Historie vývoje hypotečních úvěrů

Obsah článku

---

• Hypotéka ve středověku
• Nedávná historie – zlatý věk hypoték
• Americká zkušenost
• Moderní hypoteční trh

---

Hypotéka … Slovo, které se v našem každodenním životě stalo tak pevně zakořeněným, že je vnímáno jako něco velmi známého, známého, samozřejmě způsobujícího nejednoznačné názory a kritiku, ale zároveň se stalo nedílnou součástí života mnoha Rusů, ještě více Evropanů a drtivé většiny. Američané.

Solon však navrhl, aby byl jako zástavní list použit cenného movitého a nemovitého majetku občana. A za účelem potvrzení transakce na pozemku dlužníka byl nainstalován zvláštní příspěvek, na kterém byla uvedena jména věřitele a dlužníka, výše dluhu a podmínka – je zakázáno vyjmout a prodat majetek z tohoto místa, dokud nebude dluh splacen. To je v zásadě hlavní body moderní smlouvy o půjčce, které se objevily již tehdy.

Takový „mluvící“ sloup se jmenoval „hypotéka“ – „hypotéka“, což v ruštině znamená „podpora, podpora“.

Samozřejmě v budoucnu bylo používání pilířů opuštěno, místo aby se objevily zvláštní knihy, nazvané „hypotéka“, ale samotný princip půjček zajištěných nemovitostmi (a nejen) majetek zakořenil a získal nový vývoj již během římské říše.

Mimochodem, v republikách starověkého Řecka byl systém hypotečních půjček zcela otevřený a každý věřitel se mohl kdykoli seznámit se stavem pozemku nebo budovy, která mu byla nabídnuta jako zajištění. Dlužník by si na druhé straně mohl být jist, že podmínky půjčky jsou konečné a v případě obtěžování a nových požadavků ze strany půjčovatele by mohl podat stížnost u úřadů. Samotné podmínky hypotéky ve starověkém Řecku však byly velmi přísné – věřitel měl všechna práva prodat majetek přijatý jako zajištění, pokud mu byla nabídnuta vyšší cena, takže v mnoha ohledech byl takový systém založen na osobních vztazích a důvěře mezi stranami. Takové úvěrové transakce se nazývaly „fiduciace“.

Již v 1. století našeho letopočtu byly otevřeny první hypoteční instituce a během vlády císaře Anthonyho Pia, v 2. století našeho letopočtu, byl vyvinut systém legislativních aktů, který reguloval činnost těchto úvěrových institucí.

Je zajímavé, že první státní programy, podle kterých byly půjčky zvláště potřebným skupinám obyvatel – sirotkům a vdovím poskytovány za zvýhodněné sazby, se objevily ve starém Římě pod císařem Trajánem. V té době byla preferenční sazba 5% ročně.

Eugene Ferdinand Victor Delacroix. La Justice de Trajan. 1840

Současně došlo ke změnám v úvěrové transakci se zástavou ve formě nemovitosti – věřitel měl nyní právo prodat zastavené nemovitosti, pouze pokud dlužník nesplnil své povinnosti včas zaplatit zajištění. Tato dohoda byla nazvána „pygnus“ – neformální slib.

Současně s vývojem hypoték se objevily první podvodníci – někteří majitelé nemovitostí několikrát zastavili svůj majetek, a tak dostali částku mnohem vyšší, než je skutečná hodnota domu nebo pozemku.

Po pádu římské říše čekaly hypotéky na určité zapomnění až do vzniku dostatečně rozvinutých států středověké Evropy. Transakce, ve kterých byl úvěr zajištěn nemovitostmi dlužníka a zejména cenným majetkem, však byly prováděny po všechna staletí bez zásahu státních orgánů..

Hypotéka ve středověku

Nové kolo vývoje hypotéky začalo ve středověku, když se otrocký systém začal vzdát svých pozic a rozšiřování poskytování půdy k pronájmu bylo rozšířeno. Zpočátku byly nejčastějším předmětem zástavy nástroje práce a poté nemovitosti.

Je zajímavé, že například v Německu se hypotéky jako takové objevily ve 14. století, ale první vládní instituce oficiálně poskytující půjčky zajištěné nemovitostmi byly otevřeny až v 18. století. To je zpočátku obyčejní občané uzavřeli půjčky o bezpečnosti bez jakékoli koordinace s vládními agenturami. Později se role orgánů při regulaci úvěrového systému výrazně zvýšila, objevily se hypotéky, časově omezené, odpovídající podmínky začaly být zapisovány do hypotečních knih, stejně jako půjčky, rozděleny podle stupně důležitosti, z důvodu požadavků legislativy.

Ve Francii se hypoteční úvěry rozšířily o něco později – teprve v 16. století, a tehdy ještě neveřejné, nebyly regulovány státem a většinou byly založeny na důvěryhodných vztazích mezi stranami.

V Rusku, kdy se první zmínky o poskytnutí půjčky na zajištění datují do 13. století, stát v té době také neupravoval podmínky transakcí.

Je to kvůli nedostatečnému zasahování do úvěrových vztahů úřadů a nedostatku příslušných zákonů, již v 16. století se objevily první zmínky o podvodu – jako ve starověku někteří vlastníci půdy zastavili pozemky několikrát.

Ilya Repin. Barge Haulers na Volze. 1870-1873

V oznámeních a dokumentech z té doby najdete odkazy na převod zastaveného majetku do „jiných rukou“, na zastavení stránek „již slíbené dříve“, které hovoří o rozsáhlém rozdělení hypotečních úvěrů a vzniku různých možností transakcí.

Nedávná historie – zlatý věk hypoték

Nárůst popularity hypotečních úvěrů a rozvoj systému státní regulace začal ve druhé polovině 18. století. První státní banka, která poskytla půjčky vlastníkům půdy na zabezpečení pozemků, se otevřela v roce 1770 ve Slezsku, po třech letech provozu, kdy systém prokázal svou účinnost a ziskovost, byly podobné instituce otevřeny v Prusku.

V Rakousku byla v roce 1811 otevřena první banka, která se specializovala na poskytování půjček zajištěných nemovitostmi, ve Francii – v roce 1852. Mimochodem, první francouzská hypoteční banka – „Credit foncier de France“ úspěšně funguje dodnes.

V Rusku byly za vlády Elizabeth Petrovna v roce 1754 otevřeny první vznešené banky, které poskytovaly půjčky na zabezpečení statků a panských sídel. Připsali pouze horní vrstvu společnosti – výhradně aristokracii. O několik let později, v obchodní radě a v přístavu v Petrohradě, byly otevřeny první hypoteční banky pro třídu obchodníků a v roce 1786 císařovna svým výnosem spojila všechny tyto instituce do jediné státní půjčky.

Alexander Grigorievich Varnik. Hrabě Michail Michajlovič Speransky. 1824

Již na počátku 19. století Michail Speransky, slavný státník éry Alexandra Prvního, vypracoval podrobný zástavní zákon, jehož hlavní ustanovení byla zahrnuta do občanského zákoníku..

Do roku 1870 již v Ruské říši působilo 11 bank, pobočky se otevíraly po celé zemi. Byly to státní hypoteční banky, které poskytovaly půjčky rolníkům na nákup pozemků od pronajímatelů po zrušení nevolnictví, takže roli těchto institucí v historii naší země nelze podceňovat..

Před revolucí se hypoteční úvěry v Rusku vyvíjely neméně a často rychleji než v Evropě. Ale po roce 1917 byla půjčka zajištěná u nás poslána nejen k zapomnění – byla oficiálně zakázána. V 90. letech tedy Rusko muselo přestavět svůj systém hypotečních půjček..

Americká zkušenost

Zájem o hypoteční systém ve Spojených státech amerických po finanční krizi v roce 2008 prudce vzrostl, protože, jak víte, hospodářská recese, která se přehnala téměř po celém světě, začala právě hypoteční krizí ve Spojených státech..

Mezitím se takový rozsáhlý a vlivný systém začal formovat až donedávna, před Velkou depresí, vláda Spojených států příliš nezajímala systém úvěrových záruk a hypotéky v Americe byly vydávány hlavně malými soukromými bankami a samotný systém nebyl příliš účinný a často procházel obdobími krize.

V roce 1934 konečně vláda Theodora Roosevelta pochopila, jak efektivně lze hypoteční půjčky použít k oživení ekonomiky země. Byla zřízena Federální správa bydlení, která standardizovala podmínky pro poskytování půjček, pod jejím vlivem se začal formovat sekundární trh s úvěry. Samotné hypoteční úvěry byly klasifikovány jako nízkorizikové investice, což přispělo ke zvýšení jejich popularity mezi různými segmenty populace..

John Singer Sargent. Theodore Roosevelt. 1903

V roce 1938 se objevila Federální asociace hypotečních půjček nebo „Fannie Mae“, s její účastí bylo možné vytvořit systém půjček, ve kterém jsou rizika převáděna z věřitele na investora, který nakupuje akcie a cenné papíry na zajištění.

V roce 1970 byla založena Federální komise pro hypotéky, známá pod názvem „Freddie Mac“. Obě tyto organizace jsou soukromými institucemi, vládní agentury, jako je Ministerstvo pro rozvoj měst a bydlení, jsou zapojeny také do oblasti hypotečních úvěrů..

Masivní šíření hypotečních úvěrů ve Spojených státech bylo způsobeno jejich dostupností, ale nakonec, když byl Federální rezervní systém nucen zvyšovat sazby a hypotéky začaly růst ceny, mnoho Američanů nebylo schopno splácet své půjčky včas, což nakonec vedlo k finanční krizi.

Moderní hypoteční trh

Rusko dnes patří mezi země s poměrně slabým hypotečním systémem. Pro srovnání: pouze 10% Rusů požádalo bankovní instituce o půjčku zajištěnou nemovitostmi, v evropských zemích toto číslo dosahuje 40–50% a v USA má více než 90% občanů zkušenosti s získáním hypotečního úvěru.

Pokud jde o průměrné sazby hypoték, v Japonsku si můžete koupit byt nebo dům za pouhé 2% ročně, v Německu a Francii je úrok z úvěrů zajištěných nemovitostmi 4-5%, v domovské zemi hypotéky, v Řecku průměrná úroková sazba usadil se na 6% ročně a ve Spojených státech – 3,2–3,5%.

Pokud jde o počáteční platbu, USA obecně akceptovaly zvyk před krizí poskytnout hypotéku bez počáteční platby vůbec, v Japonsku a zemích EU nejčastěji dlužník musí platit 10% z hodnoty nemovitosti při první platbě, ruské banky nejčastěji poskytují hypoteční úvěry s počáteční platbou v ve výši 30% hodnoty předmětu půjčky.

Jak vidíte, ruské hypoteční sazby jsou stále několikrát vyšší než úroky z úvěrů v jiných vyspělých zemích a počáteční splátka je poměrně velká, to je situace, která určuje popularitu hypotečních úvěrů mezi obyvateli naší země..