Jak se hodit při nákupu nových budov

Dnes se v Moskvě staví asi 300 nových bytových domů. Téměř celá tato konstrukce se provádí s penězi získanými od občanů: v naprosté většině případů se byty prodávají již ve fázi základové jámy..

Za účelem koupě bytu v nové budově mnoho rodin prodává své staré bydlení, uzavírá půjčky od bank, upravuje své životní plány v závislosti na datu dokončení stavby uvedené ve smlouvě. Jak však ukazuje praxe, po obdržení veškerých nákladů na budoucí bydlení od soukromých investorů ztratí většina vývojářů o ně zájem a využívají-li úplnou beztrestnost, řeší výhradně své vlastní problémy..

Redakční pošta nahromadila značné množství dopisů a odvolání o „zmrazených“ stavebních projektech, o plně placených a dokonce plně postavených domech, které nejsou dovoleny občanům, kteří si koupili byty – noviny o takových případech a plánech v budoucnu pravidelně mluví. Zevšeobecnění tohoto materiálu je však také zajímavé – obecný obraz „kidalov“ a klasifikace jeho hlavních schémat na trhu nových budov.

Kombinace principu majetkové účasti ve stavebnictví a dlouhodobé výstavby dává stavebním společnostem mnoho výhod. Můžete „kroužit“ peníze na straně na dlouhou dobu, a pak, například, také požadovat dodatečné platby za již zaplacené byty, argumentovat, že za poslední rok „stavební materiály vzrostly v ceně.“ Proto zpoždění výstavby pod rouškou nejrůznějších „dobrých důvodů“ získalo dnes obrovský charakter..

Dlouhodobé stavební společnosti často nemají o dokončení stavby vůbec zájem. Jejich činnost je spíše pyramidální..

Agresivní reklama na bydlení se proto nekončí, ve zdánlivě již vyprodaných nových budovách. Výpočet je jednoduchý: akcionář, který ztratil trpělivost, požaduje, aby mu peníze vrátil, a vývojář upřímně vrátí svému „spoluinvestorovi“ podíl, který byl v posledních několika letech odpisován, přičemž dříve prodal svůj byt novým lidem – samozřejmě za novou cenu. Stává se, že manažeři, kteří pracují s klienty, je cíleně tlačí, aby smlouvu ukončili, což podporuje pověsti o nestabilní situaci jejich domácí společnosti. Zároveň jsou peníze vráceny akcionáři nejenom v nominální hodnotě, ale také s platbou na splátky, což není zákonem zakázáno. Stává se, že společnost, která oficiálně souhlasí s navrácením podílu, přesto jej nevyplatí okamžitě, a nikdo neví s jistotou, zda bude vůbec platit – mnoho takových příběhů je právě ve fázi „čekání“.

Pyramida je však věc s krátkým životem. Proto je před zhroucením taková společnost obvykle reorganizována. „Spoluinvestoři“ jsou informováni, že v souvislosti s rozdělením společnosti jsou veškeré záruky na základě uzavřených dohod převedeny na novou firmu „Horns and Hooves“ a požaduje se, aby potvrdily skutečnost „nevypovědení dohody“. Samozřejmě není dovoleno kontrolovat separační rovnováhu vývojáře. (Když je společnost rozdělena, rozvahy nových firem jsou schváleny daňovým úřadem. Zároveň by podle zákona nemělo být bankrotem pouze jeden z nich – obsahovat více dluhů než aktiv – zatímco jiné mohou být „figuríny“). Po přesunutí zisku na jiné místo se všechna nerentabilní aktiva nalije do nově vytvořeného „Rohy a kopyta“ – takže i po dosažení soudu a po podání žaloby na peníze ho soukromí investoři nemohou získat: účty zatčených společností jsou prázdné.

Samozřejmě, že ne všechny dlouhodobé stavební projekty jsou pyramidy. A jejich vývojáři skutečně věří v jejich poctivost a nedostatek touhy porušovat práva spoluinvestorů. Během výstavby se může stát cokoli. Podmínky a ceny jsou proto zpravidla uvedeny v „dodatečných dohodách“, což je odmítnutí podepsat, což (pozor!) Se rovná ukončení smlouvy. A existuje mnoho takových dodatečných dohod (na rozdíl od hlavní smlouvy) na mnoho let výstavby.

Další schéma, jak získat zisk od občanů kupujících, je spojeno se změnou vývojáře během výstavby domu. Například vývojář, který uzavřel smlouvy, může být připraven o splacení dluhů, skutečných nebo domnělých porušení. Rovněž může svá práva postoupit někomu jinému (v praxi mohou stejné osoby stát za různými právnickými osobami). Nová společnost, která tento předmět obdržela, samozřejmě nechce „zapojit se do charity“ a vyžaduje seriózní dodatečné platby od akcionářů, nebo všechny stejné – ukončení smlouvy, což je pro ni docela výhodné..

Soukromí investoři mohou očekávat mnoho šoků, i když je dům připraven.

Mohou být například požádáni, aby zaplatili navíc. Navíc nemluvíme o dodatečné platbě 5-10% (to se již stalo součástí pořadí věcí) – náklady na byt se v poslední chvíli mohou zdvojnásobit. Firmy zároveň neposkytují doklady potvrzující velikost a legalitu těchto dodatečných plateb. Mají účinnější prostředky – vydírání. Akcionářům hrozí ukončení smlouvy nebo nebudou předkládat registračním orgánům dokumenty nezbytné k registraci bytů ve vlastnictví. V takových případech je velmi obtížné žalovat. Skutečností je, že donedávna byly všechny dohody o společném investování vypracovávány výhradně ve prospěch developerů. Ve skutečnosti nebylo možné takovou dohodu podepsat, požadovat změnu některých bodů v ní. Konverzace v takových případech byla krátká: „Nelíbí se mi – my vás netlačíme! Existuje řada těch, kteří tam chtějí být“.

Dalším docela běžným trikem je, že v době, kdy je dům předán, se zákazník „ukáže“, že je v platební neschopnosti a nemůže vyplatit dodavateli. A v tomto případě jsou stejní lidé často za různými právnickými osobami. V průběhu rozhodčího soudu zákazník přiznává svou vinu a platí dům, který byl již zabaven. Dodavatel prodává byty podruhé a první kupující v nejlepším případě vracejí své původní podíly.

Další chorobou vývojářů je ohromující zapomnětlivost. Někteří z nich vzpomínají na „městský podíl“ v nově postaveném domě teprve poté, co od nich tento podíl již koupili soukromí investoři.

A častěji si to vůbec nepamatují – developer nakonec uzavírá dohodu s městem a byty se prodávají prostřednictvím investičních společností a realitních společností, které městu formálně nic nedluhují. Nejsou vůbec v rozpacích kvůli nedostatku dokumentů umožňujících prodej tohoto bydlení. V důsledku toho se situace „zamrzne“: místní úřady, které nedostaly svůj podíl, blokují vypořádání a nezavádějí dům do provozu, soudy se pomalu zabývají protinávrhy a občané, kteří zaplatili za stavbu z vlastní kapsy, byli po léta ve vážném stresu..

Další možností plodné spolupráce mezi vývojáři a místními úřady může být vznik celé mikrodistribuce, která nebude například vybavena technickou infrastrukturou..

V době, kdy je takový objekt uveden do provozu, je „najednou“ jasné, že dostupné městské kapacity nestačí k jeho připojení ke komunikaci. A na výstavbu nových kotelen, přívodů vody, ústředních topných stanic a komunikací je zapotřebí více peněz, než bylo vynaloženo na bydlení a sociální a kulturní zařízení, a žádná strana je nebude investovat. Developer kývne na místní úřady, úřady na developera a mezi nimi zástup protestujících, kteří poctivě zaplatili za nové byty přesně tak, jak požadovali..

Soukromý investor by se však ani po přestěhování do nového bytu a jeho registraci jako nemovitosti neměl úplně uvolnit.

Prodej bytů, realitních kanceláří striktně dodržovat jejich hlavní tajemství – územní plánování pro oblast rozvoje. A často se stává, že se od kupujícího, který zaplatil za „příznivou ekologii“ a „malebné výhledy“, očekává, že pod jeho okny postaví dálnici nebo jiný vícepodlažní komplex. Výsledkem je, že pohled na zelenou vzdálenost ustupuje pohledu na staveniště, které funguje ve dne i v noci, a poté na pohled na zeď nového domu..

Občané, podvedeni podle svých nejlepších očekávání, se zpravidla snaží apelovat na úřady. Ale ani v Moskvě, ani v této oblasti není známo jediné, kdy by vládní agentury reagovaly na zoufalé žádosti o pomoc..

Obvykle je taková nečinnost vysvětlena skutečností, že městské struktury nejsou stranou dohod akcionářů s developery, a proto nejsou povinny (a ani nemají právo) zasahovat do ekonomických sporů, které musí být vyřešeny u soudu. Je pravda, že pokud je to kvůli jejich vlastnímu prospěchu nebo pokud existují osobní účty u developera, místní úřady zasahují více než aktivně a přitom chrání zájmy, které jsou přímo v rozporu se zájmy občanů..

Bohužel, nic nebude schopno pomoci občanům, kteří se stali rukojmími sdílené výstavby, a novým federálním zákonem „O sdílené účasti na bytové výstavbě“.

Zákon se zaměřuje na ochranu soukromých investorů a stanoví univerzální formu smlouvy, pevné podmínky a ceny pro výstavbu, zakazuje zneužívání finančních prostředků, ale tento zákon se nevztahuje na právní vztahy, které vznikly před jeho vstupem v platnost (před 1. dubnem 2005). Zákon se navíc vztahuje pouze na ty předměty, jejichž stavební povolení bylo obdrženo po 1. dubnu 2005. A mnoho společností již oznámilo, že tento zákon na ně nebude mít žádný vliv, protože mají mnoho projektů, jejichž stavební povolení bylo obdrženo dříve..

Takže ti, kdo plánují investovat své těžce vydělané peníze do stavby, která začala dříve než 1. dubna, budou muset hrát podle starých pravidel. Se všemi následujícími okolnostmi.