Bytové domy: historie a perspektivy výstavby v moderním Rusku

Obsah článku

---

• Bytové domy v moderním Rusku na příkladu Moskvy a Petrohradu
• Moskevské bytové domy XXI století
• ?Bytové domy v Petrohradě
• Světová zkušenost
• Obnova výstavby bytových domů v rámci hlavního programu „Bydlení“
• ??Vyhlídky na bytové domy na ruském trhu s nemovitostmi

---

O projektech na výstavbu bytových domů v Rusku, zejména v Moskvě, nyní aktivně diskutují někteří úředníci, kteří se snaží najít optimální řešení problému poskytování občanům dostupného bydlení.

Obecně platí, že nájemné v domech střední třídy se pohybovalo od 10 do 100 rublů za měsíc. Elitní bydlení v některých bytových domech stojí více než 1 000 rublů měsíčně. To je cena pronájmu bytu v domě panského prince Šcherbatova, který se nachází na Novinském bulváru, 11.

Pro srovnání, v roce 1880 byla průměrná mzda pracovníka v Rusku 30,38 rublů a v letech 1913 – 37,5 rublů. A za 10 kopecks můžete vypít sklenici vodky nebo sníst koláč.

Období prosperity bytových domů v Rusku skončilo začátkem 20. století příchodem bolševiků k moci. Po říjnové revoluci v roce 1917 ztratily nájemní domy kvůli znárodnění bytového fondu.

Bytové domy v moderním Rusku na příkladu Moskvy a Petrohradu

Moskevské bytové domy XXI století

Myšlenka na oživení bytových domů začala znít v ústech orgánů hlavního města již v roce 1999. Realizaci tohoto projektu v té době však vážně brzdilo stávající zákon o bytové politice, který umožnil nájemcům bytů v bytových domech privatizovat bydlení.

Po přijetí řady zákonů, které takovou privatizaci zakazovaly, byl ve městě postaven první bytový dům ve městě Bolshoy Nikolovorobinsky Lane 10. Tento 47-bytový dům byl postaven moskevským ministerstvem investičních programů pro výstavbu (DIPS) a přijat v provozu v roce 2003.

Náklady na projekt bytového domu DIPS činily 12,3 milionu USD. Tento dům stále existuje a stal se docela úspěšným projektem. Upozorňujeme, že pronájem bytu je zde poměrně drahý – od 2,5 tisíce do 12 tisíc dolarů.

Přestože se ukázalo, že bytový dům společnosti DIPS je velmi žádoucí (v současné době je to 98% obydlených obyvatel a ostatní byty jsou pravidelně pronajímány na krátkou dobu), experiment moskevských úřadů dosud nepokračoval. Skutečností je, že úřady musí soutěžit o klienty se soukromým sektorem, který v hlavním kapitálu představuje lví podíl bytů k pronájmu. Správa velkého domu navíc není snadná a nákladná..

Z těchto důvodů byl v současné době v Moskvě zahájen kromě bytového domu v Bolshoy Nikolovorobinsky Lane pouze 1 plnohodnotný projekt, který postavila komerční společnost.

Na konci roku 2007 postavila společnost Barkley první elitní bytový dům v hlavním městě? „Barkli Plaza“, který se nachází na nábřeží Prechistinskaja – v nejdražší oblasti Moskvy.

Nesterov Vasily. Prechistinka. 2010

Rezidenční komplex zahrnuje 5 samostatných budov, jejichž výška se pohybuje od 5 do 7 pater. V prvních patrech hotelu Barkley Plaza se nachází moderní obchodní centrum třídy A, zatímco ostatní – luxusní byty určené k pronájmu. Ceny potvrzují exkluzivní stav bydlení: za byt o 75 m2. m s jednou ložnicí bude muset zaplatit od 10 tisíc dolarů za měsíc, a za penthousy a pětpokojové byty nad 255 čtverečních metrů. m – od 32 tisíc dolarů za měsíc.?

?Bytové domy v Petrohradě

?První bytový dům v moderním Petrohradě byl vytvořen finským investičním penzijním fondem, který odkoupil část domu na Kolomyazhsky Prospekt.

Finové se zajímají o tento sektor realitního trhu, protože v Rusku, zejména v Petrohradě, prakticky chybí. Investoři proto očekávají slušný příjem, a to na základě skutečnosti, že se současným nedostatkem bydlení bude poptávka po bytech v jejich bytovém domě.

Je třeba také poznamenat, že další finská společnost, která má ve své domovině asi 23 000 podobných domů, plánuje také začít stavět bytové domy v Petrohradě..

Finská společnost vlastní 276 bytů v 15 Kolomyazhsky prospect, od 1 do 3 pokojů, které jsou pronajímány nájemníkům po dobu 11 měsíců s možností obnovení pronájmu. Podle této smlouvy je nájemcům zakázáno přestavovat byt nebo překreslovat zdi. I za účelem vyvrtání malé díry ve zdi, například pro zavěšení hodin nebo obrázek, budou obyvatelé muset kontaktovat servisní službu bytového domu. Finští majitelé vysvětlují tak přísná pravidla pobytu tím, že všechny jejich byty jsou vyrobeny ve stejném stylu, který nelze porušit..

Cena pronájmu v jediném bytovém domě v Petrohradě závisí jak na rozloze bytu, tak na patře (podle evropských standardů, čím vyšší je patro, tím je byt dražší). Pro 1-pokojový byt o rozloze asi 37 m2. m bude muset zaplatit 18 tisíc rublů za měsíc. Pro 3-pokojový byt – od 41 tisíc rublů za měsíc.

Světová zkušenost

Na západě je výstavba a údržba bytových domů po dlouhou dobu ziskovým a úspěšným podnikem, který majitelům těchto domů poskytuje stabilní příjem na úrovni 10-12% ročně.

Ve velkých evropských městech tvoří podíl bytových domů v současné době až 30% trhu s nemovitostmi ve městě. Mnoho mladých rodin považuje za výhodnější pronajmout si byt než koupit bydlení, a to i s využitím hypotečních půjček.

Všimněte si, že podle Mezinárodní unie nájemníků, nyní v zemích východní Evropy, která nedávno vstoupila do EU, asi 40% obyvatelstva pronajímá bydlení. Ve „staré“ Evropě jsou čísla vyšší: například v Holandsku a Německu – 50%, ve Švýcarsku – 70%.

Marcia Baldwin. Holland řadové domy

Pokud vezmeme jednotlivá evropská města, pak v převážné většině obyvatel žije v bytových domech. Například v Berlíně je podle statistik 90% nájemců a ve Stockholmu – 100% (faktem je, že ve Švédsku je privatizace bytů zakázána – v důsledku toho je v celé zemi v soukromém vlastnictví pouze asi 10% bytového fondu)..

Pokud jde o Spojené státy, největší část bytového fondu tvoří soukromé domy. A pronajímá se pouze 30% nemovitostí. To se však nevztahuje na velká města. Ve velkých městech existuje velký fond bytových domů určených k pronájmu. Například v San Franciscu je pronajato 65% bytového fondu a v New Yorku 70%. V kanadském Montrealu žije asi 50% populace v pronajatých bytech.

Bytové domy v Evropě a USA jsou běžným a rozšířeným typem podnikání, které přináší hmatatelný příjem.

Současně je zde také tzv. Sociální bydlení. Tento typ zahrnuje bytové domy, které jsou ve vlastnictví soukromých investorů, ale stát v rámci určitých sociálních programů kompenzuje majitelům bytů rozdíl mezi tržními a sociálními cenami za pronájem..

Skutečnost, že se jedná o sociální bydlení, neznamená vůbec, že ​​se domy nacházejí v chudých oblastech nebo že jsou zde špatné životní podmínky. Domy mohou být umístěny ve velmi slušných oblastech, ale stále vypadají levně a nemohou se chlubit drahými povrchovými úpravami. Ale obecně jsou životní podmínky slušné. Jedná se o byty, které jsou nejoblíbenější mezi studenty a lidmi s průměrným příjmem..

Obnova výstavby bytových domů v rámci hlavního programu „Bydlení“

Moskevská vláda se snaží najít řešení nedostatku bydlení v Moskvě. Úřady opakovaně nastolily otázku provádění programu výstavby bytových domů ve městě, který by mohl pomoci při řešení tohoto problému. Tato záležitost však dosud nedosáhla praktického provedení. Moskevská vláda však nedávno schválila program Bydlení vyvinutý pro období 2012–2016, v němž úředníci zajišťovali obnovu bytových domů v Moskvě. V rámci tohoto programu budou postaveny domy dvou typů:

• nesubvencované, jejichž výstavba je zajištěna z rozpočtu města;
• ziskové, které bude postaveno na úkor soukromých investorů.

Vláda v současné době pracuje na opatřeních, která pomohou přilákat domácí podniky k účasti na tomto programu. Mnoho odborníků se domnívá, že takový program měl být přijat již dávno. Podle jejich názoru má Rusko nyní všechny předpoklady pro vytvoření trhu s civilizovaným nájemním bydlením. V současné době je domácí nájemní trh v naprostém chaosu. Jen málo majitelů formálně formalizuje vztahy s nájemníky, což někdy vede k vážným problémům jak pro majitele, tak pro nájemce.

Výstavba bytových domů umožní nejen zvýšit počet bytů dostupných obyvatelstvu, ale také zlepší kvalitu nabízených služeb. Občané si budou moci pronajmout byt nikoli od „soukromých obchodníků“, ale od organizace. Nechte byt v činžovním domě stát o něco víc, ale nájemci budou zaručeny běžné životní podmínky, celá řada služeb údržby bytů a oficiální dohoda stanovující práva a povinnosti stran.

??Vyhlídky na bytové domy na ruském trhu s nemovitostmi

Jak jsme již uvedli výše, trh bytových domů funguje v zahraničí již dlouhou dobu a tento typ bydlení je obyvatelstvu docela známý. Na západě je také právní rámec nezbytný pro efektivní provoz bytových domů..

V moderním Rusku se výstavba bytových domů, na rozdíl od západních zemí, vzhledem k jejich nízké ziskovosti ještě rozšířila. Ruští investoři považují přijatelný výnos na úrovni 7-10%, což je dvakrát vyšší, než je tomu na trhu, pro Evropu je 4% zisk považován za normální. ?? Kromě toho, v naší zemi dnes samotný koncept „bytového domu“ v legislativě chybí, proto neexistuje žádná právní úprava vztahů v tomto odvětví realitního trhu.

Pro úspěšnou realizaci projektů bytových domů a další rozvoj této oblasti v Rusku je třeba konsolidovat stav bytového domu na legislativní úrovni.

Je také nutné vyvinout systém interakce mezi investory a státem. Odborníci na vědomí, že stát by měl vyvinout opatření na podporu podnikání, jakož i poskytnout určité záruky a ochranu před nedůvěrou některých účastníků..

?Mezi opatření státních pobídek, která přispějí k dosažení účinného rozvoje této oblasti na trhu s nemovitostmi, lze vyčlenit:

• zajištění prioritního pořadí, v němž úřady posuzují otázky spojené s výstavbou bytových domů;
• pořádání výběrových řízení, ve kterých budou nabízeny pozemky k pronájmu na výstavbu nájemních domů na nich;
• zavedení zvýhodněné sazby nájemného za pozemky poskytované na výstavbu bytového domu na nich po dobu jeho výstavby, jakož i na určité období po uvedení do provozu bytového domu atd..

Jako státní záruky, které budou během aukce povinné, mohou být použity některé podmínky, například:

• pozemky nabízené k prodeji musí kombinovat pozemky pro výstavbu bytových domů a ekonomické a obchodní třídy;
• pozemky jsou nabízeny k dražbě pouze za podmínky, že developer (investor) bude povinen poskytnout určitý podíl z celkového počtu bytů v bytovém domě k pronájmu některým kategoriím občanů státem. To pomůže realizovat program sociálního bydlení podobný západnímu, kdy stát kompenzuje investorovi část nájemného poskytovaného sociálně nechráněným (nízkopříjmovým) segmentům obyvatelstva..

Je třeba také poznamenat, že výstavba bytových domů lze efektivně využít nejen v hlavním městě, ale také v regionech. Jsou zde uvedeny ještě příznivější podmínky pro jejich výstavbu: méně těžkopádný byrokratický aparát a větší počet volných ploch vhodných pro výstavbu.

Na závěr bych rád řekl, že výstavba bytových domů je pro Rusko slibným směrem. Aby však toto odvětví získalo příležitost aktivně se rozvíjet, je v této fázi především zapotřebí státní podpory..