Jak koupit byt

Obsah článku

• 1. Uzavření smlouvy s realitní kanceláří
• 2. Nalezení vhodného ubytování
• 3. Kontrola čistoty bytu a příprava obchodu
• 4. Uzavření smlouvy o prodeji a koupi bytu a vyrovnání hotovosti
• 5. Státní registrace transakce a převod vlastnictví bydlení

Postup nákupu domu na sekundárním trhu se může zdát poněkud komplikovaný a ne zcela logický, ale ve skutečnosti byl vypracován po celá léta a existuje, aby byla zajištěna maximální bezpečnost transakcí na ruském trhu..

Anton ILYIN, právník Moskevské asociace – Cech realitních kanceláří, řekl našemu zpravodaji o tom, jak k takovému nákupu dochází obecně. Celý proces lze podmíněně rozdělit do pěti fází..

1. Uzavření smlouvy s realitní kanceláří

Je samozřejmě možné najít byt bez realitní kanceláře, ale … Je třeba vzít v úvahu jeden bod – v Moskvě poptávka po bydlení značně převyšuje nabídku. Nemluvě o tom, že v podmínkách ruské legislativy a tržní reality je mnohem pohodlnější obviňovat všechny problémy na bedrech realitky, která vám bude přidělena – za to se platí.

Nalezení bytu a doprovod transakce je služba, za kterou agentury účtují určitý poplatek. Může to být buď pevná cena – obvykle od 1 000 $, nebo procento transakce, nebo všech stejných 1 000 $ pro nalezení vhodného bytu plus procento jeho nákladů.

Pokud agentura účtuje poplatek za nalezení bytu, budou muset být peníze zaplaceny předem. V tomto případě by dohoda, kterou uzavřete s agenturou, měla obsahovat co nejpodrobnější popis bytu, který potřebujete. Smlouva také uvádí, kolik možností odpovídá zadaným parametrům, které si budete moci vybrat.

2. Nalezení vhodného ubytování

Po uzavření dohody s agenturou začne agentura vybírat byt. Ideální možností je byt, jehož majitel podepsal s vaší agenturou kupní smlouvu. V tomto případě agentura zpravidla okamžitě zkontroluje dokumenty a historii bytu. Pokud agentura takový byt nemá, prohledává všechny dostupné zdroje.

Pokud je nalezen více či méně vhodný byt, váš agent vás zve k zobrazení. Během prohlížení klient obvykle podepíše certifikát o inspekci bytu. Pokud byt nesplňuje parametry, které jste uvedli a které jsou uvedeny ve vaší dohodě s agenturou, mělo by to být uvedeno v inspekčním certifikátu. V tomto případě se volba nepočítá..

Pokud vám byt vyhovuje, přejdete do další fáze.

3. Kontrola čistoty bytu a příprava obchodu

Sběr dokumentů pro transakci s bydlením vyžaduje určité množství času a peněz. Kromě toho mají všechny potřebné certifikáty omezenou dobu platnosti, tj. nemohou být připraveny pro budoucí použití. Celý proces tedy začíná, jakmile kupující potvrdí svůj záměr koupit tento byt. Takové potvrzení je určitá částka, kterou lze ve společném jazyce nazvat vkladem nebo zálohou..

Často se stává, že několik potenciálních kupujících přichází na prohlídku bytu najednou. Pokud bude mít byt více lidí najednou, bude vítězem ten, kdo provede první platbu předem. Existují však případy dražeb, kdy chamtivý (milostivý, velmi propočítávající) kupující přímo prohlašuje, že dá byt tomu, kdo nabízí nejvíce. Co dělat v tomto případě je jen na vás, ale stojí za zmínku, že pokud v důsledku dražby cena bytu přesáhne cenu uvedenou ve vaší dohodě o vyhledávání, tato možnost se také nezapočítává..

Pokud je vše v pořádku a vy jste nastavili požadované množství, pak možná nejdůležitější fáze, možná, začíná – sběr dokumentů a jejich ověření. Připomeňme, že ze všech účastníků trhu s nemovitostmi je dnes kupující z právního hlediska nejbezbrannější. Právní praxe je taková, že v případě uznání transakce za neplatnou se strany vrátí do svého původního postavení a vrátí si navzájem vše, co v rámci transakce obdrží. Pokud si pamatujeme, že drtivá většina bytů na sekundárním trhu se prodává za odhadovanou hodnotu ZISZ, lze snadno uhodnout, že toto je částka, kterou kupující obdrží jako vrácení všeho, co obdrží v rámci transakce. Dokonce i revoluční krok v ruských právních předpisech – ochrana státu práv kupujícího v dobré víře – se provádí ve výši maximálně jednoho milionu rublů..

Rozšířený výpis z knihy domů (převzatý z PRUE nebo DEZ). Toto prohlášení uvádí každého, kdo v tomto bytě žil od doby, kdy byl dům postaven, a také z jakých důvodů tam odešli.

Výpis z Sjednoceného státního registru práv k nemovitostem a transakcím s ním. Označuje vlastníka nebo vlastníky bytu, důvody vzniku vlastnictví. Existence nebo neexistence omezení nebo zásahů do práva.

Půdorys a vysvětlení ZISZ. To, co jste viděli při prohlídce bytu, by mělo odpovídat tomu, co vidíte na plánu. Podle zákona o bydlení Ruské federace, je-li v bytě zjištěna nelegální přestavba, je vlastník bytu povinen přivést byt na své náklady do původního stavu. Po této skutečnosti však existuje možnost zaregistrovat sanaci.

To jsou hlavní body, které je třeba zvážit. Celé noviny nestačí k popisu všech možných situací. Proto se budeme zabývat jen několika typickými případy..

Pokud je prodávající bytu starší nebo těžce popíjející osoba, pak stojí za to získat osvědčení od okresních psycho-neurologických a narkotik. Navíc, pokud dříve byla osoba zaregistrována na jiné adrese, musíte navštívit lékárny této oblasti. Příliš mnoho transakcí bylo následně napadeno příbuznými prodávajícího na základě toho, že posledně uvedený nemohl pochopit důsledky jeho jednání. Proto ve zvláště podezřelých případech můžete provést lékařské vyšetření v den transakce.

Pokud je transakce prováděna plnou mocí a prodávající žije v dané zemi, je lepší vyžadovat osobní přítomnost prodávajícího a jeho podpis v kupní smlouvě. Omluvy tím, že je zaneprázdněn prací atd. by tě měl bát.

Pokud z výpisu z domácí knihy vyplývá, že v bytě žili nezletilí, kteří se nezúčastnili privatizace bytu, víme, že tímto způsobem byla porušena jejich práva a po dosažení věku většiny se mohou pokusit tato práva obnovit..

A konečně posledním pravidlem je údaj o smlouvě o prodeji bytu přesně částka, za kterou si jej koupíte..

4. Uzavření smlouvy o prodeji a koupi bytu a vyrovnání hotovosti

Tak. Dokumenty byly shromážděny a zkontrolovány, nebyly zjištěny žádné překážky v transakci. Nastavili jste den na dohodu. Připravte se na velmi rušný den. Nejprve budete muset jít do depozitáře nebo banky, která poskytuje bezpečnostní schránky k pronájmu. Taková buňka je pronajata a navíc k hlavní nájemní smlouvě pro buňku jsou připojeny tzv. Další podmínky. Tyto další podmínky naznačují, kdo, kdy a na jakém základě má po položení peněz přístup do buňky. V případě dohody s bytem má prodávající nejprve právo na přístup, ale pouze po předložení registrované koupě a kupní smlouvy. Pokud se prodávající s takovou dohodou nedostane ve stanovené lhůtě (transakce neprošla státní registrací, tj. Nedošlo), je zbaven práva na přístup do buňky a toto právo je uděleno kupujícímu, který přijde a vezme zpět své peníze. Počáteční přístup do buňky (za účelem vložení peněz do ní) jsou obvykle všechny zainteresované osoby (prodejce, kupující, agenti). Peníze se tak přepočítávají za přítomnosti prodávajícího.

Poté, co jsou peníze spočítány, zkontrolovány a vloženy do cely, jdete do pobočky Rosregistratsiya nebo k notáři a uzavřete dohodu. V Rosregistratsiya je vaše smlouva sepsána a potvrzena státním registrátorem. Od této chvíle se transakce považuje za dokončenou.

5. Státní registrace transakce a převod vlastnictví bydlení

Termín státní registrace je nyní jeden měsíc.

O měsíc později obdrží strany transakce své kopie smlouvy. Dohoda prodávajícího má jednu pečeť potvrzující registraci transakce. Díky této dohodě jde prodávající do banky (depozitář), získá přístup do buňky a vezme si peníze. Na dohodě kupujícího jsou dvě pečeti: jedna potvrzuje registraci transakce, druhá – registrace vlastnictví. Kupující navíc obdrží potvrzení o státní registraci vlastnictví nemovitého objektu – bytu. Od této chvíle se stává plným vlastníkem.

Strany musí také podepsat zákon o převzetí a převodu majetku. Pro státní registraci transakce tento akt není nutný, ale bez něj se transakce také považuje za neuzavřenou. Od této chvíle můžeme skutečně říci, že k dohodě došlo.