Byt pro kancelář nebo jak převést nemovitost do nebytového fondu

Obsah článku

• Za jakých podmínek je výhodné přeměnit byt v kancelář nebo obchod
• Postup a požadované dokumenty
• „Úskalí“ postupu při převodu bydlení do nebytového fondu
• Kolik stojí převod do nebytového fondu

Často se stává, že zisk z pronájmu rezidenčních nemovitostí může být mnohem vyšší, pokud převedete svůj byt na kancelářský nebo maloobchodní prostor. Například v říjnu 2014 v Moskvě byly průměrné náklady na pronájem dvoupokojového bytu 54 183 rublů. A průměrné náklady na pronájem jednoho metru čtverečního kancelářského prostoru ve stejném městě je 22 428 rublů. Vynásobením této míry průměrnou plochou dvoupokojového bytu (55–60 metrů) tak získáme neuvěřitelnou hodnotu – přes milion rublů!

Všechny tyto výpočty jsou samozřejmě přibližné, ale významný zisk, který lze získat převodem vaší nemovitosti z rezidenčního na nebytový, je nepochybný.

Za jakých podmínek je výhodné přeměnit byt v kancelář nebo obchod

Ne každý byt může být u nájemců oblíbený jako kancelář nebo obchod. Existuje řada podmínek:

• nedostatek malých komerčních prostor ve městě;
• blízkost metra nebo jiné dopravní křižovatky;
• možnost vytvoření samostatného vstupu do areálu: proto by měl být umístěn pouze v prvním nebo druhém patře (v druhém případě je nutné, aby pod bytem byla pouze nebytová nemovitost);
• budova, ve které se byt nachází, nepatří do společenských nájemních domů: takový zákaz je stanoven v článku 22 RF LC.

Postup a požadované dokumenty

Veškeré doklady potřebné k převodu bytu do nebytového fondu, jeho majitel je povinen předložit Městskému meziresortnímu výboru za využití bytového fondu. Je to tato instituce, která udělí povolení k překladu.

Seznam většiny požadovaných dokumentů je stanoven článkem 23 zákoníku o bydlení:

• prohlášení vlastníka domu o převodu jeho prostor do nebytového fondu;
• doklady o vlastnictví k bydlení (originály nebo ověřené kopie);
• plán a technický pas pro nemovitosti;
• půdorys domu, ve kterém se byt nachází.
• projekt sanace prostor: tento dokument musí být schválen velkým počtem oprávněných subjektů (APU, GorGaz, GorEnergoSbyt a mnoho dalších). Kompletní seznam institucí lze nalézt na webových stránkách jakékoli společnosti, která poskytuje služby pro převod nemovitostí do nebytového fondu..

Z norem bytového zákoníku a dalších legislativních aktů Ruské federace rovněž vyplývá, že za účelem převodu prostor musí jeho vlastníci dodat dodatečné dokumenty:

• osvědčení z Sjednoceného státního rejstříku, které bude uvádět neexistenci dluhu a nepřítomnost registrovaných osob v obytném prostoru;
• oznámení okresnímu úřadu o nepřítomnosti domu v seznamech určených k rekonstrukci, větším opravám, demolici nebo uznání jako nouzové.

Pokud všechny předložené dokumenty vyhoví Městské meziresortní komisi pro využívání bytového fondu, žadatel obdrží výpis ze svého protokolu o převodu prostor do nebytového fondu.

Poté je prováděna přímá práce na rekonstrukci nemovitosti, jsou podepsány všechny potřebné úkony, jsou zapsány změny do inventární a technické dokumentace a získá se nový certifikát vlastnictví nebytových prostor.

„Úskalí“ postupu při převodu bydlení do nebytového fondu

Největším problémem při přeměně bytu na kancelář nebo obchod je získání souhlasu s jeho rekonstrukcí od nájemců domu nebo držitele majetku (HOA nebo bytového družstva). Ačkoli takový zákon v bytovém zákoně takový požadavek neexistuje, v mnoha městech může takový souhlas vyžadovat obecní zákon..

Aby přesvědčil všechny sousedy, aby schválili přeměnu bytu na kancelář nebo obchod, musí jeho majitel obvykle trávit spoustu času, úsilí a někdy i peněz. A není pravda, že jeho úsilí bude korunováno úspěchem. Koneckonců, pokud jsou prostory plánovány, například v kavárně, která je plná neustálého hluku a davy lidí, kteří chodí po domě, to jistě způsobí rozhořčení obyvatel.

Sběr dokumentů a získání všech nezbytných schválení pro převod prostor od pověřených subjektů také vyžaduje hodně času. Tento postup může trvat mnoho měsíců nebo dokonce let. Proto se mnoho majitelů bytů v prvním patře neodváží převést je do nebytového fondu..

Kolik stojí převod do nebytového fondu

Veškeré náklady na převod nemovitosti do nebytového fondu lze zhruba rozdělit do tří částí:

1. Designová práce je nejméně nákladnou součástí překladu. Náklady na služby projekční organizace zpravidla nepřesahují 10 000 rublů .
2. Právní podpora – získání všech nezbytných dokumentů, povolení a schválení, včetně povolení k převodu od obyvatel domu. Náklady na takové služby v Moskvě začínají od 80 000 tisíc rublů a v průměru je několik stovek tisíc rublů.
3. Nejdražší součástí je výstavba samostatného vchodu a přestavba areálu. Náklady na to začínají od dvou set tisíc rublů a mohou jít až k milionu rublů.

I přes značné náklady na převod bytu do nebytového fondu není jeho majitel po úspěšném dokončení tohoto postupu pozadu. Náklady na takovou nemovitost se po registraci dokumentů zvyšují v průměru o 40%, takže nemůžete ztrácet čas hledáním nájemců, ale jednoduše je prodávat, čímž získáte solidní zisk.