Správa bytových domů – to je nejlepší způsob výběru

Obsah článku

• Přímé řízení obyvatel domu
• Založení partnerství nebo družstva vlastníků domů
• Správcovská společnost po dohodě s nájemníky domu

Ruská legislativa umožňuje tři hlavní možnosti správy bytových domů. Zvažte vlastnosti, výhody a nevýhody každého z nich, jakož i situace, ve kterých bude každý z těchto typů řízení nejvýhodnější..

Časy, kdy bytový dům řešil všechny problémy bytového domu, postupně mizí do minulosti. V roce 2005 nový bytový zákon Ruské federace rozhodl, že do jednoho roku od data přijetí tohoto dokumentu musí obyvatelé rozhodnout, kdo bude dům spravovat:

• soukromý podnik, který bude vykonávat své činnosti za placenou smlouvu s nájemníky;
• sdružení majitelů domů (HOA), ve kterém je dům spravován přímo zástupci nájemníků;
• samotní obyvatelé ve formě přímého řízení.

Ale v mnoha domech, namísto sdružení majitelů domů, existují ZhSK (bytové družstvo), ZhNK (družstevní spoření) nebo jiné typy asociací obyvatel.

Taková družstva nejsou samostatnou formou řízení, převážná většina z nich byla vytvořena zpět v sovětských dobách a navzdory věku vzniku se jejich činnosti v praxi neliší od HOA a neodporují bytovému zákoníku..

Zvažte hlavní výhody, nevýhody a vlastnosti těchto tří forem řízení.

Přímé řízení obyvatel domu

Podle zákona o bydlení mohou tuto formu řízení zvolit pouze obyvatelé domů, ve kterých počet bytů nepřesahuje šestnáct. V takovém případě se o všech otázkách týkajících se správy domu rozhoduje na valné hromadě majitelů domů. Nájemci se na tom dohodnou na rozdělení manažerských povinností a vyberou lidi, kteří budou zastupovat celý dům při uzavírání smluv s třetími stranami. Zároveň musí tito zástupci nájemců pracovat zdarma, jinak budou muset změnit způsob správy domu. Každý nájemce uzavírá smlouvy o dodávkách plynu, elektřině a zásobování vodou vlastním jménem..

Výhody:

1. Přímá správa šetří nájemníky zbytečným výdajům. Koneckonců, kdyby byl dům spravován organizací třetí strany nebo HOA, museli byste za své služby platit měsíčně.
2. Uzavření smluv s obslužnými společnostmi za jejich vlastní účet umožňuje každému z nájemců pochopit, co a kolik by měl platit.

Nevýhody:

1. Čím více nájemníků v domě, tím obtížnější je dosáhnout dohody o jakémkoli problému. Je vysoce pravděpodobné, že diskuse o volbě organizace, která bude zapojena do oprav kapitálu, nebo odhadu krajinářství v místní oblasti, bude trvat déle než jeden měsíc.
2. Podle ruské legislativy nemají obyvatelé s přímou správou domu nárok na finanční prostředky na opravy kapitálu ze zvláštního fondu pro reformu bydlení a komunálních služeb..

Přímé řízení by bylo ideální pro domácnosti s malým počtem obyvatel.

Založení partnerství nebo družstva vlastníků domů

V tomto případě nájemci vytvářejí sdružení vlastníků a volí odpovědné osoby (předseda a členové představenstva), kteří se za placené účely zabývají údržbou a provozem domu jménem všech vlastníků bytů. To znamená, že při uzavírání smluv s veřejnými službami nebo dodavateli provádějícími jednorázovou práci je to HOA nebo bytové družstvo, a nikoli jednotliví nájemci, kteří se zabývají.

Tato sdružení jsou právnickými osobami a mají všechny charakteristické rysy (charta, povinná registrace u finančního úřadu, přítomnost bankovního účtu atd.).

Výhody:

1. Protože členové představenstva a předseda HOA nebo HCC jsou obyvateli domu, nejsou lhostejní k jeho osudu a pravděpodobnost, že zanedbají své povinnosti, je extrémně malá.
2. Pokud obyvatelé dospějí k závěru, že odpovědné osoby nevykonávají svou práci, mohou být vždy znovu zvoleni.
3. Výdaje na společné fondy předsedy a členů správní rady může sledovat výbor pro audit.

Nevýhody:

1. Pokud se ukáže, že odpovědné osoby jsou nepoctivé, mohou ztratit podstatnou část finančních prostředků na sjednocení nájemníků, a v tomto případě je významnou nevýhodou dlouhý znovuzvolovací postup (dohodnutí na datu a čase schůzky, informování všech majitelů bytů v domě atd.)..

Má smysl vytvořit HOA ve velkých domech se značným počtem nájemníků za předpokladu, že mezi majiteli bytů jsou lidé, kteří chtějí být členy představenstva HOA a mají potřebné zkušenosti.

Správcovská společnost po dohodě s nájemníky domu

Tato možnost umožňuje správu společného majetku bytového domu specializovanou organizací, která funguje na základě platební smlouvy. V tomto případě smlouvy o poskytování služeb v takových domech uzavírá správní organizace, která jedná jménem majitelů domů. A jednorázové práce na opravě budovy, terénních úpravách přilehlého území nebo jeho zlepšení mohou provádět jak zaměstnanci správcovské společnosti, tak i specialisté třetích stran, kteří budou najati správcovskou společností..

Výhody:

1. Majitelé bytů jsou téměř úplně zbaveni starostí spojených se správou domu.
2. Specialisté správcovských společností budou určitě vykonávat své povinnosti profesionálněji než obyvatelé zapojení do představenstva HOA.
3. Správcovské společnosti nejprve odstraní existující nedostatky na vlastní náklady (překreslení stěn, opravu elektroinstalace atd.) A teprve poté od nájemců požadují potřebné částky na pokrytí vzniklých nákladů..

Nevýhody:

1. Zaměstnanci správcovských společností nejsou rezidenty domu, a proto nemají žádný osobní zájem na jeho udržování v dobrém stavu.
2. Přitažlivost správcovských společností je pro obyvatele nejnákladnějším způsobem správy bytového domu.

Vyplatí se uzavřít dohody se správcovskými společnostmi v případech, kdy mezi nájemníky velkého činžovního domu nebyli lidé, kteří by souhlasili s řízením práce HOA..

Neexistuje tedy žádný ideální způsob správy bytového domu. Při výběru formy řízení je třeba vzít v úvahu počet obyvatel, přítomnost lidí mezi nimi, kteří jsou ochotni převzít odpovědnost za údržbu budovy, jakož i stupeň složitosti úkolů, kterým bude muset manažer čelit..