Investice do nemovitostí: problematické, ale ziskové

Není žádným tajemstvím, že transakce s nemovitostmi jsou poměrně výnosným způsobem investování peněz. Jak výhodně využívat majetek, který je ve vlastnictví? Který z nich by měl dát přednost: prodej nebo pronájem budovy? Na co se zaměřit při přípravě smlouvy o prodeji nebo pronájmu? Na tyto otázky odpoví právník M2. Nejprve se podívejme na způsoby, jak vydělat z nemovitostí. Nejjednodušší možností z právního hlediska je výstavba budovy s následným prodejem. Jednoduché, protože není třeba kontrolovat legální „čistotu“ objektu. Kupující navíc raději jednají s prvním vlastníkem, pokud se ukáže, že je vývojář – ještě lepší. Je pravda, že existují určité potíže. Například musíte nejprve najít významnou částku nezbytnou pro výstavbu – může to být bankovní půjčka nebo prostředky investorů.

Někteří lidé to chtějí najednou…

Většina z těch, kdo vydělávají peníze na nemovitostech, pracuje podle schématu: postaveno – navrženo – prodáno. Pointa je, že stavební společnost, která postavila budovu, ji prodá hotovým zájemcům. Při uzavírání smlouvy o prodeji nemovitostí musí strany zkontrolovat, zda je umístění objektu správně uvedeno, zda jsou ke smlouvě připojeny půdorysy a dokumenty k pozemku. Je také nutné místnost pečlivě změřit a uvést její přesnou plochu. Pokud mluvíme o části budovy, mělo by být na půdorysu uvedeno, která část bude prodána.

Po shromáždění všech potřebných dokumentů (s kopiemi) můžete jít k notáři. S největší pravděpodobností bude mít zájem pouze o kupní smlouvu. Po registraci transakce u notáře by měla být provedena její státní registrace. Seznam dokumentů, které jsou k tomu potřebné, lze vyjasnit v místě registrace. V každém případě je třeba naložit tři kopie kupní smlouvy (jedna pro každou ze stran a pro registrační orgán). Také ověřené kopie dohody a všechny dokumenty, které z ní vyplývají, nebudou zbytečné.

dokumenty stran. Po zaplacení státního poplatku a registraci smlouvy lze transakci považovat za dokončenou.

Samotný objekt se převádí podle aktu o převzetí a převodu, kde musí být uvedeno datum převodu budovy a její stav. Pokud mají strany vzájemné pohledávky týkající se kvality předmětu nebo jeho platby na základě smlouvy, musí se to promítnout do aktu.

Kromě toho existuje období, během kterého je prodávající povinen zaručit kupujícímu kvalitu zboží. Ale pokud se například budova zhroutí a odborná zkouška ukáže, že za vinu nesou designéři nebo stavitelé, budou odpovědní. Pokud budou zjištěny skryté vady, budou kupující rovněž kontaktovat prodejce.

-A některé – po částech

Majitelé, kteří namísto velké paušální částky raději dostávají relativně málo peněz každý měsíc (rok), pronajímají postavenou budovu. Poptávka po všech druzích komerčních nemovitostí (kanceláře, maloobchodní prostory, sklady atd.) Je nyní poměrně velká, a proto se v době uvedení objektu do provozu zpravidla všechny prostory již distribuují mezi nájemníky.

Při registraci leasingu je nutné správně uzavřít smlouvu. Co by měl tento dokument obsahovat a na jaké body byste měli při podpisu věnovat pozornost? Je nezbytné zkontrolovat, zda jsou údaje o stranách uvedeny správně: jména, adresy, DIČ, bankovní údaje, údaje o pasech (pokud je smluvní stranou fyzická osoba) atd..

Důležitým prvkem nájemní smlouvy je akt přijetí a převodu prostorů, který je k této smlouvě připojen. V něm musíte uvést stav místnosti v době převodu a poznamenat si, které komunikace jsou připojené a funkční (telefonní kabel, vodovod a kanalizace, topná síť atd.).

Dalším důležitým bodem je nájemné, jehož částka musí být sjednána smluvními stranami. Lze jej vypočítat na 1 čtvereční metr. m za rok nebo za celé prostory za měsíc. Kromě toho je nutné stanovit, jak bude platba probíhat: pokud je v rublech, pak je uvedena výše nájemného, ​​pokud je vyjádřena v dolarech nebo eurech, pak je třeba poznamenat, že platby se provádějí v rublech sazbou stanovenou stranami. Nejčastěji se to rovná kurzu centrální banky Ruska. Při určování výše nájemného je nutné uvést, zda zahrnuje účty za energie. V některých případech si pronajímatel vyhrazuje právo vystavit nájemci samostatné faktury za základní služby a doplňkové služby, které zahrnují například sběr odpadu, telefonní komunikaci, internet atd. Aby se předešlo nedorozuměním ve smlouvě, je vhodné objasnit, že převod prostor do pronájem není převodem vlastnictví.

Pokud je nájemní smlouva uzavřena na dobu delší než jeden rok, podléhá státní registraci. Vzhledem k tomu, že poptávka po komerčních nemovitostech je v současné době poměrně vysoká, a také vzhledem k tomu, že řada nájemců uzavřela dlouhodobou nájemní smlouvu, registrační úřady v Moskvě vytvořily zvláštní „okno“, ve kterém mohou být předloženy všechny smlouvy k registraci. Úředník však nepřijme více než 10 případů (samostatné dohody) najednou, takže bude obtížné zaregistrovat více z nich současně. Mnoho organizací proto ukládá odpovědnost za registraci práv k dlouhodobému pronájmu nájemcům. Pokud strany nechtějí projít tímto postupem, mohou uzavřít dohodu na kratší dobu a stanovit možnost jejího prodloužení. Kromě toho nesmíte v nájemní smlouvě tento termín vůbec určit: v tomto případě je považován za neurčitý a nevyžaduje registraci.

Pokud máte v úmyslu pronajmout obchodní prostory a sklady současně, je vhodné uzavřít jednu smlouvu pro oba prostory. Smlouva musí navíc přesně uvádět, kde bude pavilon umístěn a kde bude zboží skladováno..

Co je výhodnější?

Měli byste tedy budovu prodat nebo pronajmout? Každý případ má své výhody a nevýhody. Prodej umožňuje získat významnou částku v době, kdy se pronájem investice vyplatí postupně, ale budova přináší stabilní příjem.

Problémy s registrací vašich práv bude v každém případě nutné vyřešit. Jediný rozdíl spočívá v tom, že při registraci a registraci dlouhodobého pronájmu budete muset zaplatit poplatek (účtuje se také, když provedete jakékoli změny nebo dodatky ke smlouvě). Nezapomeňte na daně.

V každém případě, pokud je budova ve vlastnictví, lze ji prodat nebo zastavit. Hypotéka navíc neovlivní vztah mezi pronajímatelem a nájemníky, protože dokud budova zůstane ve vlastnictví pronajímatele, všechny platby nájemného jdou k němu, jako předtím.

Je těžké říci, která je z obchodního hlediska výhodnější. Jakákoli nemovitost je trvale likvidním aktivem, které lze vždy prodat.