Jak nakládat se svým podílem v bytě bez konfliktu a ziskem

Obsah článku

• Správný prodej sdílené složky
• Třikrát pod trhem
• Check in soudní příkaz
• Neoprávněné přihlášení
• Podíl prodej
• Kdo nakupuje akcie

V naší zemi je praxe společného vlastnictví bytů společnou a velmi rozšířenou praxí. Od doby privatizace většina nemovitostních objektů přešla do soukromého vlastnictví právě prostřednictvím akcií.

Dnes se nemovitosti často kupují také za částečné vlastnictví. A konečně je nemožné zabránit vzniku společného vlastnictví při rozdělení společného nemovitého majetku mezi bývalými manželi, může to nastat během darování, dědictví bydlení atd. Je právně správné nazývat takové spolumajitele spoluvlastníků bydlení.

Dokud není vztah mezi spoluvlastníky zakalen konfliktem, nikdo z nich se necítí obavami o svůj vlastní status. Jakmile však spolumajitelé ztratí vzájemné porozumění, nevyhnutelně se objeví problém rozdělení tohoto konkrétního majetku. A řešení tohoto problému nejsou zdaleka jednoduchá.

Typický příklad: manžel vlastní byt ve stejném poměru. Po smrti manžela je jeho podíl (polovina bytu) rozdělen mezi vdovu a syna zesnulého. Pak má žena tři čtvrtiny domu a syn má čtvrtinu. Pokud si druhý chce vzít svůj podíl, nejjednodušší možností bude prodat byt a rozdělit výtěžek úměrný podílům. Vdova se však může proti takovému rozhodnutí postavit, a to je situace, kdy nastane extrémně konfliktní situace. Dítě zesnulého se může jednoduše vzdát právního dědictví, ale může také hájit své vlastnické právo. Z jeho strany bude legální přestěhovat se do bytu, převést jeho podíl na správu důvěry nebo jej prodat. A v tomto případě je pro vdovu možné mnohem nepříjemnějších scénářů, až do minimálních nákladů na prodej podílu na bydlení a dovolené.

Správný prodej sdílené složky

Pokud má spolumajitel bytu v úmyslu jej podle zákona prodat, musí o tom informovat ostatní spoluvlastníky a vyzvat je k provedení nákupu. Obvykle je takové oznámení učiněno písemně a uvádí přesnou cenu. V případě písemného odmítnutí zbývajících vlastníků nebo pokud v příštím měsíci nebude navrhovaná akcie odkoupena, má spoluvlastník plné právo prodat svůj podíl kterémukoli kupci.

Upozornění: náklady na prodej musí plně odpovídat ceně, za kterou prodávající písemně nabídl svůj podíl ostatním spoluvlastníkům. V opačném případě mohou spoluvlastníci bytu požádat o zrušení transakce.

Třikrát pod trhem

Realitní specialisté zdůrazňují, že dílčí vlastnictví domu není vlastnictvím konkrétní místnosti v bytě. Například spoluvlastník nemusí mít ani právo žít v tomto bytě, a proto se cena jeho společného vlastnictví vůbec nerovná tržní hodnotě nemovitosti podle oblasti. Podle některých odborníků je metr čtvereční podíl nemovitosti obvykle levnější než metr čtvereční v bytě nebo domě s jedním vlastníkem asi o 15–40%. Ostatní odborníci vyjádřili 20-30% nákladů na obyčejné nemovitosti jako cenu podílu v bytě. Navíc praxe spíše potvrzuje nejnovější data, pokud vezmeme v úvahu náklady na celé byty a podílí se na nich alespoň na příkladu ruských megacitů. Akcie v malých bytech (problémové podíly) ztratí nejvíce v ceně, kde současné bydliště všech spoluvlastníků je fyzicky nemožné.

Připomeňme si tedy situaci s manželkou a synem zesnulého, kteří mají nerovné podíly na zděděném bytě. Syn má právo prodat svou čtvrtinu domu pouze za osminu tržní hodnoty, protože nikdo nebude kupovat za vysokou cenu. Zároveň může vdova zaplatit stejnou cenu za osmou část bytu a ve skutečnosti koupit objekt dvakrát tak drahý, protože poté se stává jediným a plným vlastníkem celého bytu..

Někteří spolumajitelé bydlení, kteří jej zcela využili, jsou ještě radikálnější. Ostatně bez jejich souhlasu nelze zbývající podíly realizovat, což znamená, že bez vykoupení akcií jiných lidí je možné beztrestně zlikvidovat celý byt nebo dům..

Pokud spoluvlastníci nemohou vyřešit problém rozdělení svých akcií bez konfliktu, někteří z nich musí žít roky v obklíčení jiných spoluvlastníků, kteří nemají povolen vstup do bytu. Tato taktika je účinná, ale ne v případě, že je vlastník menšího podílu vážně bráněn, aby bránil své právo být spoluvlastníkem. Existuje několik zákonných možností, jak tento problém vyřešit:

• urovnání soudem;
• neoprávněné přihlášení;
• prodej vašeho podílu kupci třetí strany;
• prodej vašeho podílu spolumajiteli, který dům obýval.

K dispozici je také pátá možnost – vyžádat si rozdělení vašeho podílu ve formě bytového pozemku. Jedná se však spíše o teoretický způsob řešení problému, protože v obyčejných městských bytech je téměř nereálné implementovat to bezbolestně pro všechny spolumajitele..

Check in soudní příkaz

Právníci tvrdí, že v ideálním případě by spoluvlastníci bydlení měli dobrovolně stanovit podmínky pro používání sdíleného bytu. Konstruktivní dialog však vždy nefunguje a tady musíte jít k soudu. V tomto případě je rozhodnutí soudu do značné míry závislé na přítomnosti / nepřítomnosti každého ze spoluvlastníků jiných nemovitostí, závislých osob, finanční situace účastníků sporu atd. V bytě s jedním pokojem bude téměř určitě ustanoveno právo pobytu velkého vlastníka menšího podílu, pokud nemá jiné bydlení. a majitel většího podílu bude „napaden“ od napadeného bytu kvůli vlastnictví jiných rezidenčních nemovitostí. Není neobvyklé, že soud vyhostí agresora z bytu a dá spoluvlastníkovi zelenou s porušenými právy. V situacích s vícebytovými byty však soud umožňuje všem majitelům používat různé pokoje, přičemž se bere v úvahu velikost podílů na vlastnictví a samotné pokoje.

Trvání takového sporu obvykle trvá od šesti měsíců do roku. A ani po dokončení procesu mír obvykle nepřijde do vztahu spolumajitelů. Spravedlnost nakonec nemůže vyloučit osobní konflikt a spolumajitelé mohou pravidelně měnit zámky u předních dveří. V takových situacích nemůže pomoci ani soudní vykonavatel, ani policie. Jedinou cestou ven je znovu se obrátit na soud.

Neoprávněné přihlášení

Teoreticky je možné tento problém vyřešit, aniž by se uchýlil ke sporu. Když člověk nemá dovoleno vstoupit do svého domu, má každé právo vstoupit do něj sám a dokonce k tomu použít sílu (pouze prolomit dveře, ale ne bojovat nebo ničit zdi domu). Tuto situaci upravuje článek 12 občanského zákoníku Ruské federace: chování utlačovaného spoluvlastníka bude ze zákona vykládáno jako sebeobrana práv. Advokáti důrazně doporučují předložit důkazy o tom, že došlo k neúspěšným pokusům o mírové vyřešení problému, než se pokusili zlomit dveře. Například by se jednalo o kopii telegramu ověřeného poštou se žádostí pachatele o poskytnutí přístupu do jeho domu a o předání klíčů nebo předběžné prohlášení policii proti uchazeči. Taková opatření zamezí nárokům na vymáhání práva proti spoluvlastníkovi, který se vloupal do domu. Musíte však pochopit, že osobní konflikt spoluvlastníků se zintenzivní až poté.

Podíl prodej

Důležitý bod: byt s několika vlastníky může být podle zákona ve společném spoluvlastnictví nebo ve spoluvlastnictví bez vymezení podílů v souladu s článkem 224 občanského zákoníku Ruské federace. A v druhém případě nemá žádný ze spoluvlastníků právo prodat svou část, protože legálně a ve skutečnosti prostě neexistuje. Zároveň však může být takové bydlení po dohodě spoluvlastníků nebo u soudu znovu vydáno do společného vlastnictví.

Prodej vaší sázky je nejjednodušší možností implementace. Je samozřejmě nutné zaslat spoluvlastníkům písemná oznámení o prodeji, splnit několik dalších formalit, ale v každém případě je to snazší než zahájit soudní řízení nebo použít fyzickou sílu při pokusech o využití vaší části domova.

Pokud existuje ústní dohoda o prodeji akcie se spolumajiteli, oznámení se nebudou vyžadovat. Registrace nákupu a prodeje se provádí standardně. Komplikováním situace je odmítnutí spoluvlastníků koupit vlastní akcie a prodat je třetím stranám. Poté je dohoda obvykle zpožděna vyhýbáním se oznámení o prodeji. V každém případě je nutné majitelům zaslat telegramy nebo registrované dopisy o prodeji. V případě přetrvávajícího mlčení ze strany oznámených spoluvlastníků, po kterém jim nebude podíl prodán, soud téměř jistě uzná zákonnost transakce..

Existuje další radikální řešení problému, které nevyžaduje kontakt se spolumajiteli. Faktem je, že při darování podílu na bydlení není nutný souhlas posledně jmenovaného. Pokud dar zakrývá prodej, transakce může být napadena u soudu, ale je téměř nemožné prokázat skutečnost prodeje.

Dalším způsobem, jak obejít spoluvlastníky, je slib. Majitel akcie se sestavuje v souladu s čl. 807 občanského zákoníku Ruské federace s třetím kupujícím, smlouva o půjčce ve výši rovné plánovaným nákladům prodaného podílu. Půjčka je zajištěna právě tímto podílem. Zástavní právo je registrováno u společnosti Rosreestr, majitel dostává peníze od půjčovatele a strany pak uzavírají dohodu o odškodnění: zahalený kupující odpustí dluh a na oplátku obdrží předmět zástavy – ve skutečnosti podíl v bytě. Nevýhodou takového systému jsou možné problémy při registraci zástavy v Rosreestru, proto je v takových případech optimální uchýlit se ke službám profesionálních realitních kanceláří nebo právníků. Ve velkých ruských městech existují realitní kanceláře, které s těmito objekty pracují.

Kdo nakupuje akcie

Realitních kanceláří obvykle rozdělují kupující domů do následujících kategorií.

První získá podíl na vlastním bydlení v bytě a doufá, že bude jednat se zbytkem spoluvlastníků. Netřeba dodávat, že tato možnost je velmi riskantní.?

Jiní kupují podíl nemovitosti za účelem získání trvalé registrace. Zde může být podíl směšně malý – i stotinu, protože k registraci v místě bydliště není nutný souhlas spolumajitelů. Musíte pouze předložit v pasové kanceláři dokumenty potvrzující vlastnictví akcie. Ale nebude fungovat registrace třetích stran bez souhlasu spolumajitelů, poznamenávají odborníci. Výjimku tvoří pouze nezletilé děti, které jsou přiděleny svým rodičům.

Lupiči, kteří kupují akcie v bytě, aby majitelům stanovili vlastní podmínky, jsou obvykle přesvědčeni, aby svůj podíl prodali. Druhý typ kupujících je velkým problémem pro majitele akcií, kteří vyhodili ostatní spolumajitele ze svých domovů. Profesionální lupič dokáže svým sousedům zajistit nesnesitelné životní podmínky. Například majitel čtvrté části bytu v noci úmyslně zaplavil nižší patra, jejichž obyvatelé žalovali všechny majitele bytu. Ukazuje se, že pro majitele zbytku bytu je výhodnější prodat svůj podíl lupiči, než zaplatit náhradu sousedům.

Čtenáři tohoto článku tedy nyní vědí: i s nejagresivnějším spoluvlastníkem bytu lze zacházet zcela legálně. Je však také zřejmé, že nejlepším postupem není eskalovat konflikt, ale pokusit se dosáhnout dohody se spolumajiteli, odkoupit zbývající akcie nebo prodat bydlení společně. Výsledkem bude větší zisk a méně času a zbytečných nervů..