Zvýšení sazby centrální banky: co se stane s hypotékou

Obsah článku

---

• Co dlužníci mohou očekávat. Změní se sazba hypotéky
• Zpoždění v splátkách hypotéky. Jak být
• Jak jednat s bankou
• Refinancování hypoteční smlouvy
• Restrukturalizace hypotéky na měnu rublů
• Může banka zvýšit hypoteční úrokovou sazbu
• Co bude vláda dělat
• A co splátky hypotéky? Existuje nějaká naděje pro nejlepší

---

Kolaps rublů a prudké zvýšení diskontní sazby centrální banky způsobily paniku mezi Rusy, kteří již hypotéku uzavřeli nebo se chystají udělat v blízké budoucnosti. Podívejme se, jak na ně bude mít vliv sazba centrální banky, jak se dohodnout s bankou za zvýhodněných podmínek a co lze očekávat od hypotečních dlužníků v budoucnosti.

Co dlužníci mohou očekávat. Změní se sazba hypotéky

Zvýšení sazby refinancování na 17% znamená, že právě tímto tempem si komerční banky půjčují peníze od centrální banky. Když se podíváte na dynamiku za poslední rok, můžete vidět, že i při neustálém zvyšování refinanční sazby se úrokové sazby na rubl hypotéku příliš nezměnily:

• Březen 2014: sazba centrální banky – 7,0%, hypotéka – 12%;
• Duben 2014: sazba centrální banky – 7,5%, hypotéka – 12,3%;
• Červenec 2014: sazba centrální banky – 8,0%, hypotéka – 12,2%;
• Září 2014: diskontní sazba – 9,5%, hypotéka – 12,5%.

Současný prudký nárůst však situaci radikálně změní. Banky nemohou fungovat bez zisku. Budou proto nuceni poskytovat půjčky za úrokové sazby vyšší, než je sazba centrální banky. Očekává se, že při současné sazbě refinancování hypotečních úvěrů Rusové zaplatí nejméně 18–20% ročně. A to je podle nejoptimističtějších předpovědí. Určitě malé banky nabídnou hypotéky dlužníkům za ještě vyšší úrokové sazby.

Sociální hypotéky by měly růst cen mnohem méně. Podle Andrey Shelkovy, ředitelky Agentury pro financování bytové výstavby, bude sociální hypotéka v roce 2015 počítána na základě indexu spotřebitelské inflace, ke kterému bude připočteno 3,8%. V příštím roce předpovídá Ministerstvo pro hospodářský rozvoj index spotřebitelské inflace v regionu 7,5%. Míra úvěrů na bydlení v rámci státních programů by tedy měla být něco přes 11%.

Všechny tyto změny však lze očekávat až po novém roce. V současné době řada komerčních bank pozastavila provádění hypotečních programů a zatím nevydávají ani předem schválené půjčky. Finanční instituce chtějí nějakou dobu počkat, až uvidí, kam povede současná situace s rublem, jaké kroky podnikne vláda a jaká bude optimální úroková sazba ve změněných ekonomických podmínkách..

Zpoždění v splátkách hypotéky. Jak být

Prvních 20–25 dní po zpoždění platby nemusí banka věnovat pozornost zpoždění plateb. Její zaměstnanci dobře vědí, že absolutně každý může mít dočasné finanční potíže. Pokud však klient dále neprovádí platby, odborníci úvěrového oddělení se s ním začínají snažit kontaktovat, zasílat oznámení o opožděných platbách a pokoušet se všemi možnými způsoby připomenout dlužníkovi jeho závazky.

Pokud nejsou splátky hypotéky provedeny do tří měsíců nebo pokud byly platební podmínky porušeny více než třikrát během 12 měsíců a zpoždění přesahuje 5% z částky hypotéky, mají právníci banky právo obrátit se na soud, aby inkasovali dluh. A samozřejmě, soudní rozhodnutí bude v jejich prospěch, je nepravděpodobné, že by se klient, který se ukrývá před finanční institucí, mohl spolehnout na to, že se s ním bude stát stranou..

Za účelem vymáhání dluhu, úroků a sankcí za zpoždění od bankovního klienta mohou exekutoři zabavit bankovní účet dlužníka, vydražit hypoteční nemovitost a zabavit jeho auto. Je-li hypotéka vydána nejen dlužníkovi, ale také jeho příbuzným, může být jejich majetek zatčen.

Existují dokonce známé případy, kdy inkasní agentury, které odkupovaly dluhy bank, vyhrožovaly insolvenčním dlužníkům trestním řízením za podvod. Ale takové hrozby jsou naprosto beznadějné. Článek 159 trestního zákoníku Ruské federace (podvod) lze použít pouze tehdy, pokud klient banky při podání žádosti o hypotéku použil falešné doklady. Je pravda, že v ruském trestním zákoníku existuje 177 dalších článků (vyhýbání se splácení závazků), ale neexistovaly precedenty, když byli dlužníci zkoušeni podle tohoto článku..

Jak jednat s bankou

Jak je již zřejmé, u insolventního dlužníka je úkryt před bankou naprosto zbytečný. Vaše nejlepší sázka je pokusit se vyjednat s finanční institucí, aby se zmírnily podmínky vaší hypoteční smlouvy. Koneckonců, banka nemá vůbec zájem o problémové dlužníky a jistě se setká na půli cesty, pokud se klient chová přiměřeně a přiměřeně.

Musíte si od banky vzít certifikát o výši vašeho dluhu. Poté byste měli finanční instituci napsat žádost a uvést důvody, proč není možné splácet hypotéku v plné výši. Dopis by měl nejen požádat banku o preferenční podmínky, ale také uvést vaše návrhy na vyřešení situace.

Nejběžnější možností pro uvolnění hypotečních podmínek jsou refinancování a restrukturalizace na měnu rublů.

Refinancování hypoteční smlouvy

Při refinancování je dlužníkovi otevřena nová půjčka, na úkor které je stará splácena. Nová půjčka je zpravidla vydávána se stejnou úrokovou sazbou jako dříve, ale na delší období, díky čemuž se snižuje výše měsíčních plateb. To je nejpřijatelnější volba pro dlužníky, kteří si vzali hypotéku v rublech.

Restrukturalizace hypotéky na měnu rublů

V kontextu rychle rostoucího dolaru je pro Rusy, kteří uzavírali hypotéky v cizí měně, nejlepší požádat finanční instituce, aby restrukturalizovaly své hypoteční úvěry na národní měnu. To znamená, že podmínky dohody zůstanou stejné, ale splátky hypotéky budou vyplaceny v rublech.

Dopis pak jde do banky (musíte se ujistit, že je správně zaregistrován) nebo zaslán finanční instituci dopisem s oznámením.

Během posuzování žádosti bankou by v žádném případě neměly být platby zastaveny, jinak v případě soudního řízení může být dlužník uznán jako škodlivý neplatič. Pokud není možné převést celou částku hypotečních plateb do banky, můžete se omezit pouze na část, ale pravidelně ji splácet za podmínek stanovených ve smlouvě.

Může banka zvýšit hypoteční úrokovou sazbu

Aby tomu bylo rozuměno, musí dlužník pečlivě přečíst hypoteční smlouvu. Nejhorší ze všech je, že finanční instituce může úrokovou sazbu jednostranně zvýšit. V takovém případě si dlužník může stěžovat na svou vlastní nedbalost, pokud nevěnoval pozornost této záležitosti při uzavírání smlouvy.

Rovněž lze v rámci dohody říci, že finanční instituce má právo zvýšit sazbu pouze při výskytu určitých podmínek. Například zvýšení diskontní sazby centrální banky nebo indexu LIBOR. Je nutné zkontrolovat, zda k těmto podmínkám skutečně došlo, a pokud ano, pak je zvýšení sazby ze strany banky absolutně legální.

Další společnou možností je, když hypoteční smlouva stanoví, že sazba může být zvýšena pouze na základě vzájemné dohody stran. V takovém případě musí dlužník pouze napsat dopis do banky, v němž uvede, že se zvýšením sazby nedal souhlas. Pokud finanční instituce přetrvává, můžete se bezpečně obrátit na soud. Dlužník má všechny důvody k jeho výhře.

Teoreticky je možné, že finanční instituce se obrátí na soud se žádostí o změnu podmínek hypoteční smlouvy na základě článku 451 občanského zákoníku Ruské federace. Upřesňuje, že smlouva může být změněna soudním rozhodnutím v případech, kdy se okolnosti změnily natolik, že pokud by smluvní strany měly možnost to předvídat, uzavřely by dohodu za výrazně odlišných podmínek. Ve stejném článku 451 se sice uvádí, že ke změně podmínek smlouvy soudním rozhodnutím v souvislosti s výrazně změněnými okolnostmi může dojít pouze ve výjimečných případech. A v ruské soudní praxi je počet takových precedentů velmi malý..

Ale i když takový nárok podá finanční instituce, musí banka nejprve prokázat, proč nemohla předvídat změnu okolností, a dlužník bude platit starými sazbami, dokud soud nerozhodne o jejich změně..

Co bude vláda dělat

Při současném záměně s hypotečními sazbami a kurzem rublů je jedna věc jasná: pokud je sazba 20% nebo vyšší a kurz rublů zůstává na současné úrovni, počet lidí, kteří chtějí získat hypotéku v ruských bankách (i v rublech, alespoň v cizí měně), se desetkrát sníží. Mnoho odborníků již předpovídá smrt ruské hypotéky při současném kurzu centrální banky.

Neméně zasáhnou stavební firmy. Podle ministra výstavby a bytových a komunálních služeb Michail Me je každý třetí byt v Rusku zakoupen v rámci hypotečních programů. Zpravidla se jedná o bydlení v nových budovách a po masivním odmítnutí Rusů hypotékami mnoho vývojářů jednoduše nenajde peníze na dokončení již zahájených projektů. Kdyby to dříve bylo jednoduše nebezpečné koupit byt v nulové fázi, nyní se stane skutečným „smrtelným číslem“..

Je jasné, že vláda musí učinit některé kroky ke stabilizaci situace. Podívejme se, jaké možnosti existují pro řešení situace na základě nejnovějších prohlášení ruských činitelů.

Vladimir Putin na tradiční tiskové konferenci po výsledcích roku uvedl, že ruské úřady si jsou dobře vědomy toho, že vývoj hypoték při současném kurzu centrální banky je velmi obtížný a může být dokonce nemožný. Vláda proto poskytne bankám dotace na podporu hypotečních programů. To znamená, že banky nezvýší sazby a vzniklé ztráty budou uhrazeny z rozpočtu..

Je pravda, že prezident nespecifikoval, jaká bude velikost těchto dotací a jaké typy hypotečních programů budou mít státní podporu. Jestli vláda přijme nějaká opatření, bude to určitě pouze ve vztahu k určitým kategoriím dlužníků. Je prostě nereálné dotovat všechny hypoteční programy v Rusku v současné krizové situaci a plánovaném schodku rozpočtu na příštích několik let..

Pokud jde o lidi platící hypotéky v cizí měně, je jejich situace ještě více žalostná. Kromě rizika zvýšení úrokové sazby jsou již kvůli svrženému rublům nuceni platit dvakrát více ze svých půjček. Počet takových dlužníků v Rusku se podle různých odhadů pohybuje od 25 do 150 tisíc. Doufají, že jim úřady pomohou podle maďarského scénáře: to znamená, že budou splácet hypotéku při současném kurzu dolaru, ale se značnou slevou a rozdíl v sazbě bude bankám vyplácen z rozpočtu.

Ruská představitelé zatím neučinili žádné prohlášení o možnosti takového scénáře. Podle náměstka Státní dumy Anatolij Aksakov se nyní zvažuje možnost oživení Agentury pro restrukturalizaci hypotečních úvěrů na bydlení, která již pomohla dlužníkům v předchozí krizi. Podle něj však služby této organizace mohou využívat pouze ti dlužníci v cizí měně, kteří nemohli splatit bankám v důsledku refinancování..

Řada poslanců spravedlivého Ruska také požádala předsedu centrální banky Elvira Nabiullina, aby zavázal komerční banky restrukturalizovat půjčky Rusů v cizí měně a převést platby za ně na rubly směnným kurzem ke dni smluv, nejpozději však 1. ledna 2014. Jak předseda centrální banky na tuto žádost zareaguje, není zatím známo.

A co splátky hypotéky? Existuje nějaká naděje pro nejlepší

Současné zvýšení diskontní sazby bylo zavedeno za účelem zastavení spekulací na devizovém trhu, kdy banky čerpaly úvěry od centrální banky za nízké úrokové sazby a tyto peníze hrály na pokles devizového trhu, což vedlo k ještě většímu poklesu rublů. Většina ekonomů souhlasí s tím, že toto opatření je dočasné a je nepravděpodobné, že taková vysoká diskontní sazba zůstane do konce příštího roku. Vysoké úrokové sazby z úvěrů po dlouhou dobu budou mít extrémně negativní dopad na všechny obchodní projekty prováděné v Rusku a mohou vést ke snížení produkce a zhoršení hospodářské situace v zemi..

Proto pro lidi, kteří donedávna plánovali uzavřít hypotéku, je lepší se neuspokojit se současnými vysokými sazbami, ale čekat šest měsíců – rok. Je možné, že se hypoteční situace během této doby stabilizuje..