Jak prodat byt bez pomoci agentury

Transakce s účastí nebo bez účasti realitní kanceláře se provádí prakticky podle stejného schématu. Začněme tedy znovu.

Řekněme, že máte byt, který se rozhodnete prodat. Převážná část transakcí na realitním trhu – asi 80% – je tzv. Alternativou, která prodává váš byt ke koupi jiného. Ale dnes budeme mluvit pouze o prodeji bydlení, abychom dostali peníze, protože tento postup je zahrnut do jakékoli kombinované transakce.

Posouzení příležitostí, konzultace

První věcí, kterou začít při prodeji bytu, je alespoň zhruba zhodnotit nemovitost, to znamená získat informace o nákladech. Nejjednodušší cestou je prostudovat moskevské realitní publikace, které takové informace okamžitě předají, například noviny Iz Ruk v Ruki. Nezapomeňte, že ceny bytů v novinách nejsou skutečností, ale přáním prodejců.

Reklamní

Dalším důležitým bodem je dodávka bytu na trh. Je nutné zajistit, aby se o tom dozvědělo co nejvíce potenciálních kupujících. Dnes je v Moskvě asi tisíc malých a středních realitních kanceláří, kde informace o vašem bytě budou přijímány zdarma, zapsány do databáze a nabídnuty všem potenciálním kupcům. Velké realitní kanceláře takové informace nepřijímají a upřednostňují uzavření exkluzivní smlouvy, která zahrnuje přesun všech starostí s reklamou, registrací a shromažďováním balíčku nezbytných dokumentů do jejich společnosti..

Dalším způsobem je odeslat reklamu v novinách Iz Ruk v Ruki nebo na internetu s kontaktním telefonním číslem (obvykle domovem). To má své klady a zápory. Zadáním svého domácího telefonního čísla máte přímý kontakt s kupujícím nebo realitní kanceláří. Ale mějte na paměti, že při přímé komunikaci s těmito lidmi nemůžete předvídat, jak slušný je konkrétní volající a jaké jsou jeho skutečné úmysly..

Hodně záleží na pravidelnosti podání reklamy. Pokud je byt nabízen za likvidní cenu, musí být reklama zveřejněna nejméně dvakrát týdně. Pokud je třeba byt prodat velmi rychle – třikrát týdně. Zveřejňování reklamy každý den je zbytečné.

Show, vyjednávání

Zpětná volání začínají, vyjednáváte, komunikujete, dohodnete se na době zobrazení. S tímto musí být zacházeno velmi opatrně. Neznáte lidi vstupující do vašeho bytu, takže je lepší odstranit cennosti a předměty z významných míst. Ale stále musíte ukázat všechny zákoutí a úkryty (například, je tam tapeta za skříní). Zkušenost ukazuje, že potenciální kupující se zajímá pouze o stav pokojů a výšku stropu. Může se dívat na pokoje déle než pět minut, pouze pokud má prodat byt s nábytkem nebo přestavbou. Pokud taková dohoda neexistuje, ale vzrostl zájem o nábytek, je to neobvyklé a mělo by vás to upozornit.

Řekněme, že osoba souhlasila s koupí bytu a je připravena prodiskutovat podmínky jeho prodeje. Vyjednávání začíná. Existuje zvláštní výraz – vydržet vyjednávání. Okamžitým souhlasem s podmínkami kupujícího ukážete, že se můžete pohybovat v ceně dále, než bude okamžitě použito. Toto je základní psychologie a stává se to často..

Rada: první klient, který se rozhodne okamžitě koupit váš byt za první nabídnutou cenu, doporučujeme … neprodávat. Existuje důvod se domnívat, že jste podcenili byt a prodáváte jej levně. I když možná máte jen štěstí, a to je přesně ten, kdo potřebuje byt v tomto konkrétním místě, za tuto cenu. To se také stává.

Pokud kupující přišel na prohlídku se zástupcem nějaké realitní kanceláře, máte možnost získat část služeb téměř zdarma. Agent se může pokusit vyřešit vaše problémy v rámci jedné realitní kanceláře, takže se dobrovolně nebo ne, ocitnete ve službě určité společnosti, která … může za tuto službu fakturovat. Například, když řekneme, že „… situace je více než závažná, zavázali jsme se ji vyřešit, a to stojí tolik“. Máte právo přijmout nebo nepřijmout navrhované podmínky, můžete odmítnout služby a začít prodávat sami.

Další tip: pokud je byt prodáván bez účasti agentury, je lepší, aby prodejci jednali doma nebo v kanceláři a pro kupující doma. V takových případech existuje prvek „vlastního“ území, kde se člověk cítí pohodlněji, klidněji a sebejistěji.

Dohoda s prodávajícím (kupujícím)

Mnoho prodejců po zdánlivě pozitivním rozhodnutí vyjádřeném slovy odstraní reklamu na byt, aniž by předpokládalo, že kupující může i nadále hledat výhodnější variantu. Proto by prodejci měli po uzavření dohody vznést problém s některými zálohami, aby si zajistili povinnost koupit si byt..

Doporučujeme kupujícím, aby tuto otázku nevznesli, nenechali ji, aby byli při svých dalších akcích volní. Je pravda, že v tomto případě existuje riziko „chybějícího“ bytu, který se vám líbí, pokud prodávající najde výhodnějšího klienta.

Následuje následující delikátní okamžik. Řekněme, že jste se dohodli, že kupující dá určité množství peněz na zajištění nákupu vašeho bytu. Jak to provést, jak převádět peníze, aby v budoucnu nedocházelo k problémům?

Existují právní pojmy: dohoda o vkladu a dohoda předem. Pokud jste jako prodejce bytu podepsali smlouvu o vkladu, měli byste pochopit, že ukončení dohody o úmyslu, tj. Odmítnutí prodat byt tomuto kupujícímu, může zahrnovat určité sankce. Protože z právního hlediska to zní jako „prodlení prodávajícího a vrácení částky ve dvojnásobku částky“. Zkušený a kompetentní kupující se svým právníkem vás tak snadno dostane do finanční závislosti..

Pro kupujícího bytu kromě adresy, cenových charakteristik a podmínek prodeje nesmíme zapomenout vyjednat podmínky legálního (výpisu) a fyzického uvolnění bytu. Fyzické osvobození je odstranění věcí a nábytku z něj. Pokud podmínky nejsou stanoveny, kupující často trvá na uvolnění bytu ihned po podpisu notářské listiny.

Ověření, příprava transakce, sběr dokumentů

Poté, co byly všechny doklady sestaveny a byla přijata platba předem za byt, začíná proces přípravy transakce. Je na prodejcích, aby shromáždili kompletní sadu dokumentů. To znamená, že je třeba projít všechny případy a dosáhnout, – zdůrazňuji, v určitém časovém rámci – získání potřebných dokladů. Jedná se o poměrně komplikovaný postup..

Chcete-li prodat byt, musíte mít po ruce následující dokumenty:

1. Doklady o vlastnictví, v závislosti na způsobu koupě bytu, například: Smlouva o převodu, Osvědčení o vlastnictví bytu, Osvědčení o bytovém družstvu o splaceném podílu, Osvědčení o registraci ZINZ, Osvědčení o dědickém právu, kupní smlouvy, darování, výměna, nájem, rozhodnutí soudu. Pokud dojde ke ztrátě dokladů o bytě, lze bydlení prodat podle výpisu z rejstříku, který vydává Registrační komise. Je pravda, že v tomto případě je třeba mít na paměti, že teoreticky lze výpis získat alespoň každý den. To znamená, že je možné, že prodejce, který přijal vaši zálohu, zítra prodá svůj byt jinému kupujícímu. Proto v tomto případě doporučujeme, abyste jako zálohovou platbu neposkytli více než 100–200 $, abyste minimalizovali své ztráty..

2. V ZISZ je nutné získat: certifikát (formulář 11-A, platný po dobu 1 měsíce); půdorys, vysvětlení (platné 1 rok).

Ke sběru těchto papírů budete potřebovat originály titulních dokumentů, pasu a asi 150 rublů.

3. V PRUE musíte vzít:

– výpis z domácí knihy – v pasové kanceláři;
– kopii finančního a osobního účtu a potvrzení o neexistenci nedoplatků nájemného – v účetním oddělení.
Všechny tyto certifikáty jsou platné 1 měsíc. K jejich vyzvednutí budete potřebovat půjčovnu, cestovní pas nebo plnou moc (pokud nejste vlastníkem).

4. Notářsky ověřený souhlas manžela (resp. Prodávajícího nebo kupujícího) k odcizení (koupi) bytu.

5. Povolení opatrovnictví a opatrovnictví, pokud se na transakci podílejí nezletilé děti.

6. Osvědčení od finančního úřadu, pokud byl byt obdržen jako dárek nebo dědictví, nebo se nachází v Moskevské oblasti.

7. Listina o převodu, pokud byl byt po 03.01/96 odcizen.

Po shromáždění všech výše uvedených dokumentů je nezbytné je ověřit, zda jsou v souladu se jmény, adresami, daty, podpisy a jejich dešifrováním, velikostí všech dotčených oblastí. K dnešnímu dni jsme počítali asi 20-22 typů titulních dokumentů pro byt, což může být pouze. Zdůrazňuji – ne 2, ne 5, ne 8, ale 22! Proto důrazně doporučujeme, abyste v této fázi obdrželi právní radu. Kupující bytu – porozumět tomu, jak tyto dokumenty splňují požadavky zákona. Prodejci – ujistit se, že je možné na něm prodat byt ve stanovené lhůtě Často nastává situace, kdy prodávající, věřící, že má dostatečné doklady pro transakci, přijme zálohu za jasně dohodnuté lhůty pro registraci, ale nemůže jim odolat. Najednou se ukáže, že jeden z majitelů zemřel a dědictví nebylo otevřeno, protože si lidé mysleli, že to není nutné. V důsledku toho nelze takový byt prodat, dokud nebudou vyřešeny všechny právní formality..

Banka, notář, registrace

Předpokládejme však, že všechny dokumenty k bytu jsou v pořádku a nastal čas prodiskutovat otázky vzájemného urovnání, kde a jak je vyrobit. Nejběžnějším způsobem je vypořádat se prostřednictvím bezpečné schránky na základě smlouvy o prodeji bytu registrovaného na jméno kupujícího. Doporučujeme, abyste při výběru banky byli velmi opatrní. Pokud kupující nabídne konkrétní banku s tím, že tam drží své peníze, a předseda představenstva je jeho nejlepším přítelem, doporučujeme s touto možností nesouhlasit. V této situaci jsou všechny druhy zneužívání postavení klienta docela přijatelné. Musí existovat neutrální území, které vyhovuje oběma stranám. Otázka vzájemného vypořádání proto musí být projednána předem, a to i v době převodu (nebo přijetí) vkladu.

Po položení peněz budete muset notářsky ověřit (na vaši žádost) plnění smluv nebo okamžitě předložit doklady ke státní registraci.

Právní a fyzické osvobození, osvědčení o přijetí

Když konečně obdržíte registrované smlouvy na prodej a koupi bytu s osvědčeními o státní registraci práv, budete mít legální (zrušení registrace) a fyzické (odstranění věcí) uvolnění bytu. A pokud jste se nedohodli na zpoždění peněz před převodem bytu podle zákona (vypracované jednoduchým písmem v době převodu klíčů do bytu a knih o účtech), bude pro vás problematické řídit tento proces.

Obecně se jedná o základní pravidla, která by se měla dodržovat při koupi nebo prodeji bytu. Pokud jste vážně ohledně našich rad a přání, pečlivě si prostudujte postup registrace a přípravy příslušných dokumentů, můžete transakci bezpečně pokračovat. A pokud máte nějaké dotazy, kontaktujte nás. Naše společnost pravidelně pořádá bezplatné semináře pro obyvatelstvo o otázkách nemovitostí (viz materiály tohoto čísla) a má více než sto poradenských center po celé Moskvě.