Komerční hypotéka v Rusku

Obsah článku

• Komerční hypotéka – nástroj pro nákup nemovitostí pro podnikání
• Právní aspekty komerční hypotéky
• Moderní obchodní hypoteční trh v Rusku
• Co pro nás platí budoucnost

Komerční hypotéka – nástroj pro nákup nemovitostí pro podnikání

Komerční hypotéka je půjčka, kterou vydávají banky na nákup nebytových prostor: maloobchodních prostor, skladů, kanceláří a dalších..

Stejně jako rezidenční, i komerční hypotéky jsou poskytovány proti zabezpečení nabyté nemovitosti. Specifičností tohoto trhu je však to, že tento typ půjčky má poměrně krátkou dobu splatnosti a relativně vysoké úrokové sazby. Lhůta pro poskytnutí hypotečního úvěru na nákup komerčních nemovitostí může být zpravidla maximálně 10–12 let, ale banky nejčastěji vydávají peníze na 5–7 let. Potenciální dlužník bude rovněž muset provést počáteční platbu ve výši 30 až 40% z celkové hodnoty nemovitosti.

Banka samozřejmě pečlivě kontroluje své klienty, minimální požadavky na získání komerční hypotéky jsou ziskový zůstatek a doba práce na trhu od 1 roku.

Výhodou této metody získávání komerčních nemovitostí pro podnikání je to, že se objekt používá přímo k zisku (pronájem prostor, využití pro maloobchod, poskytování služeb atd.), Takže nemovitost platí sama za sebe.

Právní aspekty komerční hypotéky

Federální legislativa v současné době nestanovuje registraci vlastnictví komerčních nemovitostí zatížených hypotékou. Hypoteční smlouva se proto v tomto případě uzavírá na základě obecných pravidel Občanského zákoníku Ruské federace o uzavírání dohod, s přihlédnutím k ustanovením federálního zákona „o hypotékách (zástavy nemovitostí)“ ze dne 16.07.1998 č. 102-FZ. Upozorňujeme, že právo používat nebytové prostory jako zajištění bylo tímto zákonem zavedeno až v roce 2009..

Podle požadavků čl. 9 spolkového zákona č. 102 v hypoteční smlouvě musí uvádět předmět hypotéky, její odhadovanou hodnotu, podstatu, dobu a výši plnění závazku, který je zajištěn hypotékou.

Je zde také velmi důležitý bod. Stávající právní úprava neumožňuje hypotéku na nemovitost až do okamžiku jejího nákupu. V důsledku toho musí být nemovitost nejprve koupena (k uzavření kupní a prodejní smlouvy), poté může být použita jako kolaterál k získání půjčky od banky.

Moderní obchodní hypoteční trh v Rusku

Mnoho odborníků se domnívá, že komerční hypoteční úvěry v naší zemi jsou stále rukojmím zajištění bank: ani pokles úrokových sazeb po krizi se dosud nestal pobídkou ke zvýšení objemu vydaných půjček.

Trh je obecně stále stejnými hlavními hráči – Sberbank, VTB 24 a RosEvroBank. Úvěrová politika však po krizi prošla změnami: požadavky bank na dlužníky se vážně zpřísnily. Což samozřejmě nepřispívá k růstu počtu vydaných úvěrů zajištěných komerčními nemovitostmi.

Dave Knerler. Banka. 2002

Navzdory všemu se komerční hypotéky v Rusku začínají postupně zotavovat. Sazby jsou nyní na úrovni 12-16%, sazby klesají, protože nikdo jednoduše nepřijme půjčku s vyšším procentem. Částka zálohy je 20-40%. Nejvýhodnější podmínky úrokové sazby Sberbank 8-16% ročně, splátka 20%, maximální doba půjčky 10 let. A VTB 24 má nejpřísnější podmínky – 18-26% a 50% zálohy.

Úrokové sazby ve většině bank za poslední rok téměř dvakrát poklesly a téměř dosáhly předkrizové úrovně. Přísnější požadavky a obtížný registrační postup však potenciální zákazníky stále odradí..

Při vydávání komerční hypotéky mohou ruské banky požadovat zajištění převyšující částku poskytnutou 2 a někdy i 3krát jako zajištění úvěru. Úvěrové instituce navíc v souladu s podmínkami dohody plně kontrolují vynakládání finančních prostředků přijatých dlužníkem. Zároveň tuzemské banky chtějí přilákat klienty s rozpočtem na pořízení nemovitostí ve výši více než 10 milionů dolarů, ale sami nejsou připraveni zmírnit své podmínky..

Od začátku roku 2011 však došlo k mírnému nárůstu poptávky malých a středních podniků po komerčních hypotékách. Současně je přibližně polovina všech požadavků spojena s touhou po koupi kanceláře, 30% – maloobchodní prostory. Jde o to, že pro ruské podnikatele je prakticky nemožné koupit nemovitost z vlastních prostředků. Kromě toho není možné získat licenci na některé druhy činností, pokud podnik nemá příslušné prostory ve svém vlastnictví. V důsledku toho je pro ně hypotéka jediným dostupným nástrojem pro pokračování v podnikání, což potvrzuje potřebu dalšího rozvoje komerční hypotéky.

Co pro nás platí budoucnost

Je zřejmé, že vzhledem k poptávce po komerčních nemovitostech, včetně jejího nákupu na hypotéku, která se bude postupně zvyšovat, protože podnikání po krizi nabývá na dynamice, komerční hypotéka se stává jednou z nejslibnějších oblastí ruského hypotečního trhu. Je také zřejmé, že vývoj hospodářství země a zlepšení podnikatelského prostředí obecně závisí na dostupnosti a množství těchto půjček..

V současné době je velmi obtížné předpovídat vývoj komerčních hypoték..

Budoucnost komerční hypotéky v Rusku je však zjevně nejistá i s tak zjevnou potřebou nemovitostí mezi tuzemskými podnikateli. Mnoho odborníků souhlasí s tím, že je velmi obtížné předpovídat vývoj komerčních hypoték v této době. Můžeme jen s jistotou říci, že poptávka po tomto produktu poroste, ale jak ruské úvěrové instituce budou reagovat, je zcela nepředvídatelné..

Domácí bankéři neradi riskují a bojí se složitých transakcí. Banky se obvykle nesnaží vyhazovat peníze, ale čekají na solventní klienty a nabízejí jim standardní podmínky. V naší zemi jsou komerční hypotéky stále spousta velkých společností, které mají určitou finanční stabilitu a záruky, menší podniky banky často ignorují. Pokud banky přestanou věřit podnikání, tento hypoteční sektor bude stát na dlouhou dobu v klidu..

Západní banky jsou v této oblasti aktivnější, více důvěřují malým a středním podnikům. Důvodem je skutečnost, že západní společnosti oficiálně oznamují všechny své příjmy, a proto je pro úvěrové instituce mnohem snazší získat spolehlivé informace o finanční situaci potenciálního dlužníka. V tomto případě je transparentnost podnikání klíčem k úspěchu, a to by se mělo usilovat také v Rusku..

Je třeba také poznamenat, že rozvoji komerčního hypotečního trhu pro nebytové prostory brání skutečnost, že úvěrové programy nabízené domácími bankami jsou často krátkodobé. Důvodem je především nedostatek dlouhodobých finančních zdrojů bank. V důsledku toho je pro rozvoj trhu nezbytné, aby banky aktivně získávaly prostředky z kapitálového trhu. Pomůže to tento problém postupně řešit, zjednoduší se získání půjčky a stane se pobídkou pro tento sektor komerčních půjček..