Stavební spořitelny – alternativa k hypotékám?

Obsah článku

---

• Historie prvních stavebních spořitelen
• Světové zkušenosti s aplikací systémů stavebního spoření
• Vyhlídky na vytvoření stavebních spořitelen v Rusku
• Funkce návrhu zákona „o stavebních spořitelnách“ předložené ruské Dumě
• Jak ovlivní vznik SSK domácí trh s nemovitostmi

---

Asi třetina ruské populace má v průměru ne více než 9 metrů čtverečních. m obytného prostoru na osobu. Více než 5 milionů lidí nemá prostředky ke koupi nového bydlení a čeká se na frontě do bytu, který chce získat nové bydlení na veřejné náklady. Stát však není schopen zajistit bydlení pro všechny, kdo to potřebují, a proto se řešení problému bydlení pro většinu občanů pohybuje extrémně pomalu..

Hypotéky bohužel nejsou z jakéhokoli důvodu dostupné všem občanům. Úřady proto musí hledat různé alternativní možnosti, které lidem umožní koupit nový byt. Jednou z navrhovaných možností je návrh zákona o stavebních spořitelnách, který vychází ze zkušeností SSC v řadě evropských zemí.

Historie prvních stavebních spořitelen

Moderní technologie pro investice do rezidenčních nemovitostí po celém světě jsou založeny na třech hlavních principech:

• vládní podpora;
• půjčky hypotečního úvěru;
• smluvní úspory.

Metody provádění určitých oblastí se samozřejmě v různých zemích mohou výrazně lišit, ale principy jsou stejné. Pokud jde o stavební spořitelny, všechny tyto organizace patří do třetí skupiny, která je založena na principu smluvního spoření..

První systémy smluvních úspor se objevily v Prusku v roce 1783. Později, na začátku 19. století, se podobné systémy stavebního spoření začaly objevovat i v jiných zemích a regionech (v Rakousku od roku 1811, v Sasku od roku 1843).

První sdružení, která sloužila jako prototyp pro spořitelny, se začaly objevovat v malých hornických vesnicích v Německu a fungovaly podle jednoduchého principu: pokud by například na výstavbu domu bylo potřeba 100 000 peněžních jednotek, a každý z těch, kdo chtěli postavit dům, mohl odložit pouze 10 tisíc, je zřejmé, že mohl postavit dům až po 10 letech. Když bylo sdruženo 10 takových žadatelů současně, jeden z nich mohl získat nový dům za rok, druhý za 2 roky, třetí za 3 roky atd. V důsledku toho zvítězí všichni účastníci, s výjimkou posledního.

Pastor von Bodelschwing

První stavební spořitelna pastora von Bodelschwing byla otevřena v roce 1885. Tento směr se začal aktivně rozvíjet po druhé světové válce v roce 1948. Podnětem k jejich rozvoji byl nedostatek finančních zdrojů v poválečném Německu, kdy se problémy s bydlením obyvatelstva začaly řešit pomocí spořitelen..

Jeden z nejznámějších a největších systémů stavebních spořitelen stále funguje v Německu..

?V ostatních evropských zemích byla výhoda systému stavebního spoření posouzena mnohem později – na začátku tržních reforem. Zákony o stavebních spořitelnách jsou v současné době přijímány v České republice, Velké Británii, Slovensku, Maďarsku, Francii, Chorvatsku atd. Kromě těchto zemí působí v těchto zemích také německé stavební spořitelny. Je třeba také poznamenat, že moderní stavební spořitelny se výrazně liší od prvních pokusů o kolektivní spoření pro bytovou výstavbu. A právě stavební spořitelny jsou nyní hlavním nástrojem pro investice do rezidenčních nemovitostí v Německu. Výstavba 3 ze 4 domů v této zemi je tedy financována z účasti kolektivních smluvních úspor.

Ve své moderní podobě SSC jako zdroj prostředků pro financování úvěrů na bydlení používají vklady občanů, poplatky dlužníků za použití úvěru a zavedenou státní prémii, která je vyplácena v souladu s uzavřenou smlouvou o stavebním spoření, za předpokladu, že vkladatel v průběhu roku přispěl na svůj účet uvedený v smluvní částka peněz.

Zároveň může úvěr na bydlení v stavební spořitelně získat pouze jeho investor a teprve po uplynutí doby stanovené ve smlouvě (asi 5-6 let), pokud na účet v SSC provedl měsíční vklady ve výši uvedené ve smlouvě. Zde je třeba poznamenat, že úrokové sazby (jak z vkladů, tak z úvěrů) jsou pevně stanoveny po celou dobu trvání smlouvy.

Po obdržení půjčky od SSC se její splacení uskuteční ve lhůtě stanovené smlouvou. Maximální doba splatnosti půjčky je v tomto případě obvykle 12 let. Současně jsou úrokové sazby nižší než v případě hypotečních úvěrů.

Světové zkušenosti s aplikací systémů stavebního spoření

Od doby, kdy se v Německu objevily první stavební spořitelny, samozřejmě uplynulo hodně času. Nyní v mnoha zemích existují podobné systémy stavebního spoření. Podle statistik téměř polovina Evropanů používá stavební spořitelny, aby ušetřila peníze na nákup bydlení. Jak jsme již zkoumali na příkladu Německa, všichni vkladatelé uzavírají smlouvu se spořitelnou, která stanoví všechny podmínky: výše příspěvku, úroky z vkladů a půjček, doba trvání smlouvy atd. Smlouva je realizována ve třech fázích.

Nashromáždění.Před přijetím půjčky na koupi bytu musí každý člen nahromadit určitou částku (podíl z celkové výše půjčky stanovené dohodou).

Získávání peněz a koupě bytu.V této fázi obdrží člen SSC své nashromážděné peníze spolu s úroky, jakož i určitou částku půjčky určenou dohodou. Pomocí těchto peněz si investor koupí bydlení.

Splácení úvěru.Podle podmínek smlouvy jsou vypůjčené prostředky vráceny stavební spořitelně spolu s úroky z úvěru ve stanovené lhůtě..

Počet účastníků stavební spořitelny není omezen. Finanční stabilita celého systému samozřejmě závisí na počtu a pravidelnosti přilákání nových vkladatelů..

Hromadná akce. Ivan Pols. 2009

Někteří se mohou zdát, že SSK jsou jako pyramidová schémata. Ale není tomu tak. Zvláštností stávajících stavebních spořitelen, které zajišťují jejich stabilní provoz, je to, že jsou zcela nezávislé na kapitálovém trhu: všechny fondy, které cirkulují v rámci systému, tvoří začarovaný kruh.

Ukázalo se, že jde o jakýsi oběh peněz. Na úkor přilákaných vkladů vydává pokladna půjčky, které jsou poté vráceny a znovu zaslány k zapůjčení jiným členům systému.

A tento tok se nikdy nezastaví přilákáním nových vkladatelů, protože nová generace aktivně využívá příležitosti, které nabízejí stavební spořitelny. Je třeba také poznamenat, že ve většině evropských zemí jsou CCM aktivně podporovány státem, který poskytuje vkladatelům další dotace na bydlení (nazývají se také prémie). Například v roce 2000 bylo v České republice z rozpočtu vyčleněno 0,26% HDP na splácení státního pojistného na vklady domácností v SSK.

Kromě SSC, pracujícího na principu popsaném výše, existuje v Evropě několik dalších variant takových systémů. Například ve Francii existují 2 typy účtů spoření na bydlení:

1. Spořící knížka A), na které můžete zpočátku ušetřit až 20 tisíc eur a poté získat zvýhodněnou půjčku na koupi bytu ve výši až 30 tisíc eur na 3,75% ročně. K tomuto cílenému příspěvku se navíc ročně přidává státní bonus ve výši 1,5 tis. EUR..
2. Spořicí účty PEL (spořicí plán bydlení). Na takovém účtu může člověk ušetřit až 80 tisíc eur a poté získat preferenční půjčku na bydlení až 120 tisíc eur na 4,8% ročně.

Ve Velké Británii existuje systém stavebních spořitelen, jehož mechanismus je poněkud podobný principu fungování německého SSC, ale zde, aby bylo možné získat úvěr na bydlení, není nutné přispívat do stavebního spoření. V posledních letech se díky liberalizaci britské bankovní legislativy začaly aktivity všech stavebních společností více překrývat s aktivitami komerčních bank..

Stavební spořitelny existují v mnoha zemích a spolu s hypotečními půjčkami jsou nástrojem řešení problémů obyvatelstva s bydlením..

Existují také příklady negativních zkušeností se stavebními spořitelnami. Například v Argentině byl takový systém docela aktivní a úspěšně fungoval až do 70. let 20. století. V důsledku vysoké inflace se však úspory domácností ve stavebních spořitelnách prudce a silně oslabily..

V Indii se systém stavebních spořitelen také zhroutil. Podle odborníků je hlavním důvodem tohoto vývoje událostí nedostatek efektivní správy aktiv. Zejména v počáteční fázi nevytvořil SSC hotovostní rezervy. Kromě toho v důsledku negramotného řízení vznikly rozdíly mezi částkou akumulovaných úspor a objemem vydaných půjček. V důsledku těchto neúčinných akcí indické stavební spořitelny rychle zkrachovaly. Přes individuální příklady negativních zkušeností SSC se jim však za několik století jejich existence dokázaly prokázat jejich účinnost a spolehlivost. Stavební spořitelny existují v mnoha zemích a spolu s hypotečními půjčkami jsou nástrojem řešení problémů obyvatelstva s bydlením..

Vyhlídky na vytvoření stavebních spořitelen v Rusku

Především je třeba říci, že v Rusku dlouhodobě fungují nějaké stavební spořitelny. Určitě mnoho lidí zná takový koncept jako bytová a bytová družstva. Na území Ruska v současné době působí v různých regionech celkem 30 cechů, které tato družstva spojují..

Andrey Gorodnichev. Tesaři (detail)

Bohužel ve formě, ve které nyní existují, nebyla bytová družstva schopna dosáhnout významného úspěchu. I přes skutečnost, že celkový počet vkladatelů takových organizací přesahuje desítky tisíc lidí.

Hlavním problémem je, že tato družstva fungují bez státní podpory. Obyvatelstvo těmto organizacím příliš nedůvěřuje, protože neexistuje spolehlivý legislativní základ, který by přísně reguloval jejich práci, a proto podvodníci tento postup často používají.

Proto zástupci strany Fair Russia předložili v roce 2006 k posouzení Dumě návrh svého návrhu zákona „o stavebnictví a spořitelnách“. Předpokládá se, že SSC se budou výrazně lišit od bytových družstev, pokud jde o stav a úroveň kontroly ze strany vládních agentur.

Funkce návrhu zákona „o stavebních spořitelnách“ předložené ruské Dumě

Je třeba poznamenat, že tento návrh již byl dvakrát předložen Státní dumě Ruské federace. Byl však zamítnut a odeslán k revizi. V průběhu několika posledních let na dokumentu pracovala celá skupina odborníků, včetně zástupců Ruské banky, Ministerstva financí, Ministerstva pro hospodářský rozvoj a Ministerstva pro místní rozvoj..

Podle vývojářů projektů mohou být stavební spořitelny v Rusku dobrou alternativou k hypotékám a měly by zvýšit dostupnost nového bydlení pro širší populaci..

Návrh zákona umožňuje vytvoření specializovaných bank, které budou schopny provádět omezený seznam bankovních operací. Každý vkladatel stavební spořitelny bude muset s bankou uzavřít smlouvu o akumulaci spoření, v níž bude v určité lhůtě stanovena platba fixních příspěvků na jejich spořicí účet v bance..

Pokud vkladatel nashromáždil asi 30-50% nákladů na byt, bude mít nárok na půjčku ve výši nutné k zakoupení nového bytu. Výpůjční doba a úrok z ní budou stanoveny předem v dohodě.

Kromě toho zákon stanoví, že úrokové sazby z úvěru by neměly překročit sazbu z vkladu úspor o více než 3% ročně..

Účelem tohoto návrhu zákona je vytvoření nové finanční instituce v zemi. Protože jasně uvádí, že stavební spořitelny získají status banky (finanční a úvěrová organizace), která se specializuje výhradně na získávání peněz od obyvatelstva k vkladům ze stavebního spoření a poskytování cílených půjček svým vkladatelům na nákup bydlení.

Navrhuje se zřídit speciální pojišťovací fond, který bude použit v případě prudkého poklesu objemu přitažených vkladů stavebního spoření..

SSC bude podle rozvinutého zákona schopna provádět velmi omezený rozsah bankovních operací. Budou mít tedy přístup k: přilákání vkladů od fyzických a právnických osob, umisťování přitažlivých vkladů do nízkorizikových aktiv (například vládních dluhopisů), obsluha individuálních účtů, vypořádání jménem občanů na jejich bankovních účtech, prodej a nákup cizí měny (pouze v bezhotovostní forma), jakož i vydávání bankovních záruk. Tato omezení dostupných operací jsou navržena tak, aby minimalizovala rizika SSC.

Návrh zákona také obsahuje samostatné normy pro zajištění finanční udržitelnosti stavebních spořitelen. Například se navrhuje zřídit speciální pojišťovací fond, který bude použit v případě prudkého poklesu objemu přitažených vkladů stavebního spoření..

Standardy finanční stability by také měly být podle vývojářů dokumentu založeny na výpočtu individuálních kumulativních ukazatelů každého jednotlivého investora a stanovení pořadí investorů. Rovněž by měla být stanovena dodatečná omezení používání nashromážděných prostředků, pokud jsou rozdělena mezi členy SSC..

Návrh zákona také poskytuje vládní podporu systému stavebního spoření. Vývojáři zajistili přírůstek prémie na spořicí vklad ve výši 20% jeho ročního růstu, který bude vyplacen z federálního rozpočtu. Současně by u jednoho občana Ruska nemělo maximální množství státních cen za rok překročit 26 tisíc rublů..

Dohled nad činností stavebních spořitelen bude svěřen Ruské bance, která stanoví zvláštní standardy pro SSC, které se liší od standardů pro jiné komerční banky. Kromě toho, aby byly stavební spořitelny zcela izolovány od bankovního a akciového trhu, bude při uzavření dohody stanoven úrok z vkladů i úvěrů. Současně nebude mít stavební spořitelna právo měnit podmínky smlouvy po celou dobu trvání smlouvy. Maximální přípustný rozdíl mezi vkladem a úvěrovými sazbami stanoví Ruská banka.

Jak ovlivní vznik SSK domácí trh s nemovitostmi

Na konci února 2012 předseda Federativní rady Sergei Mironov oznámil, že nová verze návrhu zákona byla znovu předložena Dumě k posouzení. Rovněž poznamenal, že zákon „o stavebních spořitelnách“ může vstoupit v platnost v roce 2013.

Jak ovlivní přijetí tohoto zákona domácí trh s nemovitostmi??

Tento zákon jasně upraví činnost stavebních spořitelen v Rusku. To nám pomůže získat pracovní nástroj, který umožní obyvatelům ušetřit na novém bydlení. Přijetí zákona je odpovědným a nezbytným krokem, protože se objeví legislativní základ, který může chránit práva lidí a zcela transparentní systém stavebního spoření..

Výhodou SSC je, že vzhledem k tomu, že v systému cirkulují všechny finanční toky, je možné stanovit nízké úrokové sazby (znatelně nižší než u hypoték). Sazby zároveň nezávisí na výkyvech na finančním trhu a nemohou se měnit po celou dobu trvání smlouvy se stavební spořitelnou..

Je zřejmé, že vytvoření SSK v Rusku se stane alternativou k hypotečním půjčkám a umožní občanům, kteří nemají prostředky na zálohu na hypotéku, nahromadit potřebnou částku ve stavební spořitelně a poté koupit nové bydlení na úvěr.

Kromě toho by jejich tvorba měla mít příznivý dopad na celkový vývoj na trhu s nemovitostmi: peníze shromážděné SSC budou použity na financování nové výstavby. V důsledku toho poroste objem nových bytů, které mají být uvedeny do provozu, a ceny na trhu se stabilizují.

Princip fungování hypoték a SSC je zcela odlišný, proto se jejich klienti budou lišit. V důsledku toho se tyto instituce pravděpodobně nestanou vážnými konkurenty..

Pokud jde o hypoteční banky, neměly by se bát seriózní konkurence stavebních spořitelen. Mohou pokojně žít a spolupracovat. Zpravidla v zemích, kde SSC existují již dlouhou dobu a fungují efektivně, činí osobní spoření obyvatelstva asi 30%, dalších 30% občanů investuje do SSC a zbývajících 40% připadá na hypoteční úvěry.

Princip fungování hypoték a SSC je zcela odlišný, proto se jejich klienti budou lišit. V důsledku toho se tyto instituce pravděpodobně nestanou vážnými konkurenty. Je to jen to, že systém stavebních spořitelen rozšíří možnosti občanů a poskytne příležitost ke koupi bydlení pro ty, pro které v současné době není k dispozici hypotéka.

Závěrem bych rád řekl, že v každém případě bude účinnost a stabilita stavebních spořitelen záviset na přesnosti dodržování zákonů a státní podpory. Jak potvrzují světové zkušenosti, systém SSC jednoduše nemůže získat masový charakter bez seriózní podpory ze strany úřadů..