Jak si vybrat hypoteční program

V současné době existuje v Moskvě několik desítek úvěrových institucí, které vydávají hypoteční úvěry (v Rusku jich je více než 180). Jak si vybrat banku nabízející optimální úvěrové podmínky pro nákupy domů? Začněme tím, co má spotřebitel k dispozici, a to ještě před kontaktováním banky, protože většina bank nešetří prostředky na propagaci hypotečních programů..

Pro účely analýzy lze hypoteční programy rozdělit do následujících hlavních složek: cílový trh, měna půjčky, zálohy, roční úroková sazba, velikost půjčky, doba půjčky, doba na zvážení žádosti, výše dodatečných nákladů na získání půjčky.

Cílový trh

Převážná většina bank vydávajících hypoteční úvěry působí pouze na sekundárním trhu s byty (odhaduje se, že přibližně 70% hypotečních programů je poskytováno klientům, kteří si kupují hotové bydlení). Mezi aktivními hráči nabízejícími programy pro kupující nových budov je možné vybrat Sberbank, DeltaCredit Bank, Raiffeisenbank, Vneshtorgbank, Gazprombank, MDM-Bank a některé další. Je však třeba poznamenat, že podle odborníků Sberbank představuje až 90% půjček vydaných na primárním trhu. Současně ne všechny domy jsou považovány za půjčky na primárním trhu, ale pouze nové budovy schválené úvěrovou bankou. V zásadě se jedná o budovy již postavené a předané státní komisi. Pokud dům není připraven, pak si banka vyhrazuje právo zkontrolovat vývojáře a odmítnout poskytnout půjčku bez udání důvodu. Nepopularita nákupu bytů v nových budovách mezi hypotečními úvěrovými institucemi je způsobena zejména takovými faktory, jako je prodloužená doba výstavby a nedostatek zástavy až do okamžiku registrace bytu..

Půjčka měna

Většina bank nabízí hypoteční úvěry v amerických dolarech (přes 70% programů). Některé banky (Sberbank, DeltaCredit Bank, Vneshtorgbank, International Moscow Bank atd.) Nabízejí půjčky v dolarech a rublech. Banky Societe Generale Vostok, MDM Bank, Gazprombank a další přidávají eura do rublů a dolaru. Moskevská hypoteční agentura a Agentura pro hypotéky na bydlení (AHML) pracují pouze s rublskými půjčkami.

Počáteční poplatek

V zásadě je praxe klasická, přijímaná po celém světě, počáteční platba 30% nákladů na bydlení. Některé banky (DeltaCredit, City Hypoteční banka, MDM-Bank, Sojuz atd.) Mají hypoteční programy s 20% zálohou. Někdy existují nabídky s 10% nebo dokonce 0% zálohovou platbou (například od banky FORA), ale takové nabídky jsou zpravidla doprovázeny vyššími úrokovými sazbami (a během prvních 18 měsíců jsou obvykle vyšší než v následující období splatnosti). Praxe ukazuje, že je mimořádně obtížné získat půjčku přesahující 75–80% nákladů na bydlení, a na primárním trhu je záloha obvykle kolem 40% nákladů na bydlení.

Roční úroková sazba

Průměrná základní úroková sazba je v současné době 11% v cizí měně a 15% v rublech, což je dvakrát až třikrát vyšší než podobné sazby v ekonomicky vyspělých zemích. V současné době se míra snižování úrokových sazeb v naší zemi zpomalila a podle prognóz Asociace ruských bank bude do roku 2008 činit 8–8,5%, což je také příliš na civilizovaný trh..
Minimální devizové úrokové sazby lze nyní zaznamenat u banky VIP a Pervoe OVK. (Rosbank) – 10%, ale nepatří k vůdcům daného trhu. Takoví velcí hypoteční hráči jako Vneshtorgbank, City Hypoteční banka, Raiffeisenbank, DeltaCredit a International Moscow Bank používají pro většinu vydaných půjček úrokové sazby od 10,5%. Maximální devizové úrokové sazby (18%) lze nyní zaznamenat v Lokobank, FORA-bank a European Trust Bank.
Banky DeltaCredit, Raiffeisenbank a Gazprombank používají také tzv. Pohyblivé úrokové sazby LIBOR, které se mohou měnit v závislosti na výkyvech finančních ukazatelů světového trhu. Z tohoto důvodu uzavření dohody s takovou sazbou zvýšilo rizika pro spotřebitele, protože v průběhu dlouhého období půjček se mohou úrokové sazby zvyšovat i snižovat..

Částka půjčky

Velikost poskytnutých hypotečních úvěrů je velmi různorodá. Minimální půjčky mohou být 2 tisíce dolarů (DeltaCredit Bank), maximální – 400 tis. Dolarů (Městská hypoteční banka a Mezinárodní moskevská banka) a dokonce 500 tisíc dolarů (Národní hypoteční společnost a první OVK). V průměru jsou půjčky vydávány ve výši 10 tisíc až 200 až 3 000 tisíc dolarů.

Úvěrové podmínky

Podmínky, za nichž jsou poskytovány hypoteční úvěry, se mohou pohybovat od šesti měsíců do 27 let. Maximální doba je poměrně vzácná (takové programy jsou k dispozici v FORA-Bank, Evropské důvěryhodné bance a AHML) a praktikují se pouze v případě rublů. Obecně je přístup k takovým dlouhodobým půjčkám v naší zemi negativní, a to jak mezi bankami, tak mezi spotřebiteli, kteří nejsou morálně připraveni nést úvěrové břemeno tak dlouho. Termín je v zásadě od 10 do 15 let. Délka úvěru zpravidla závisí na věku dlužníka, protože půjčka musí být splacena před dosažením věku odchodu do důchodu.

Čas na zvážení aplikace

Doba přezkumu aplikace je v zásadě 14 dní. Úvěrové výbory pracují nejrychleji v Absolutbank (od 1 dne), MDM-Bank (3-5 dnů), v Unii (5 dnů) a Evropské svěřenecké bance (do 7 dnů); nejpomalejší – v bance First O.V.K. (2-3 týdny) a Mezinárodní průmyslová banka (1 měsíc).

Dodatečné náklady na získání půjčky

Nejčastěji jsou dodatečné náklady na získání úvěru až 1,5% objemu úvěru, ale u některých to může být významnější částka. Další náklady zahrnují: poplatek za zpracování aplikace (1–2,6 tis. RUB), poplatek za výběr hotovosti, jednorázovou bankovní provizi, poplatek za půjčku, poplatek za pronájem buňky, za otevření účtu atd..
Kromě toho by si měl dlužník pamatovat, že za účelem získání a udržování hypotečního úvěru je nutné platit roční účty za pojištění vašeho života a majetku, jednorázové platby za posouzení koupě bytu a platit registrační poplatky za nákup a prodej nemovitosti. Banky navíc zpravidla nabízejí, aby platily stejné pojištění nikoli tam, kde je to vhodné pro dlužníka, ale pouze u společností, se kterými banka spolupracuje.