řadě dalších velkých měst..

A zde trh čelí dalšímu problému. V případě nadměrné ceny ceny přirozeně klesnou a podle některých analytiků může Rusko v této situaci již čelit kolapsu trhu s nemovitostmi, zřícenina mnoha developerů, zmrazení výstavby a další negativní důsledky.

Úřady to musí vzít v úvahu a uplatňovat účinnou politiku, která pomůže udržet rovnováhu na trhu. Zatím se bohužel přijímají pouze jednostranná rozhodnutí, která nejsou schopna komplexně vyřešit stávající problém..

Závěr

Na závěr bych rád řekl, že problém nedostatku bydlení v naší zemi je stále jedním z hlavních. Vláda opakovaně uvedla, že řešení této problematiky je jednou z prioritních oblastí státní politiky, na to jsou přiděleny miliony rozpočtových prostředků..

Nestačí však postavit mnoho domů. Je nutné zajistit, aby si občané, kteří potřebují nové bydlení nebo lepší podmínky bydlení, mohli koupit nový byt. Mezitím trh nevidí velmi příznivý obraz, kdy si takový luxus může dovolit méně lidí..

Spolu s prováděním programu ke zvýšení objemu výstavby by federální a regionální orgány měly věnovat zvláštní pozornost tomu, jak učinit nové bydlení dostupnějším.

Na jedné straně to lze dosáhnout díky skutečnosti, že bude postaveno více domů v ekonomické třídě. V současné době existuje v zemi velká potřeba malého bydlení. Mnoho občanů je připraveno koupit malý nový byt za minimální cenu. Jakmile „Chruščovové“ pomohli vyřešit problém bydlení milionů lidí. Vše jde k tomu, že v moderních podmínkách bude poptávka po malém menším bydlení. Mnoho lidí chce mít svůj vlastní samostatný byt. I když malý, ale nový a svůj vlastní.

Na druhou stranu je nutné použít další opatření k dotování populace. Máme již docela dobré zkušenosti s realizací programu na zajištění bydlení pro mladé rodiny. Kromě toho pokračuje dodnes provádění federálního programu „Dostupné bydlení pro mladou rodinu“, který stanoví vydávání levných hypotečních úvěrů. Samozřejmě, abyste se mohli zapojit do takového programu, musíte splnit určité podmínky a shromáždit spoustu dokumentů, ale to dává jen málo rodinám určitou šanci koupit si svůj vlastní domov..

Dále je nezbytné pokračovat v tomto směru a vyvíjet nové mechanismy pomoci obyvatelstvu..

Situace na trhu je bohužel taková, že bez přímé finanční podpory státu nebude možné v Rusku učinit bydlení dostupným. Tento problém může vyřešit pouze přísná kontrola, kompetentní politika a státní podpora.

Anna Belova, rmnt.ru