Jak prodat byt

Obsah článku

• Prodejte byt sami
• Posouzení nákladů bytu
• Daň z prodeje bytu
• Dokumenty o titulu
• Další dokumenty k bytu
• Smlouva o prodeji bytu
• Vypořádání na základě smlouvy o koupi a prodeji bytu
• Jak nabídnout byt na prodej
• Jak správně ukázat byt
• Přirozeně žádné odpadky
• Konstruktivnější pozitivní

Řekněme, že ve vašem životě je situace, kdy potřebujete byt, který vlastníte, méně než peníze, které očekáváte v důsledku jeho prodeje..

Například, dědictví bylo otevřeno ve formě obydlí, nebo je vhodné proměnit dříve získané bydlení na bankovky jako slibnou investici. Možná máte byt, prodej, který budete moci provést počáteční platbu za prostornější a pohodlnější obydlí, zakoupenou hypotečním úvěrem. A to vše tak či onak spočívá na první a hlavní akci – prodeji bytu.

Prodejte byt sami

Nejjednodušší je samozřejmě kontaktovat specializovanou společnost, která za určitý poplatek a na základě plné moci, kterou vydáte, provede všechny potřebné kroky a klíče vám dá do bezpečí, kde jsou peníze. Tato služba je však velmi drahá. Platba bude asi 2 – 4 %% z částky transakce nákupu a prodeje, zatímco v každém případě, i když je byt poměrně levný, poplatky právníků a realitních kanceláří neklesnou pod úroveň jednoho a půl až dva tisíce dolarů. Pro velká města, jako je Moskva nebo Petrohrad, může tento poplatek činit několik tisíc dolarů. Kromě toho, jak víte, tam, kde to voní dobrými penězi, jsou vždy různé temné osobnosti, které mě mohou jednoduše omluvit, že jsem vulgární, hodit vás. Bohužel, toto jsou skutečnosti našeho života. Proto se někteří energičtí a praktičtí lidé snaží připravit a provést nákup a prodej bytu sami..

Jak tedy správně prodat byt, jednat samostatně?

Posouzení nákladů bytu

Nejprve se rozhodněte, jakou částku jste připraveni rozdělit se s vaším majetkem. Je zřejmé, že už máte nějaké peníze. Ale přesto buďte realističtí. Po výrazném nadhodnocení ceny riskujete, že tuto nemovitost nikdy neprodáte.

Existuje několik způsobů, jak získat bělejší nebo méně objektivní představu o skutečné tržní ceně prodaného bytu..

Nejprve se můžete obrátit na profesionálního odhadce, který má speciální školení, zná metodiku hodnocení a má příslušnou licenci. Náklady na služby tohoto specialisty se zpravidla pohybují od jednoho do tří tisíc rublů. Obdržíte od něj úřední dokument, který však nebude sloužit jako záruka, že potenciální kupující bude souhlasit s tam uvedenou cenou. Kromě toho si může přinést i svého vlastního znalce, který má licenci a vlastní subjektivní pohled na váš byt. Je vysoce pravděpodobné, že výsledky práce těchto dvou odborníků se neshodují a peníze, které jste utratili, budou zbytečné. Kromě toho někteří potenciální kupci silně negativně reagují na jakékoli hodnotící dokumenty, když v nich vidí špinavý trik nebo prostředek nátlaku. Pokud jste tedy využili služeb odhadce, abyste pochopili, na co se můžete spolehnout, mějte na paměti částku, kterou jste pojmenovali, ale přijatý dokument nepoužívejte jako argument ve svůj prospěch..

Potřebujete-li pomoc při posuzování vašeho bytu, můžete se obrátit na soukromého realitního agenta nebo realitní společnost. Bude to stát zhruba stejné.

Je lepší, když k vám přijde odborník. Když bude vidět byt na vlastní oči, bude schopen přesněji posoudit životní prostor, zejména proto, že získá nejen představu o jeho technickém stavu, ale také vezme v úvahu pohodlí jeho umístění a kvalitu krajiny obklopující dům, výhody nebo nevýhody dopravní infrastruktury, atd. V tomto případě bychom však neměli zapomenout, že názor specialisty bude vždy hřích se subjektivitou. Pro vás to bude informace přijatá jako reference a vůbec to neznamená, že byste měli byt prodat za tuto cenu. Nikomu nic nedlužíš. Proto vycházejte ze svých zájmů, a pokud máte v úmyslu zvýšit cenu ve srovnání s cenou, kterou jmenují odborníci, a nejste omezeni včas, udělejte to. A pokud je ve vašem zájmu prodat byt co nejdříve, snižte lištu ve srovnání s nimi stanovenou úrovní..

Služby realitních kanceláří lze využívat zdarma. Za tímto účelem existuje v mnoha realitních společnostech rychlý systém hodnocení. Chcete-li získat informace tímto způsobem, stačí zavolat společnosti a pojmenovat parametry bytu nabízeného k prodeji, řadu domu a jeho adresu. Provozovatel realitní společnosti poté odešle žádost do své databáze, která obsahuje informace o podobných obytných prostorech, a dá vám přibližnou cenu.

Když shrnuji všechny výše uvedené, musím konstatovat, že všechny metody posuzování mají určité procento chyb, což znamená, že konečné rozhodnutí o ceně učiníte nezávisle, v závislosti na vaší konkrétní situaci..

Mimochodem, nesmíte se vyhýbat informacím, které jsou k dispozici ve velkém množství v novinách nebo na internetu. Zde najdete informace o cenách podobných apartmánů..

Daň z prodeje bytu

A nyní jste se konečně rozhodli pro odhadovanou cenu. Teď si musím objasnit jeden nepříjemný, ale nevyhnutelný procesní problém související s prodejem bytu.

Skutečnost je taková, že peníze, které obdržíte v důsledku prodeje bytu, jsou ze zákona považovány za váš příjem, což znamená, že z toho budete muset zaplatit daň z příjmu. A pokud má byt několik majitelů, řekněme, že je ve společném vlastnictví vašich rodinných příslušníků, pak se částka daně z příjmu mezi ně rozdělí v poměru k velikosti jejich podílu.

Všechno však není tak strašidelné a existuje zde jeden trik, konkrétně pokud vlastníte tento majetek po dobu kratší než pět let, nemusíte platit daň z částky nepřesahující jeden milion rublů. Pokud jste majitelem bytu déle než pět let, daň se vůbec neplatí. Taková opatření přijal stát za účelem boje proti spekulacím v obytných prostorech..

Dokumenty o titulu

Nyní se obracíme k velmi důležité části, konkrétně k dokumentům o vlastnictví bytu. Bez nich není možný žádný prodej ani nákup. A potenciální kupující neztrácí svůj čas prázdnou řečí, není podložen doklady o vašem právu na prodej této nemovitosti, to znamená potvrzení vašeho vlastnictví.

Pokud jste prvním prodejcem privatizovaného bytu, stane se potvrzením vašeho vlastnictví potvrzení o registraci vlastnictví a dohoda o převodu vlastnictví tohoto bytu na vás, uzavřená v územní privatizační agentuře..

V případě, že je majetek sdílen a jeden z majitelů zemřel, je třeba k výše uvedeným dokumentům připojit osvědčení o právu zdědit podíl, který patřil zesnulému, v ráně, který vydává notář v místě bydliště zesnulého, a tento certifikát musí být registrován u místního úřadu o registraci nemovitosti a transakcích s ní s obdržením příslušného podpůrného dokladu.

Budete muset potvrdit své právo na byt v bytovém družstvu s potvrzením, že jste plně splatili podíl, který vám bude vydán v představenstvu družstva, jakož i Osvědčení o registraci vlastnictví.

Pokud vlastníte byt, podíl bytu nebo místnosti, kterou jste zakoupili na základě kupní a kupní smlouvy, skutečná kupní a kupní smlouva zaregistrovaná místním úřadem pro registraci nemovitosti a transakce s ní a akt dodání se stávají potvrzením vašeho vlastnictví tohoto majetku. přijetí tohoto bytu.

Pokud jste v důsledku výměny získali byt, podíl bytu nebo pokoje, pak potvrzujete své vlastnictví touto smlouvou o výměně, rovněž zaregistrovanou u místního úřadu pro registraci nemovitosti a transakcí s ní a potvrzení o vlastnictví.

Podobné dokumenty potvrzují vlastnická práva k bytu, podílu bytu nebo pokoje v případě nabytí takové nemovitosti jako dar nebo dědictví. Současně je samozřejmě skutečnost, že darování je potvrzeno řádně registrovanou darovací smlouvou, a skutečnost, že nemovitost získává jako dědictví podle zákona nebo vůle – notářským osvědčením o právu dědictví zapsaném u místního úřadu pro registraci nemovitostí a transakcí s ním.

Pokud jste si koupili byt na primárním trhu od právnické osoby, která jej zase získala jako kompenzace (to je běžná praxe, když se na výstavbě podílí několik organizací, a poté se mezi sebou dohodnou s byty, v poměru k jejich nákladům), pak potvrzení vašeho práva na bydlení dojde k dohodě o převodu práv (nebo postoupení práv) vlastnictví tohoto bydlení. Tato smlouva musí být podepsána vámi, zástupcem prodávajícího (právnické osoby) a zaregistrována u místního úřadu pro registraci nemovitostí a transakcí s ní. Kromě toho, stejně jako ve všech ostatních případech, musíte mít tuto vlastnost důkaz o vlastnictví..

Lidé někdy dostanou byt na základě soudního rozhodnutí. V takovém případě byste kromě certifikátu vlastnictví měli získat kopii takového rozhodnutí od soudu, který takové rozhodnutí vydal..

Další dokumenty k bytu

Nyní, když jste vybrali titulní dokumenty, můžete začít shromažďovat další potřebnou dokumentaci. A budete potřebovat následující dokumenty:

1. Technický pas bytu vydaný ZINZ. (Je třeba si uvědomit, že datum vypršení platnosti je omezeno na konec běžného roku).
2. V pasové kanceláři obdržíte potvrzení, že jste registrováni v místě bydliště. Lze jej získat rychle, i když trvá pouze deset dní..
3. U místního úřadu pro registraci nemovitostí a transakcí s ním by vám mělo být vydáno potvrzení potvrzující vaše vlastnictví tohoto majetku, obsahující informace, že tento majetek nebyl zastaven, neprodán, nebyl zabaven, není předmětem zástavy a nepodléhá žádnému jinému zatížení. Životnost takového certifikátu je také krátká. Všech stejných 10 dní. Proto je vhodné takové „krátkodobé“ dokumenty obdržet, pokud již byly podmínky kupní a prodejní transakce s potenciálním kupujícím dohodnuty a čas se počítá dny. Jinak mnohokrát přejdete přes stejný dokument.
4. V PRUE, DEZ nebo jiném podobném orgánu získejte potvrzení o neexistenci nedoplatků v platbách za veřejné služby.
5. Na daňovém úřadu v místě bydliště musíte vydat potvrzení, že nemáte dluhy za majetkovou daň.
6. Pokud je jedním z majitelů bytu dítě, musíte k prodeji bytu získat povolení od městské správy. Současně musíte prokázat, že v důsledku prodeje tohoto bydlení a pořízení nového bydlení se životní podmínky nezletilého nezhorší..
7. Podobné povolení budete muset získat od opatrovnických úřadů. Zároveň se zohledňují zájmy nejen nezletilých občanů, ale i osob uznaných za nekompetentní..
8. K prodeji bytu budete potřebovat ověřený souhlas svého manžela / manželky, pokud byl zakoupen v manželství nebo je vaším společným majetkem a prodej provedete vy osobně. K těmto dokumentům je připojen oddací list nebo rozvodový list, pokud majitel změnil příjmení.
9. Pokud jste po obdržení osvědčení o vlastnictví bytu, který hodláte prodat, změnili cestovní pas, budete potřebovat osvědčení o změně cestovního pasu. Faktem je, že vaše staré údaje z pasu se budou stále zobrazovat na všech účtech, což způsobí zmatek při provádění transakce. Takové potvrzení vám bude vydáno na pasovém úřadě v místě bydliště.

Smlouva o prodeji bytu

Smlouvu o koupi a prodeji bytu uzavírají a podpisují strany zpravidla za přítomnosti notáře, který osvědčuje pravost podpisů stran. Podepsaná a ověřená dohoda je dále registrována u místního úřadu pro registraci nemovitostí a transakcí s ní..

Ze zákona se kupující stává vlastníkem domu od okamžiku registrace kupní smlouvy a vlastnictví. Poté strany provedou konečné vyrovnání hotovosti.

Vypořádání na základě smlouvy o koupi a prodeji bytu

Je třeba poznamenat, že kupující převádí zpravidla ještě před uzavřením smlouvy na prodávajícího určité množství peněz jako záruku závažnosti jeho úmyslů ve výši dohodnuté stranami. Po obdržení těchto peněz kupující pochopitelně zapíše potvrzení. A zde byste měli vzít v úvahu některé čistě terminologické nuance, které však mohou výrazně změnit situaci v případě nepříznivého vývoje událostí..

Faktem je, že v potvrzení lze použít výrazy „vklad“ nebo „záloha“. Zdá se, že pro mnohé jsou synonymem. Ale není tomu tak. V souladu s občanským zákoníkem Ruské federace nemá vydání zálohy prodávajícímu potenciálním kupujícím žádné právní důsledky. Prodávající, „potřesení rukou“ s kupujícím, tak může udělat spoustu práce a odmítnout další potenciální kupující s odkazem na již existující dohodu a potenciální kupující změní názor na poslední chvíli a dohoda selže. V takovém případě bude prodávající, který obdržel zálohu, povinen vrátit peníze potenciálnímu a nekonzistentnímu kupujícímu..

Záloha je další věc. Pokud dohoda selže a vy jste již odvedli spoustu práce, částka vkladu zůstává s vámi jako sankce.

K provádění plateb se zpravidla používá pronajatá bezpečnostní schránka. Tato metoda rovněž zaručuje zájem prodávajícího i kupujícího.

Jak nabídnout byt na prodej

Neměli byste si myslet, že kupující k vám přijde sám. Chcete-li prezentovat svůj majetek na trhu s bydlením, měli byste věnovat trochu úsilí.

Nejprve využijte všechny možné a dostupné způsoby, jak informovat veřejnost, že chcete byt prodat. Na publikaci / publikace specializující se na zveřejňování tohoto druhu informací by měla být předložena reklama. V každém městě je jich mnoho.

Pokud máte příležitost, zveřejněte své nabídky na internetu. Existuje mnoho stránek nabízejících své služby zdarma jako nástěnku. Zároveň však nebuďte líní pravidelně aktualizovat svou zprávu, jinak se díky novým publikacím postupně posouvá až na samý konec seznamu..

A kupodivu byste se neměli vyhýbat banálnímu zveřejňování reklam na sloupech, plotech a autobusových zastávkách. Tato metoda se může ukázat jako nejúčinnější, protože ti, kdo si chtějí koupit byt, zveřejní také své reklamy s telefony na stejných površích. Takže se uvidíte navzájem.

Jak správně ukázat byt

Přirozeně se domníváme, že prodejem bytu nemáte v úmyslu nikoho oklamat. Při úvodních jednáních s potenciálním kupcem však není nutné zdůrazňovat některé nevýhody vašeho bytu. Takže s „nevěstou“.

Například, pokud pohled z okna nechává hodně žádoucí, první známost by měla být naplánována na večer, kdy kupující nebude okamžitě vyděšen tímto vnějším doprovodem vaší oblasti..

Před prodejem byste neměli utrácet hodně za renovaci bytu. Většina běžných lidí, kteří kupují nemovitost, nejprve odtrhne všechno, co je tam, a provede velké opravy podle jejich chuti. Proto je vhodné provádět drobné kosmetické opravy. Přilepte čistou světlou tapetu, opravte a opravte něco. Pokud je možné zahodit nebo vyjmout starý nábytek, udělejte to. Kupující vnímá prázdné, prostorné a světlé prostory lépe, mentálně plánuje, kde a co z jeho věcí umí.

Přirozeně žádné odpadky

Nechte byt na prodej vůně mírně barvy a lepidla na tapety. To na kupce působí podvědomě, což naznačuje, že zde před nimi žili slušní a čistí lidé..

V žádném případě byste v bytě neměli nechávat vůni domácích zvířat nebo, pokud je byt zděděn od starších příbuzných, vůni nemoci a nezachytil stáří. Okamžitě to vyděsí.

Potenciální kupující, i když přijeli autem, musí nenápadně vysvětlit, že z vašeho bytu se můžete snadno a rychle dostat k metru pěšky nebo veřejnou dopravou, a že vše je zde velmi blízko a existuje mnoho dobrých obchodů, škol, klinik a školek.

Konstruktivnější pozitivní

Instalatérské práce musí v bytě dobře fungovat. A to vůbec neznamená, že je třeba ji před prodejem změnit. Jen to, že by nic nemělo odkapávat, unikat a vydávat nepříjemný zápach kdekoli..

Pokud na vás „sousedé“ z výše uvedeného „unikli“, pak eliminujte všechny stopy tohoto úniku, jinak si kupující může myslet, že takové neštěstí se děje systematicky. Pokud je to možné, skvrny utěsněte a vybělte. Je to velmi důležité!

V oknech nesmí být žádné rozbité sklo. To vytváří ostře negativní dojem z bytu jako celku..

Nicméně, tyto tipy od profesionálních realitních kanceláří jsou docela banální povahy. Bezpochyby máte dostatek vynalézavosti a vynalézavosti, abyste produkt mohli vidět tváří. A pak bude váš obchod velmi výnosný.