Nájemné nebo hypotéka: klady a zápory

Obsah článku

• Pronájem: výhody, výhody a rizika
• Hypotéka: výhody, výhody a rizika
• Závěr

Podle statistik zveřejněných ruskou národní kanceláří je v průměru 22,6 m2 bydlení na obyvatele naší země. Jak vidíte, statistika je velmi zajímavá věda, protože, jak se zdá, tyto údaje naznačují, že každý Rus má normální životní prostor. Nic takového! Podle všech stejných statistik je asi 10% ruských rodin v souladu, aby si pořídily byt nebo se účastnily státního programu „Dostupné bydlení“, a 60% musí zlepšit své životní podmínky.

Rusové však vůbec nepotřebují zveřejňovat statistické údaje, aby jednomyslně prohlásili, že problém bydlení v naší zemi je jedním z nejbolestivějších a nejnaléhavějších. Vlastní byt zůstává snem mnoha mladých rodin, které jsou nuceny buď požádat banky o hypotéku, nebo si pronajmout byt.

Oficiální údaje naznačují, že pouze asi 3% rodin si pronajímá bydlení od jednotlivců. Ve skutečnosti je toto procento ve skutečnosti mnohem vyšší, protože strany transakce ne vždy formalizují nájemní smlouvu. Současně, jak poznamenali přední banky Ruska, v roce 2011 se počet smluv na nákup bydlení na základě hypotečního úvěru zdvojnásobil. Statistiky ukazují, že asi 19,8% rodin, které v minulém roce potřebovaly nové bydlení, koupilo byty nebo soukromé domy na hypotéku. A počet rodin, které řeší své bytové problémy získáním hypotečního úvěru, každým rokem roste – podle odborníků se v roce 2015 jejich počet zvýší na 30%.

Můžeme s jistotou říci, že nájemné a hypotéky na bydlení zůstávají hlavními možnostmi řešení „problému s bydlením“, jedná se o poměrně obtížnou volbu, která vyžaduje přesné výpočty a důkladný přístup. Pokusme se zjistit, v jakých případech je výhodnější vzít hypoteční úvěr a pronajmout dům.

Pronájem: výhody, výhody a rizika

Pronájem domu je tedy transakcí s nemovitostmi, do které jsou zapojeny dvě strany – majitel bytu a nájemce. Ubytovatel, který z nějakého důvodu v současné době nežije ve svém bytě, se rozhodne vydělat nebo alespoň uhradit náklady na zaplacení energií a za určitých podmínek poskytne nájemci své bydlení, jehož hlavní součástí je včasná platba a respektování majetku přijatého k pronájmu.

Náklady na pronájem jednopokojového bytu v různých městech Ruska jsou samozřejmě velmi odlišné. Takže, pokud v Moskvě za pronajaté „odnushka“ nájemníci budou muset zaplatit v průměru 31 tisíc rublů (podle RosRielt nemovitostí za duben 2012), v Soči – 25 tisíc rublů, pak v Petrohradě – 17 tisíc, Saratov – 11 tisíc , Omsk – 10 tisíc a v Cheboksary jen 7 tisíc rublů.

Ruská zkušenost ukazuje, že je nejvýhodnější pronajmout si byt bez nábytku a domácích spotřebičů (samozřejmě v tomto případě se problémy vyskytují při stěhování, ale náklady na „prázdný“ byt jsou mnohem nižší). Nájemníci obvykle najdou nejvýhodnější nabídky nikoli prostřednictvím realitních kanceláří (které také vyžadují platbu za své služby), ale prostřednictvím přátel a pronajímatelé sami raději svěřují svůj majetek přátelům nebo na doporučení někoho blízkého.

Nejlepší možnosti pronájmu jsou případy, kdy je kupující bytu v nové budově poskytuje po dlouhou dobu. Tyto případy zdaleka nejsou neobvyklé, možná se nový vlastník jednoduše rozhodl takto investovat dostupné volné finanční prostředky a okamžitě plánoval pronájem bytu, nebo se změnila jeho rodinná situace. Není to tak důležité, co bylo důvodem – nečekané dědictví, neúspěšná svatba nebo přestěhování do jiného města, ale prázdný byt by neměl být prázdný, majitel rozhoduje a začíná hledat nájemce. Není neobvyklé najít takové byty v malých městech, dokonce i za „směšné“ nájemné, o něco vyšší než účty za elektřinu. Tento typ pronájmu je v konečném důsledku přínosem jak pro samotné nájemce, tak pro nájemce, který si je jistý, že jeho dům je v dobrých rukou..

A přesto, i když nájemníci pronajímají byt od přátel, kteří neomezují svou svobodu jednání, zvyšují své poplatky pouze v případě zvýšení poplatků za služby a doba pronájmu je velmi vzdálená – „dokud děti nevyrostou a nepotřebují bydlení,“ pronajatý byt zůstává cizincem a provádění například velkých oprav musí být koordinováno s majitelem.

Mnohem více problémů se objeví, pokud strany transakce – pronajímatel a nájemce nebyli dříve obeznámeni a majitel domu se snaží ovládat každý krok dočasného nájemce, zakazuje například mít domácí mazlíčky atd. Kromě toho, pokud nebyl uzavřen formální nájem, ve kterém je uvedena přesná výše nájemného, ​​mohou nájemníci kdykoli očekávat velmi nepříjemné překvapení – nárůst měsíčních plateb. A majitelé mohou také kdykoli „požádat“ z pronajatého bytu (ačkoli je oficiálně přijato poskytnout nájemci alespoň měsíc hledat nový domov).

Hypotéka: výhody, výhody a rizika

Podle odborníků je trh hypotečních úvěrů v naší zemi velmi mladý a zatím nemá ani dvacet let, takže se stále vyvíjí a zlepšuje. Výsledky, jak se říká, jsou již „zřejmé“ – počet transakcí na nákup bytů na základě hypotečního úvěru se v průběhu let zvýšil desetinásobně a sazby z bankovních úvěrů se stabilně (i když poněkud pomalu) snižují.

Dnes je průměrná hypoteční sazba v Rusku 11,8-12,2%. Cena za metr čtvereční v celé zemi se velmi liší v závislosti na městě a je zcela v souladu se situací na trhu s pronájmem nájemních bytů. Takže v Moskvě za 1 metr čtvereční obytné nemovitosti budete muset v průměru zaplatit zhruba 160 tisíc rublů, v Soči – 100 tisíc, v Petrohradě – 85 tisíc, v Moskevské oblasti – 70 tisíc, v Ufa – 53 tisíc a v Saratově – pouze 32 tisíc rublů.

Chcete-li porovnat splátky hypotéky s platbami za pronájem bytu, můžete použít online kalkulačku (nyní jsou podobné téměř na všech webových stránkách velké banky) nebo si jednoduše provést jednoduché výpočty.

Vezměme například malý, jednopokojový byt v Moskvě o rozloze 40 metrů čtverečních – 160 tisíc rublů * 40 = 6,4 milionu rublů. Vezměme si současnou průměrnou bankovní sazbu – 12% ročně, představme si, že půjčujeme půjčku za výhodných podmínek – na období 20 let, a to i bez počáteční platby, a dostáváme měsíční platbu 70 469 rublů (stejné platby). V případě diferenciálních plateb se „měsíční splátky“ začínají „z 90 666 rublů a do konce 20. roku poskytování hypoték se snižuje na 26 933 rublů za měsíc.

S ohledem na průměrné nájemné v Moskvě (pamatujte – 31 tisíc rublů) je pronájem „odnushky“ v hlavním městě nyní rozhodně mnohem výhodnější než nákup na úvěr.

Například v Saratově, nejlevnějším z ruských měst, bude obrázek samozřejmě poněkud odlišný. Za stejný jednopokojový byt o rozloze 40 „čtverců“ budete muset zaplatit pouze 40 * 32 tisíc rublů = 1,28 milionu rublů. Vezměme si stejné, spíše mírné podmínky hypotečního úvěru – po dobu 20 let nedochází k žádné záloze a sazba banky je 12% a dostáváme měsíční splátku 14 093 rublů. Nájemné v Saratově je však, jak si pamatujeme, pouze 11 tisíc rublů, takže se zde hypotéka nestala ekonomicky výhodnějším řešením..

To znamená, že aby bylo možné konkurovat nájemnímu bydlení za stejných podmínek, musí být poskytnuty hypotéky po dobu nejméně 30 let a bankovní úrokové sazby z půjček by neměly překročit 5% ročně (což mimochodem sliboval nedávno Vladimir Vladimir Putin). Teprve poté poklesnou měsíční splátky hypotéky na „odnushku“ v Saratově na 6 871 rublů a v Moskvě – na 34 356 rublů, to znamená, že budou moci konkurovat platbám nájemného.

A v každém případě na hypotéku na 20 až 30letou výpůjční lhůtu dochází k poměrně značnému přeplatku, který může dosáhnout 50, nebo dokonce 100% nákladů na samotný byt.

Jedná se však pouze o čísla, nákup bytu na hypotéku je obecně dlouhodobější projekt než pronájem domu – je docela obtížné si představit nájemní smlouvu na byt nebo dům navržený na dobu nejméně 10-15 let. Hypoteční sazby jsou navíc stanoveny pouze jednou – v době uzavření smlouvy a jsou nejčastěji fixní, takže kupujícím neohrožují nepříjemná překvapení v podobě neočekávaného a neoprávněného zvýšení měsíční platby. A samozřejmě není třeba koordinovat s bankou všechny fáze oprav, hlásit psa, který se objevil v rodině atd..

Kromě toho je známo, že náklady na bydlení v naší zemi neustále rostou, což je výhodné pro kupující, kteří si vzali hypotéku, a může se stát problémem pro nájemce..

Závěr

Takové srovnání jasně ukazuje, že pronájem bytu a hypotéky mají své výhody a nevýhody, takže určitě – všechno, pouze pronajaté bydlení, dobře, tato hypotéka, nelze provést, a naopak.

Zdá se, že obě možnosti řešení problému bydlení mají právo existovat a poskytovat své cílové publikum. Je zřejmé, že byty si pronajímají častěji lidé, kteří se pohybují snadno – studenti, občané, kteří přišli do cizího města, aby vydělali peníze, mladí lidé, kteří právě začali žít společně a dosud neměli děti, atd. Ale pro manželské páry po dlouhou dobu, zatížené dětmi a majetkem nashromážděným v průběhu let života, je „putování“ v pronajatých bytech téměř nepřijatelnou možností, doslova extrémním případem (i když – lidé takto žijí roky a desetiletí, děti mění školy v případě stěhování, dospívání a získat „vlastní“, obvykle také pronajaté bydlení).

Hlavní překážkou, aby se hypoteční úvěry staly výhodnější variantou než nájemní bydlení, jsou vysoké úrokové sazby, přítomnost zálohy a krátké podmínky půjčky. Pokud bude nadále klesat trend snižování úrokových sazeb z úvěrů v naší zemi, konečně začne fungovat program poskytování výhodných hypotečních úvěrů mladým rodinám, pak budou mít hypotéky v ruských městech větší šanci než nájemní bydlení. Zatímco nájemné je jasně lídrem.

Při výběru mezi pronájmem bytu a získáním hypotečního úvěru je třeba si uvědomit, že nestabilita ekonomiky, častější hospodářské krize, pravděpodobnost ztráty vysoce placeného zaměstnání a další nepředvídané okolnosti činí z dlouhodobé hypotéky poměrně riskantní transakci s bankou. Takže váš vlastní byt je samozřejmě velmi chladný a příjemný, ale musíte být pevně přesvědčeni o spolehlivosti vašeho zdroje příjmu, abyste se nenašli bez takového požadovaného domova..