Investice do nemovitostí v zahraničí. Kde a jaký druh nemovitosti je nyní výhodnější koupit v Evropě

Obsah článku

• Nejlevnější ubytování v současné době v Bulharsku a Estonsku
• Nestačí koupit. Kolik stojí údržba domu v zahraničí
• Shrnutí

Investice do zahraničních nemovitostí, včetně evropských, si v poslední době získávají na popularitě mezi Rusy. Naši krajané navíc investují do rezidenčních a hotelových, kancelářských a maloobchodních nemovitostí.

Vincent van Gogh, Café Terrace v noci, 1888

Nejlevnější ubytování v současné době v Bulharsku a Estonsku

Po analýze situace na trhu rezidenčních nemovitostí v Evropě můžeme říci, že nejdostupnější bydlení lze nyní koupit v Estonsku a Bulharsku.

Podle předních ruských agentur, které nabízejí ke koupi nemovitostí v Evropě. V Bulharsku lze nejlevnější chalupu koupit za 100 – 150 tisíc rublů. Za tuto částku si můžete koupit dům o rozloze 60 až 150 m2. V Estonsku byt až do 50 m2. lze zakoupit za 100 tisíc rublů.

Druhé místo zaujímá Litva a Česká republika, zde si lze rezidenční nemovitost koupit za cenu 200 tisíc rublů. V českém městě Teplice se tedy jedná o dvoupokojový byt v panelovém domě o rozloze 53 m2. lze zakoupit za 207 tisíc rublů.

Německo je na třetím místě z hlediska dostupnosti bydlení. Minimální cena bytu je asi 280 tisíc rublů. V Sasku si tak můžete koupit malý byt až do 38 m2. za 276 tisíc rublů.

Itálie, Finsko a Černá Hora jsou další. Byt v rekreační oblasti Scalea se prodává za 592 tisíc rublů. Ve Finsku v oblasti Punkaharju se dům postavený v roce 1950 prodává za 750 tisíc rublů. A v oblasti Chan v Černé Hoře lze dům koupit za 769 tisíc rublů.

Investoři z Ruska a zemí SNS letos podle předpovědí odborníků koupí hotely v Evropě za 500 milionů EUR.

Podle odborníků z mezinárodní realitní kanceláře Gordon Rock dosáhla na konci loňského roku celková investice do hotelových nemovitostí v Evropě 4,5 miliardy EUR. Podíl ruských investorů činil přibližně 8%. Podle prognóz analytiků se v roce 2011 objem transakcí s evropskými hotelovými nemovitostmi zvýší nejméně o 20% a podíl investorů ze zemí SNS, včetně z Ruska, se může zvýšit na 10%. Pokud tedy spočítáme výši investice, ukáže se, že v roce 2011 občané Ruska a dalších zemí SNS nakoupí hotely v Evropě za více než půl miliardy eur..

Během posledních 2 let se investoři z Ruska a zemí SNS stali jedním z klíčových hráčů na trhu s nemovitostmi v Evropě. Ruští investoři patří mezi pět největších investorů, kteří nakupují hotely v Evropě.

Christian Jereczek, Street Scene

Volba země, ve které nemovitost kupují ruští investoři, závisí hlavně na odhadovaném investičním rozpočtu:

• s rozpočtem až 2 miliony EUR investoři projevují zájem o mini-hotely (až 25 pokojů) v Bulharsku, Černé Hoře, České republice, Německu a Turecku;
• s rozpočtem 2 až 7 milionů EUR investoři nakupují mini-hotely a hotely (až 50 pokojů) v České republice, Německu, Rakousku, Španělsku;
• s rozpočtem více než 7 milionů EUR – kupují hotely (více než 50 pokojů) ve Francii, Rakousku, Německu a Anglii.

Na celkové poptávce investorů z Ruska a zemí SNS je podíl poptávky po hotelech do 2 milionů EUR 60%, u hotelů pod 7 milionů EUR – 25% a u hotelů nad 7 milionů EUR – 15%.

Je třeba poznamenat, že hotely v Karlových Varech, Bádensku-Bádenu a Praze byly v poslední době mezi ruskými investory největší poptávkou. Významný nárůst cen hotelů v těchto městech ovlivnil zvýšený zájem ruských, ukrajinských a kazašských investorů. Za poslední 2 roky se tedy ceny zvýšily v průměru 1,5krát. V důsledku toho se doba návratnosti investic do nákupu hotelů v těchto městech v tuto chvíli zvýšila a může být až 20 let. To je výrazně více než návratnost investic, například při nákupu hotelů v Rakousku, Londýně, Hamburku nebo Mnichově, které mají dobu návratnosti přibližně 12 let.

Podle Stanislava Singela, ředitele agentury Gordon Rock, nyní dochází k významnému nárůstu zájmu ruských investorů o nákup zahraničních hotelů se zaručeným příjmem. Jejich zvláštností je, že takové hotely se prodávají s dlouhodobou dohodou o správě, která se zpravidla uzavírá s jedním z předních hotelových řetězců v Evropě. Smlouva se obvykle uzavírá na dobu 15–20 let a garantovaný příjem je 6-8% ročně a správcovská společnost je vyplácí majiteli hotelu.

Je třeba poznamenat, že mnoho evropských bank je rádi, že půjčují na nákup tohoto hotelového majetku. Půjčky jsou vydávány ve výši až 65% z celkových nákladů na objekt, zatímco sazba je od 3,2%. Ukazuje se, že návratnost investic do těchto nemovitostí může dosáhnout 11-12% ročně.

Nestačí koupit. Kolik stojí údržba domu v zahraničí

Mnoho investorů, kteří kupují nemovitost v zahraničí, ne vždy ví, kolik to může stát náklady na údržbu domu v Alpách nebo penthouse v Londýně. Při plánování výdajů však musíte vzít v úvahu nejen náklady na samotný objekt, ale také daně, poplatky, účty za energie, pojištění a další náklady.

Správcovská společnost. Pokud chcete, aby byl váš venkovský dům udržován v čistotě, měli byste zvážit pronájem správní společnosti. Správa luxusních nemovitostí v Evropě vás bude stát hodně. Zpravidla budete muset platit správcovské společnosti za doplňkové služby – účet může zahrnovat: čištění bazénu, údržbu zahrady a další. Například ve Francii, Španělsku a Německu budou služby společnosti spravující vilu se zahradou a bazénem stát svého majitele asi 2–3 tis. Eur ročně. Mezi povinnosti společnosti patří návštěva sídla jednou týdně, nábor a uzavírání smluv se všemi potřebnými zaměstnanci a vedení účtů. Týdenní úklid například stojí 60 EUR, údržba bazénu za měsíc bude stát 800 EUR, o tom, kolik musíte utratit za služby zahradníka. Dochází tedy velmi slušné množství.

Daň z nemovitostí. Ve většině evropských zemí musí vlastníci nemovitostí platit daň z nemovitostí ročně. Daň se počítá na základě vyměřené hodnoty nemovitosti, která je obvykle mnohem nižší než tržní hodnota, a pohybuje se v rozmezí 0,1 až 3,5%.

Vincent Van Gogh, Bílý dům v noci, 1890

Pokud vezmeme konkrétní země, sazba daně z nemovitostí je následující: ve Španělsku – 0,4% pro městské nemovitosti a 0,3% pro venkovské; v Černé Hoře závisí sazba daně na ploše zdanitelného majetku a pohybuje se od 0,08 do 0,8%; v Německu je daň placena průměrnou sazbou 1,9%, zatímco nemovitost v hodnotě nižší než 120 tisíc EUR pro fyzické osoby a méně než 20 tisíc EUR pro právnické osoby není zdaněna.

Například ve Francii existují dva druhy daně z nemovitosti: taxe d’habitation (vybírá se pouze budova) a taxe fonciere (dům s pozemkem). Výše daně závisí na oblasti objektu. Takže pro byt o celkové ploše 90 čtverečních metrů. m bude muset zaplatit asi 400 eur za rok, za dům o 120 čtverečních. m od 100 sq. m půdy – 1 000 eur.

V některých evropských zemích – například v Chorvatsku se daň z nemovitosti neplatí.

Ve Španělsku budou muset spolu s daní z nemovitostí vlastníci domů a bytů platit dodatečnou daň z majetku, jejíž sazba je od 0,2% (hodnota nemovitosti do 193 tisíc EUR) do 2,5% (nemovitost je dražší než 12 316 tisíc EUR).

Poplatky za elektřinu – budou muset být také zaplaceny. Množství faktur za elektřinu však závisí na spotřebě. Měřiče jsou instalovány téměř ve všech domech. Upozorňujeme pouze na to, že v zemích západní Evropy je platba za vodu, plyn a elektřinu vyšší než na jihu..

Pokud vezmeme v úvahu všechny celkové náklady na údržbu domu nebo bytu, pak jednou z nejdražších zemí je Francie. Údržba bydlení zde zabírá asi 2-3% z celkové hodnoty nemovitosti, včetně místních daní z nemovitostí, účtů za energie a pojištění. Pokud porovnáte, pak například ve Velké Británii jsou náklady asi 1%. V Německu je údržba domů také kvůli nákladům na elektřinu poměrně drahá. Údržba bydlení v Chorvatsku, Černé Hoře a Finsku bude mnohem levnější.

Shrnutí

Evropský trh s nemovitostmi je v současnosti pro ruské investory velmi atraktivní. Ceny bytů a domů v mnoha evropských zemích jsou mnohem nižší než v Moskvě. Proto mnoho potenciálních investorů věnuje značné prostředky na nákup zahraničních nemovitostí. A podle předpovědí mnoha odborníků budou investice nadále růst a nabývají na síle. Hlavním důvodem je to, že ceny nemovitostí v Evropě by v blízké budoucnosti neměly růst a v některých regionech možná ceny dokonce klesnou..

Isaac Levitan, Blízko Bordighery. Severně od Itálie, 1890

Nákup hotelů v Evropě, který se v posledních letech stal populárním typem investice mezi našimi krajany, také získá popularitu. To platí zejména pro nákup hotelových nemovitostí se zaručeným příjmem. Koneckonců, přítomnost zaručeného příjmu umožňuje i investorovi, který nemá zkušenosti s hotelovým provozem, provádět bezrizikové investice do hotelových nemovitostí v Evropě..

Pokud však plánujete investovat do nákupu nemovitostí v Evropě, před tím musíte určitě věnovat pozornost nákladům na údržbu tohoto objektu. Vzhledem k tomu, údržba bydlení v mnoha zemích není nejlevnější potěšení.

Obecně lze s jistotou říci, že pokud chcete provést dlouhodobou investici, nákup nemovitosti v Evropě je v tuto chvíli docela dobrá investice. V blízké budoucnosti je nepravděpodobné, že z těchto investic bude možné získat významný příjem, a v budoucnu je velmi pravděpodobné.