Demoliční program pro pětipodlažní budovy

Obsah článku

• Pětipodlažní příběh
• Rozmar vývojářů
• Hlavní motivy
• Problém s přesídlením

Program moskevské vlády na demolici pětipodlažních budov může čelit řadě problémů. V rámci programu rekonstrukce pětipodlažního fondu, který se počítá do roku 2010, mají Moskevské úřady v úmyslu zbourat asi 6 milionů metrů čtverečních. m zchátralého bydlení. Navzdory zájmu řady velkých vývojářů o rozsáhlé investiční smlouvy však vývojáři věnují stále více pozornosti umístění pozemků pro další rozvoj a třídě postavených domů. Podle odborníků mohou problémy s prováděním programu nastat v řadě zařízení, zejména v „prestižních“ východních a jihovýchodních okresech..

Pětipodlažní příběh

Začátek masivní rekonstrukce panelového pětipodlažního bytového fondu v Moskvě byl odložen v roce 1995 odpovídající vyhláškou moskevské vlády. Vyhláška moskevské vlády ze dne 20. ledna 1998 „O postupu rekonstrukce pětipodlažního a chátrajícího bytového fondu města do roku 2000“ se však stala základním dokumentem, který určoval strategii a taktiku práce na rekonstrukci pětipodlažních budov. V důsledku toho bylo již v roce 1998 zbořeno 335,7 tisíc metrů čtverečních. m pětipodlažních panelových domů a bylo zadáno 933,5 tisíc metrů čtverečních. m nových obytných prostor.

V roce 1998 bylo zbořených budov přemístěno více než 6 tisíc rodin. Zároveň se v období 1997–1998 zvýšil podíl města na základě investičních smluv z 29% na 32%.

Od té doby v rámci programu přijala moskevská vláda řadu příkazů ke zvýšení objemu rekonstrukce a v létě loňského roku se objevil program rekonstrukce pětipodlažního fondu do roku 2010. Podle společnosti Novaya Ploschad se v letech 2000 až 2010 plánuje demolice pětipodlažního panelového bytového fondu ve výši 6 milionů metrů čtverečních. m.

Podle Erast Zhiryakov, vedoucí stavebních projektů MIAN-Development CJSC, panel „Khrushchevs“, jehož 25-letá životnost dlouho vypršela, musí být zbořen..

Navíc byly kvůli nucenému přesídlení zbořeny „mladší“ pětipodlažní budovy. Taková situace se například vyvinula na stavbách třetího dopravního okruhu a v oblastech, kde byly řešeny strategické úkoly města. „Budovy, které brání rozvoji města, jsou zbourány,“ říká Zhiryakov.

Podle Dmitrije Popova, vedoucí analytického oddělení Novaya Ploschad, se program v současné době vyvíjí nejaktivněji v oblastech, kde má vývojář místo pětipodlažních budov příležitost stavět elitní domy pro bydlení a business třídy. „Nejjasnějším příkladem je“ Kvartal na Leninsky „, který společnost Kvartal prodává již mnoho let.

Ale ve vzdálených obytných oblastech, zejména v nejméně prestižních jihovýchodních a východních okresech, kde je ziskovost rekonstrukce mnohem nižší, jsou problémy s prováděním demolice pětipodlažních budov docela pravděpodobné “, – Dmitrij Popov předpovídá.

Rozmar vývojářů

Pro vývojáře může být účast na projektech obnovy ekonomicky nerentabilní kvůli nákladům na vývoj nových území, výstavbu silnic a novou komunikaci. „Každý konkrétní příklad by měl být posuzován samostatně, ale z komerčního hlediska investiční smlouvy na rekonstrukci pětipodlažního fondu stále nepřinášejí developerům žádné zisky, spíše je to příležitost pro malou společnost vstoupit na trh a„ rozsvítit “její jméno,“ říká Penny, vedoucí oddělení luxusních nemovitostí. Lane Realty Alexander Ziminsky.

Většinu projektů na rekonstrukci pětipodlažního fondu nicméně realizují velcí vývojáři: GK PIK, Glavmosstroy, DSK-1 a SU-155, za účasti společností, jako jsou MFS-6 a MSM-5, které nemají vlastní výrobní panel. Přesídlení a demolice provádí „Kvartal“, „Don-Stroy“, „Krost“ a další..

„Projekty obnovy primárně přitahují seriózní investory svými vlastními stavebními zdroji. Tyto objemy jsou možné pouze pro poměrně velké společnosti, protože mluvíme o značných investicích. Konec konců, nejde jen o stavbu domu, ale o projekt zahrnující demolici, výstavbu, organizaci přesídlení obyvatel,“ – říká Erast Zhiryakov. „Pro vývojáře je realizace těchto projektů příležitostí„ pracovat pro rozpočet “, tj. Pro„ krátké “peníze, které vždy přicházejí včas. Navíc se jedná o další svazky, které nikdo neodmítá,“ souhlasí zástupce generálního ředitele skupiny společností SU-155, ředitel stavebního oddělení Valery Grachev.

Podle něj však často dochází k tomu, že investiční smlouvy pro vývojáře jsou jednoduše nerentabilní, „například umístění objektů je pro budoucí nájemníky neatraktivní nebo vyžaduje nákladné pokládání složitého inženýrství“..

Hlavní motivy

Obecně je pro vývojáře hlavním určujícím faktorem při výpočtu nákladů a ziskovosti projektu jeho objem: s nárůstem obsazených oblastí roste také celková ziskovost projektu. Z tohoto důvodu jsou vývojáři přitahováni rozsáhlými projekty s rekonstrukcí bloků desítek domů. „To se vysvětluje také tím, že náklady na náklady na rekonstrukci pětipodlažního fondu zpravidla činí 50–60% celkové investice, takže zisk společnosti roste úměrně s nárůstem objemu rekonstrukce,“ dodává Dmitrij Popov.

Dnes jsou tedy na trhu nejzajímavější investiční smlouvy na lokality v Centrálním správním obvodu (CAD) a v oblastech, kde je možné stavět výškové budovy obchodní třídy. Výhoda developera v oblasti poměr závisí na schopnostech uvolněné lokality: od 1: 3 pro obytné oblasti, kde neexistují žádná omezení týkající se počtu podlaží, až po 1: 1 nebo méně pro Ústřední správní obvod, následovanou výstavbou luxusního bydlení Kromě toho jsou mezi vývojáři velmi žádané investiční smlouvy s minimálním podílem města, jejichž objemy jsou v každém z projektů stanoveny regulačními dokumenty. „Například, v některých případech, pro každého přesídleného obyvatele město přidělilo investorovi 25 m celkové plochy jeho podílu. V jiných případech se přesídlení prováděné developerem vztahovalo na město.

Existují však také známé případy, kdy po opětovném usídlení zůstalo město dlužné developerovi, v důsledku čehož obdržel pozemky pro stavbu v jiných oblastech, “říká Erast Zhiryakov. Nyní však praxe ukazuje, že podíl města se pohybuje od 30% u příměstských obytných oblastí po 50%. v CAD s následnou výstavbou luxusního bydlení.

Problém s přesídlením

Přesídlení nájemců se obvykle provádí metodou „vlna“: nejprve se na volném místě postaví „startovní“ dům, kde se přemístí první pětipodlažní budova, poté se zbourá přesídlená budova a na jejím místě se postaví druhý dům. Pokud se počítá s demolicí více pětipodlažních budov, může se stát také výchozím bodem, ale pokud je rekonstrukce v konečné fázi, může se jednat o komerční budovu. „Před přemístěním nájemníků do ‚začínajícího‘ domu ve stejné oblasti se zpravidla pokusí o přemístění do odlehlých oblastí – nyní je Kozhukhovo aktivně využíváno pro tyto účely. Výsledkem je, že čím více obyvatel se ukáže, že bude vyhoštěno dále, tím bude projekt efektivnější. Jak se bude více nových oblastí přesídlené oblasti stát komerčními, “- poznamenává Dmitrij Popov.

Problém přesídlení však má vždy individuální řešení. Pokud jde o projekty, kterých se město účastní, je mnohem snazší přesídlit obyvatele, protože administrativní prostředky umožňují vývojáři tento problém vyřešit co nejefektivněji. Avšak v případech, kdy přesídlení provádí výhradně developer, musí být problémy s vypořádáním řešeny nejen s obyvateli, ale také s městem. „Obvykle se smlouvy uzavírají se státními jednotnými podniky (například„ Mospereselenie “), to znamená, že město je zapojeno do přesídlení.

Takové řešení je účinné za předpokladu, že nájemci budou přesídleni. Situace s vlastníky domů je mnohem složitější, protože administrativní metody se na ně nevztahují, “říká Erast Zhiryakov.

Podle Khaya Pleshitskaya, vedoucí právního sektoru realitní kanceláře CJSC MIAN, mají obyvatelé domů určených k demolici příležitost získat ne byt, ale peněžní náhradu. „Tento postup není příliš oblíbený, nicméně v souladu s článkem 32 bytového zákoníku je cena za odkup bytu, podmínky a další podmínky odkupu stanoveny dohodou s majitelem bytu. To je teoreticky částka v dohodě dokonce vyšší než tržní cena bytu. a všechny dodatečné náhrady vyhodnoceny.Pokud nedojde k dohodě, záležitost se projednává u soudu.

S přihlédnutím k možné době trvání procesu však soudní spor není pro vývojáře ziskový, a proto se ve většině případů strany jednoduše dohodnou mezi sebou, “shrnuje Pleshitskaya.