Anuita a diferenciální splátky hypotéky: což je výhodnější?

Co je flexibilnější – anuita nebo diferenciace? Jak přeměnit jeden na druhého? Předčasné částečné splacení hypotečního úvěru a proč to pro nás není prospěšné?

Existuje několik typů splátek hypotečního úvěru, ale tyto dvě možnosti jsou nejoblíbenější. Úroky z obou forem plateb jsou účtovány prakticky stejně – na zbývající částku dluhu. Pojďme k dešifrování.

Platby anuitní půjčky

Co je to anuita? Jedná se o dluh plus úrok, rozdělený na stejné měsíční platby. Dávky na anuitu jsou strukturovány tak, že lví podíl na celkové částce jde nejprve na splacení úroků, a menší „kousek koláče“ se konzumuje později, na úkor základního dluhu. Ukazuje se, že v průběhu času, v mezích celkové částky povinné měsíční platby, úrokový dluh výrazně klesá a platby na hlavní dluh rostou.

Diferencované splátky úvěru

Schéma diferencovaných plateb zajišťuje stálost plateb za podkladový dluh v průběhu času. Tyto platby přidávají pouze platby na naběhlý úrok. Jedná se o splátky úroků s možností diferencované platby, které nejprve přesahují příjem hypotečního dlužníka! Opravdu – zátěž je zpočátku obrovská, ale „hra stojí za svíčku“ a přeplatek v tomto případě bude výrazně nižší než u anuity.

Který systém splácení půjčky je výhodnější?

Musíme si však uvědomit, že anuita je flexibilnější než diferenciace. Konkrétně: úvěrový dlužník může kdykoli zvýšit měsíční platby. Při snižování a splácení podkladového dluhu na hypotéku se tedy bere v úvahu vše, co je zaplaceno nad stanovenou částku. Ukazuje se, že hlavní dluh klesá rychleji a ve skutečnosti to vše vede k transformaci anuitních plateb na diferencované.
Banky v podstatě zavádějí masový systém výplaty výhradně anuity. Výše uvedenými manipulacemi můžete samozřejmě proměnit anuitu na diferencované platby, ale existuje také bankovní provize za předčasné splacení dluhu (byť částečná). Právě tento nesmysl provize může absorbovat úspory z procesu zrychlení splácení splátek úvěru.

Pokuty za předčasné splacení hypotečního dluhu se v jednotlivých bankách liší. Mnoho bank neúčtuje klientům takový poplatek po několika počátečních platbách. Některé banky mají v první polovině roku oficiální zákaz předčasného splacení úvěrového dluhu.
Pokud půjdete k dobrému profesionálnímu zprostředkovateli úvěru, neměly by být vůbec problémy s výběrem formy splácení hypotečního úvěru. Specialista bude vždy schopen porozumět složitosti hypotečních mechanismů a pomůže vám s obtížnými, ale jistými kroky na cestě do vašeho domova. Kdo, pokud ne hypoteční makléř, může mít kompletní informace o nejnovějších nabídkách bank.