Komerční trh s nemovitostmi uprostřed měnících se hranic Moskvy

Obsah článku

• Vývojáři na křižovatce
• Obecné tržní podmínky
• Vývojáři se stěhují do dalších funkčních segmentů
• Na trh vstupují nové projekty

Začátkem července 2011. Moskevská regionální duma podepsala dohodu o změně hranic Moskvy a Moskevské oblasti. Záměrem tohoto dokumentu je legislativně stanovit hranice, které se v posledních několika desetiletích značně změnily, ale dosud nebyly oficiálně formalizovány..

Sergei Ivanovič Smirnov. Spravedlivý v den sponzorství. 2007

Připojení nových území k Moskvě bude mít nepochybně dopad na realitní trh hlavního města. Jak mnozí odborníci poznamenávají, vyhlídky na vývoj trhu komerčních nemovitostí v hlavním městě nejsou tak jasné jako na začátku roku. Oživení tohoto segmentu trhu, zaznamenané v první polovině roku, se po tak závažných změnách může zpomalit. Vývojáři si nejsou jisti, jak se události budou dále rozvíjet, protože neexistují jasné plány rozvoje nových území. Přerozdělování pozemků v každém případě ovlivní strukturu trhu, to platí pro všechny typy komerčních nemovitostí: kanceláře, nákupní střediska, sklady a další objekty.

Vývojáři na křižovatce

Jak víte, podle podepsané dohody se do Moskvy připojuje 102 nových pozemků o celkové rozloze 723 hektarů, včetně aeratorních polí Lyubertsy (578 hektarů). Moskevský region také obdrží novou půdu – 328 ha, z toho 216 ha obce Tolstopaltsevo.

Jedná se o poměrně velká území, která vyžadují, aby úřady vypracovaly komplexní plán územního plánování, který zajistí administrativní výstavbu, sociální (vzdělávací a vědecká střediska, bydlení) a výstavbu nových obchodních center. A řešení těchto úkolů může trvat déle než jeden rok..

Redistribuce území přímo ovlivňuje výstavbu komerčních nemovitostí.

Kvůli této nejistotě bylo mnoho vývojářů zmateno. Tento segment trhu s nemovitostmi se právě začal zotavovat z důsledků celosvětové krize a nabývá na síle, a orgány hlavního města jim zde představily nové „překvapení“. Faktem je, že přerozdělení území přímo ovlivňuje výstavbu komerčních nemovitostí. Kromě toho jsou domácí vývojáři vysoce závislí na vnitřní politické situaci v zemi a úspěch je často určován schopností odhadnout směr dalšího jednání úřadů..

Pro vývojáře hlavního města jsou samozřejmě nová nerozvinutá území vyhlídkou na zahájení výstavby nových projektů, zvýšení práce a tedy i příjmu. Z tohoto důvodu je však stále nutné vyhrát výběrové řízení na stavební práce, které není vždy snadné a může způsobit některé nové problémy..

Nyní jsou stavitelé na křižovatce, stojí před úkolem pokusit se uhodnout, které nové okresy se nyní budou pohybovat (pokud to samozřejmě dělají) federální a regionální úřady; kolik kancelářských prostor bude zapotřebí pro společnosti, které chtějí být v blízkosti úřadů; zda bude mezinárodní finanční centrum postaveno od nuly. Vývojáři mají spoustu otázek, ale zatím neexistují žádné odpovědi.

Co říci o komerčních nemovitostech, které se týkají sociální infrastruktury, pokud se úřady dosud nerozhodly o programu bydlení na připojených územích.

Obecné tržní podmínky

Celkem v první polovině roku 2011 vstoupilo na trh asi 330 000 čtverečních metrů. m nových kancelářských prostor (počet klesl o 15% ve srovnání s loňským rokem) a 165 000 metrů čtverečních. m. nových skladových prostor (indikátor se oproti první polovině roku 2010 zvýšil téměř třikrát v důsledku uvedení do provozu dříve zmrazených zařízení).

Mikhalchuk Natalia. Konstrukce. 2008

Celková nabídka vysoce kvalitních kancelářských prostor v hlavním městě na konci druhého čtvrtletí letošního roku činila asi 13 milionů metrů čtverečních. m.

Dokončení výstavby některých velkých projektů ovlivnilo v tomto období nárůst podílu neobsazených kancelářských prostor o 17%. Volné prostory jsou reprezentovány hlavně novými projekty, které prostě ještě nedokázaly najít nájemce, a také budovami, které nejsou příliš atraktivní (s nevyhovujícím umístěním, některými technickými potížemi a dalšími vlastnostmi, které snižují konkurenceschopnost objektů).

Je třeba také poznamenat, že podle výsledků za první pololetí roku 2011 došlo k nárůstu poptávky po kvalitních prostorech na trhu kancelářských a skladových nemovitostí, což ovlivnilo snížení podílu volných prostor. Mnoho odborníků poukazuje na mírnou pozitivní dynamiku tržních ukazatelů.

Vývojáři se stěhují do dalších funkčních segmentů

Změněná situace v hlavním městě, nové hranice a připojená území nutí stavební společnosti hledat nové možnosti rozvoje. Někteří vývojáři, kteří se dříve zaměřovali výhradně na trh komerčních nemovitostí, nyní vydávají otevřená prohlášení o změně funkčního účelu svých projektů ve výstavbě..

Například místo plánovaných kancelářských budov bude společnost Promsvyaznedvizhimost stavět obytné budovy. Společnost také v současné době zkoumá možnosti přeměny na rezidenční nemovitosti a některé z jejích dalších míst.

Zástupci společnosti Coalco Development oznámili změnu funkčního účelu projektu Crystal Towers, v rámci kterého bylo plánováno vybudování přibližně 160 000 čtverečních metrů. m kancelářských prostor pro byty. Zatímco takové příklady na trhu komerčních nemovitostí v hlavním městě jsou ojedinělé, pokud však taková prohlášení přetrvávají dále, bude možné hovořit o vytvoření nového trendu na trhu. A to již může vést k nedostatku kanceláří.

Na trh vstupují nové projekty

Navzdory nedávným změnám někteří vývojáři stále riskují a deklarují obnovení svých projektů zmrazených během krize. Společnost Sistema-Hals tak oznámila obnovení výstavby obchodního centra SkyLight třídy A, jehož celková plocha je přibližně 111 000 m2. m. Společnost plánuje dokončení prací ve čtvrtém čtvrtletí roku 2012.

Také si všimněte, že některé společnosti projevily zájem o výstavbu kancelářských center pro vlastní umístění. Například Světový fond pro ochranu přírody (WWF) nedávno představil projekt nové kanceláře, která se objeví pravděpodobně v příštím roce v oblasti metra Taganskaya. Bylo také oznámeno zahájení výstavby kancelářské budovy pro společnost „Robert Bosch“ v Khimki nedaleko Moskvy o celkové ploše asi 57 000 metrů čtverečních. m. Očekává se, že stavba bude dokončena do konce roku 2013 a budou v ní sídlit kanceláře, sklady a školicí středisko pro společnost..

„Hypercube“ se stane prvním transformátorem kancelářských center v zemi.

Nedávno byla podepsána dohoda mezi vedením Nadace Skolkovo a stavební společností Aurora Group o výstavbě prvního zařízení v ruském inovačním městě. „Hypercube“ – to je název daný objektu, bude představovat Centrum pro rozvoj měst inovativního komplexu „Skolkovo“. Bude to první transformační kancelářské centrum v zemi.

Výjimečnost projektu spočívá v tom, že budova zajistí možnost nezávislého nahrazení funkcí a bude mít schopnost zvětšit celkovou plochu areálu 1,5krát. Developer se chystá zahájit výstavbu inovačního centra letos v létě a uvedení Hypercube do provozu je naplánováno na únor příštího roku.

V důsledku těchto inovací může trh s nemovitostmi v Moskvě celkově projít vážnými změnami. Stavební firmy nechtějí riskovat a nejsou ve spěchu k realizaci projektů, což znamená, že v blízké budoucnosti může být nedostatek komerčních, většinou kancelářských, nemovitostí v hlavním městě.

Protože úřady dosud nerozhodly o plánech rozvoje nových metropolitních oblastí, vývojáři jednají na vlastní nebezpečí a riziko a snaží se uhodnout, co bude v důsledku toho výhodnější..