Hypotéky: 10 tipů a mylných představ

Za prvé, získání úvěru znamená nutnost provádět měsíční (v přesně definovaný den) platby, aby bylo možné splácet jistinu a úrok z úvěru. Ve většině případů můžete peníze vložit v hotovosti na účet u pobočky věřitelské banky nebo bezhotovostním převodem z jiné banky (například příkazem účetního oddělení zaměstnavatele, aby převedl určitou částku měsíčně podle stanovených údajů). Hlavní věc je, že v den další platby máte na svém aktuálním účtu požadovanou částku. Pokud například potřebujete odejít na dlouhou dobu, musíte vložit částku dostatečnou k splacení několika měsíčních plateb..

V případě zpoždění je účtována pokuta (v různých bankách 0,2-0,5% za každý den prodlení s platbou). Pokud je však nevýznamný, je to vysvětleno velmi dobrými důvody a dlužník se dříve vyznačoval „vynikající platební kázní“, banka se může obejít bez sankcí.

10 tipů pro získání půjčky

1. Zhodnoťte své schopnosti.

Nejprve určete, kolik půjčky můžete požádat a kolik bude stát nakonec stát. Kalkulátory úvěrů, které jsou na webových stránkách mnoha bank, to pomohou. Mějte na paměti, že ve většině případů nemůže být měsíční platba vyšší než 40% z příjmu a maximální výše půjčky je zpravidla omezena na 70–80% nákladů na koupě bytu. Zprostředkovatelé úvěru mohou také pomoci při výběru hypotečního programu – speciální agentury určené k shromažďování informací o balíčcích hypotečních služeb, poradenství dlužníkovi a pomáhají mu při sběru dokumentů a získání půjčky.

2. Souhlaste se svým šéfem.

Zjistěte od zaměstnavatele, zda souhlasí s potvrzením vašeho příjmu a v jaké formě to bude provedeno (osvědčení ve formě 2-NDFL, dopis ve formě formuláře podepsaný vedoucím pracovníkem nebo osobní rozhovor mezi šéfem a vedoucím úvěru). Pokud vaše společnost není ochotna poskytovat informace o skutečném platu svých zaměstnanců, vyplatí se vyhledat „loajální“ banku, která bude souhlasit s jiným dokladem o příjmu.

3. Úroková sazba není všechno.

Nestojí za to dohodnout se na půjčce ve výši více než 15% ročně v rublech a 12% ročně v cizí měně. Mějte však na paměti, že banka může deklarovat nízkou úrokovou sazbu, ale stále účtuje poměrně významné „kompenzační“ poplatky, jako je roční poplatek za správu účtu nebo nafouknuté sazby od blízké pojišťovny..

4. Nebuď mazaný v rozhovoru.

Stále budete vyvedeni do práce – důstojníci půjček mají dobrou představu o tom, kolik stojí hlídání dětí, údržba automobilů atd. A pokud se vám stále podaří oklamat bankéře a získat velkou částku půjčky, můžete pro sebe vytvořit problémy: měsíčně platby do banky mohou být ohromující pro rodinný rozpočet.

5. Pečlivě si přečtěte smlouvu.

Ideální možností je konzultovat s právníkem o „jemných“ bodech smlouvy. Body vyžadující zvláštní pozornost – možnost revize podmínek půjčky, přerušení plateb, odpovědnost dlužníka v případě zpoždění atd..

6. Buďte připraveni na neočekávané.

Je možné, že získání úvěru bude vyžadovat kromě bankovních poplatků i další investice. Poměrně značnou částkou jsou obvykle náklady na nalezení bytu – služby realitní kanceláře, sběr dokumentů atd. Zjistěte, jaké dokumenty je třeba předložit bance k uzavření smlouvy. Nezapomeňte, že jejich seznam se v procesu uzavírání obchodů může výrazně rozšířit. Mějte na paměti, že některé banky ukládají služby „svých“ notářů za nadsazené sazby.

7. Rozhodněte se na trhu.

Sazba na „primární“ před registrací bydlení ve vlastnictví ve většině bank je vyšší o 2-3 procentní body. A s ohledem na nejnovější změny v právních předpisech se očekává, že ceny na primárním trhu s nemovitostmi porostou. V případě koupě nového bytu však obvykle nemusíte utrácet peníze za realitní kanceláře a není nutné kontrolovat právní čistotu získaného bydlení. Kromě toho, ne každé „sekundární bydlení“ je vhodné pro hypotéku – dům by neměl být zbořen, jinak banka nebude souhlasit s půjčením takového bytu..

8. Vyberte realitní kanceláře.

Realitní agent musí být loajální k hypotéce. V opačném případě vám bude donekonečna opakovat, že „čistý“ prodej bytu bude mnohem rychlejší, nebude-li se zeptat na další dokumenty a budete požadovat další platby, bude vám to nepříjemné. Realitní kancelář musí navíc poskytnout záruku právní čistoty bytu. Získání právoplatného majitele vašeho domova po dvou nebo třech letech vypořádání úvěru může být nákladné. V tomto případě vám pojišťovna za vás zaplatí, ale vynaložené peníze nelze vrátit..

9. Zkontrolujte únikové cesty.

Odhadněte, jak rychle najdete nové zaměstnání s přijatelnou úrovní příjmu pro splacení půjčky. A pokud váš manžel jedná jako spoludlžník, před podáním žádosti o hypotéku přemýšlejte o uzavření manželské smlouvy, abyste se vyhnuli značnému počtu problémů s opětovnou registrací dluhu a rozdělením majetku v případě rozvodu..

10. Zamyslete se znovu.

Podle většiny dlužníků, pokud je možné se obejít bez hypotéky a koupit byt „čistý“ (například po obdržení pravidelné půjčky), stojí za to jej použít. S ohledem na výplatu úroků se náklady na „hypoteční“ byt zvýší o 60-90%. Kromě toho, dokud nebude úvěr plně splacen, nebudete moci volně nakládat s bydlením, jakákoli transakce s ním musí být dohodnuta s hypoteční bankou.

10 mylných představ

Mylná představa č. 1: úvěr na koupi bytu vydávají realitní kanceláře

Je zvláštní, že toto mylné pojetí neustále čelí hypoteční agentury. Mezitím půjčky vydávají banky a agentury poskytují zprostředkovatelské služby – pomáhají potenciálním dlužníkům vybrat si vhodný hypoteční systém, správně posoudit jejich žádosti, shromažďovat dokumenty atd. Asi 80% dlužníků jsou lidé, kteří si vyměňují svůj majetek za lepší pomocí hypotéky. To vyžaduje především posouzení stávajících nemovitostí; ve druhém – přání klienta. Kromě toho mají banky zvláštní požadavky na byt zakoupený prostřednictvím hypotéky. Nalezení vhodné nemovitosti s přihlédnutím k podmínkám banky je také úkolem realitní kanceláře.

Mylná představa č. 2: banka nestanoví zvláštní požadavky na příjem dlužníků, protože zakoupený byt je zastaven, což znamená, že banka nic neriskuje

Při koupi bytu prostřednictvím hypotéky je koupená nemovitost ponechána jako zástava – jedná se o záruku pro banku. Cílem banky však není vrátit investované peníze, ale získat z nich zisk (tj. Úrok z půjčky). Proto jsou stanoveny určité požadavky na výši příjmů dlužníka. Výše půjčky přímo závisí na výši platu. Na žádost banky by výše měsíčních plateb z úvěru neměla být vyšší než 35-40% měsíčního příjmu (oficiálního nebo neoficiálního). Na základě příjmů dlužníka se pro něj vypočítá maximální výše měsíčních plateb a na tom bude záviset maximální výše úvěru, kterou je banka připravena klientovi poskytnout. Současně vám hypoteční systém umožňuje zvýšit výši příjmu s přihlédnutím k celkovému příjmu manželů.

Mylná představa č. 3: při koupi bytu na úvěr je byt ve vlastnictví banky

K této chybě dochází v důsledku skutečnosti, že si lidé pletou hypotéku a majetek. Byt zakoupený prostřednictvím hypotéky je vlastně zastaven do banky. Slib je však pouze zátěží. Dlužník se stává vlastníkem zakoupeného bytu a okamžitě. Dlužník může žít v bytě, zaregistrovat všechny členy rodiny nebo dokonce pronajmout byt (se souhlasem banky). Jedinou překážkou (registrovanou u RRB) je, že dokud kupující splácí úvěr, nebude moci byt prodat ani vyměnit..

Mylná představa č. 4: při koupi bytu na primárním trhu je hypotékou koupený nedokončený byt

To není úplně pravda. Byt se může stát předmětem hypotéky až poté, co je zaevidováno vlastnictví – v případě nedokončeného bytu to není možné. Při práci na primárním trhu banky používají dva systémy. Při práci podle prvního schématu si klient sám vybere developerskou společnost a objekt, ve kterém si koupí byt. Vzhledem k vysokým rizikům v oblasti majetkové účasti však banka požaduje, aby dlužník zastavil byt, který již má. Po dokončení výstavby a vzniku vlastnictví nového bytu banka odstraní zajištění starého bytu a nový vezme jako zajištění. Ve druhém schématu banka akredituje několik stavebních společností, které prošly finančním auditem. V tomto případě je počet společností a objektů, které si dlužník může vybrat, omezený, ale není vyžadováno zajištění ve formě existujícího bytu..

Mylná představa č. 5: získání půjčky nic nestojí

Bohužel to není pravda. Při získávání hypotečního úvěru musí být dlužník připraven na významné jednorázové platby. Například jen za posouzení žádosti úvěrovou komisí (bez zaručení výsledku) budete muset zaplatit asi 100 $. Po výběru objektu bude nutné zaplatit za jeho nezávislé posouzení (podle odhadce banky) – 100-150 $. Za otevření bankovního účtu platí 0,75% až 1% z výše úvěru. Po zakoupení je také třeba zaplatit pojistné – 1,5 – 1,8% z výše půjčky.

Mylná představa č. 6: bez peněz na zálohu, neměli byste ani myslet na hypotéku

Záloha (tj. Částka, která musí být zaplacena za koupi bytu sami) je v různých bankách 20 až 30% z ceny bytu. Existují dva způsoby, jak to udělat bez zálohy. Prvním je získání úvěru pro spotřebitelské účely (získaná částka se investuje do nákupu bytu). Druhý způsob je k dispozici, pokud dlužník již má nějaký druh nemovitosti. V takovém případě lze transakci provést v rámci systému hypotéky. Peníze přijaté z prodeje stávajícího majetku budou připsány jako počáteční platba.

Mylná představa č. 7: pokud banka vydá dlužníkovi povolení na určitou částku, klient ji obdrží, bez ohledu na cenu bytu

Pokud banka vydala dlužníkovi povolení k půjčce, řekněme 30 000 $, dlužník počítá s touto částkou. Banka však stanoví, že vydaná půjčka nebude činit více než 80% (nebo 70% – v závislosti na bance) nákladů na byt. To znamená, že pokud dlužník najde byt v hodnotě 35 000 $, banka mu neposkytne slíbené 30 000 $, ale pouze 28 000 $ (80% nákladů na byt). Rovněž je situace, kdy byt vybraný klientem je na základě nezávislého posouzení banky posuzován pod tržní hodnotou (požadavky prodávajícího). V takovém případě banka souhlasí s poskytnutím úvěru pouze ve výši 80% (70%) odhadované hodnoty. Poté musí dlužník buď hledat chybějící peníze na nákup sám, nebo hledat jiný byt.

Mylná představa č. 8: všechna rizika dlužníka jsou pojištěna

Toto je běžná mylná představa, že každá hypoteční transakce je nutně pojištěna. Při koupi bytu prostřednictvím hypotéky vyžadují banky následující typy pojištění: pojištění vlastnických práv, majetku a životní a pracovní kapacity dlužníka. Všechny náklady na pojištění nese dlužník. Zároveň nejsou pojištěna rizika dlužníka, ale rizika banky a v případě pojistné události budou všechny platby provedeny do banky. Dle potřeby může dlužník pojistit svá vlastní rizika, ale bude muset za to zaplatit zvlášť.

Mylná představa č. 9: Pokud banka zkrachuje, věřitelé banky donutí dlužníka zaplatit celý dluh najednou

To není pravda. Dojde-li k bankrotu banky, její aktiva půjdou věřitelům. To však nemá vliv na osud dlužníka. Dlužník jednoduše změní příjemce, ve prospěch kterého platí zbývající částku a úroky. Bez ohledu na změnu věřitele nelze podmínky úvěrové smlouvy v žádném případě revidovat.

Mylná představa č. 10: pokud po několika letech splacení výše půjčky již dlužník již nemůže splácet požadovanou částku, banka vše odvede.

To není pravda. Zaplacením úroku z půjčky na několik let se člověku podaří splácet část úvěru do banky. Kromě toho stále existují peníze přispívající jako záloha. Tento podíl v bytě náleží dlužníkovi. Pokud dlužník již nemůže splátky splácet, půjčí si byt, který si koupil. Pro dlužníka je bydlení nakupováno za částku, kterou zaplatil, a další platba jde na splacení dluhu bance.