...

Jak snížit riziko při účasti na společné výstavbě

Nejprve je třeba objasnit – kdo jsou to vlastníci podváděných akcionářů Ruska? Akcionář je osoba, která se podílela na společné výstavbě uzavřením smlouvy o sdílené účasti se stavební organizací (vývojář).

Jak snížit riziko při účasti na společné výstavbě
Hieronymus Bosch. Kejklíř. 1500

V důsledku toho „podvedený akcionář“ – účastník sdílené výstavby bytového domu, u kterého developer nesplnil své povinnosti – nedokončil výstavbu nemovitosti v dohodnutém časovém rámci, neposkytl podíl na registraci vlastnictví a často jednoduše podváděl. Výsledkem je, že akcionář, který investoval své vlastní prostředky do výstavby a doufal, že dostane bydlení do určitého data, zůstane bez prostředků a životního prostoru..

Mimochodem, moskevská vláda, která začala řešit problematické stavební projekty, vyjasnila, že za občany, kteří získali vlastní kapitál, lze považovat pouze občany, kteří získali jeden byt pro vlastní potřebu. To znamená, že další investoři, kteří chtěli vydělat peníze na další prodej bytů, se nemohou klasifikovat jako „podvedení“ účastníci výstavby, i když jejich ztráty mohou být ještě výraznější.

Podvodní akcionáři se jako masový jev začali objevovat v Rusku v období od roku 2003 do roku 2005.

Vláda nemohla tento problém ignorovat, zejména v Moskvě bylo dokončení „problémových“ objektů svěřeno největší stavební společnosti hlavního města, a již v roce 2009 Jurij Lužkov, tehdejší starosta Moskvy, vesele prohlásil, že problém podvedených akcionářů byl zcela vyřešen ( alespoň v hlavním městě).

Ukázalo se, že takový optimismus je předčasný – krize z roku 2008 přispěla ke vzniku nových zmrazených a opuštěných stavebních projektů a řady podvedených účastníků sdílené výstavby stále rostou dodnes..

Podle oficiálních údajů poskytnutých Ministerstvem pro místní rozvoj bylo v Ruské federaci na konci prvního čtvrtletí roku 2011 více než 74 tisíc podvedených realitních investorů.

V Rusku je podle ministerstva v současné době více než 900 sdílených stavebních projektů považováno za „problematické“, to znamená, že tato zařízení již porušila lhůty pro uvedení domu do provozu, stavba byla zmrazena a držitelé kapitálu nemohou získat své vlastní byty nebo alespoň vrátit investici.

Pokud jde o globální povahu problému, je třeba objasnit, že pouze 16 z 83 regionů Ruské federace se vyhnulo zahrnutí do smutného seznamu regionů, které se potýkaly s problémem dršených akcionářů. Prvním místem v tomto hodnocení je region Samara, kde ministerstvo pro místní rozvoj počítalo 7,2 tis. Majitelů akcií, kteří nedostali své bydlení, na druhém místě byla Moskva – 6,8 tis. Podvrhnutých akcionářů, v Tatarstanu je asi 6,6 tis. Lidí, kteří čelí problému získání obytný prostor, v Novosibirské oblasti – asi 4,7 tisíce podvedených realitních investorů, v letovisku Krasnodarské teritorium – 4,6 tis..

Nejvíce rezonantní byly případy podvržených akcionářů v Moskvě, kteří, kteří chtěli upozornit úřady na svůj problém, opakovaně pořádali shromáždění, demonstrace, akce před úřadem hlavního města, protestovali a dokonce i hladověli. Mezi nejznámější případy podvedených účastníků ve společné výstavbě patří výstavba 11 mikrodistribucí v jižním Tushinu, sídliště Moskevských oken, vesnička v městském domě v Barceloně.

Byty podváděly investory do nemovitostí
Mstislav Dobuzhinsky. Setkání před palácem umění. 1920

Příklad 11. mikrodistribuce Jižní Tushino jasně ukazuje, že i objekty, které byly postaveny pod kontrolou orgánů hlavního města, mohou být na seznamu „problematických“. Stavba 11. mikrodistribuce, která se nachází v jižním Tushinu, začala podle rozhodnutí moskevské vlády v roce 2002. Původně bylo datum dokončení stavby 2005. Poté byl termín dodání předmětů (v mikrodistribuci postaveno devět budov) odložen na rok 2007 a v roce 2009 vláda hlavního města svým výnosem prodloužila lhůty pro dodání do roku 2012.

V současné době se dokončují 2 budovy a dokončuje se výstavba další 1, není jasné, jak se bude rozvíjet osud zbývajících 6 budov, protože na území staveniště stále zbývají zchátralé budovy, jejichž obyvatelé nebyli dokonce vystěhováni.

Odpovědnost za narušení termínů výstavby byla svěřena vedení společnosti Energostroykomplekt-M, zejména řediteli společnosti, Andrei Kruchininovi, který byl zatčen v únoru letošního roku a v současné době je zadržován ve vazebním středisku. Zaměstnanci odboru ekonomických trestných činů se snaží zjistit, kam fondy vlastníků akcií odešly, četné pohledávky vznesli i dodavatelé, jejichž práci developer nikdy nezaplatil.

Timofeev slíbil, že moskevská vláda přidělí byty všem držitelům tushinského mikrodistribuce na úkor rozpočtu.

Je zajímavé, že zpočátku byl hlavním vývojářem 11. mikrodistribuce společnost GlavMosStroy Holding Company a teprve pak se moskevská vláda rozhodla převést staveniště na Kruchininovu společnost, přestože v té době bylo schváleným kapitálem společnosti pouze 9 tisíc rublů..

V současné době se 1 940 lidí, kteří se stali oklamanými držiteli kapitálu o výstavbě 11. mikrodistribuce v jižním Tushinu, snaží získat odpověď od moskevské vlády – zda bude pokračovat výstavba zbývajících obytných budov a kdy konečně budou moci získat své čtvereční metry. Sergei Sobyanin již podepsal vyhlášku „O ukončení realizace investičního projektu na rozvoj mikrodistribuce 11 v okrese South Tushino“ bylo nařízení vlády o rozvoji tohoto objektu zrušeno..

Četné akce, jako je zavěšení „podvedeného akcionáře“ před moskevskou starostou a shromáždění účastníků společné výstavby, vedly ke skutečnosti, že Konstantin Timofeev, který zastává funkci předsedy výboru pro zajištění provádění investičních projektů ve výstavbě a kontrole v oblasti společné výstavby, slíbil Moskevské vládě přidělí byty všem podvrženým akcionářům Tushino microdistrict na úkor rozpočtu. Pokud však k tomu dojde, v jaké oblasti budou mít akcionáři možnost získat nové byty, zda budou odpovídat bytům, které byly sděleny účastníkům sdílené stavby při podpisu smlouvy s CJSC Energostroykomplekt-M, stále není známo..

Opatření

Jak snížit riziko při účasti na společné výstavbě? Navzdory skutečnosti, že koupě bytů v budově, která ještě nebyla postavena, je poměrně výnosný obchod, protože cena takových nemovitostí je mnohem nižší než hotové bydlení, riziko, že se stanou jedním z podvedených realitních investorů, je poměrně vysoké. Následující opatření mohou snížit pravděpodobnost doplnění řad akcionářů, kteří nedostali slíbené bydlení:

Jak snížit riziko při účasti na společné výstavbě
Paul Gauguin. Předvečer. Neposlouchejte lháře. 1889

  • pečlivé studium pověsti vývojáře. Některé body mohou být alarmující již ve fázi zkoumání historie společnosti, která působí jako hlavní vývojář objektu – nově vytvořené firmy s příliš nízkým schváleným kapitálem, které se dříve podílely na stavbě, která byla zmrazena – všechny tyto organizace automaticky spadají do skupiny vývojářů, kteří způsobují největší obavy. Mnoho právníků před podpisem smlouvy s developerskou společností doporučuje, aby se obrátili na arbitrážní soud a zkontrolovali, zda se organizace dříve účastnila soudního řízení. To lze provést na webových stránkách rozhodčího soudu. Není špatné, pokud se developer před zahájením výstavby tohoto zařízení již účastnil výstavby bytových domů, které byly úspěšně a včas uvedeny do provozu;
  • Určitě byste měli od vývojáře požadovat předložení následujících dokumentů: povolení k výstavbě bytového domu, prohlášení o projektu, nájemní nebo podnájemní smlouva na pozemek nebo osvědčení o státní registraci vlastnictví developerské společnosti na pozemek, na kterém bude provedena výstavba bytového domu. Všechny tyto dokumenty musí být povinné, takže absence alespoň jednoho z nich je důvodem k odmítnutí účasti na společné výstavbě;
  • studie smlouvy o účasti na společné výstavbě. Neměli byste souhlasit s podepsáním směnky nebo předběžné investiční dohody, protože v tomto případě může vývojář jednostranně ukončit smlouvu a akcionář obdrží jako náhradu pouze náklady na cenné papíry, které údajně získal. Smlouva musí rovněž obsahovat následující body – definici konkrétního předmětu sdílené stavby, která má být převedena, období pro převod předmětu sdílené stavby developerskou společností, cenu smlouvy, dobu a postup její úhrady, jakož i záruční období pro sdílený stavební objekt.

Při výběru nemovitostního objektu, do kterého budou investovány finanční prostředky, byste měli být také opatrní, pokud se developer tohoto bytového domu již změnil, možná i vícekrát, cena bytu je příliš nízká, ve srovnání s jinými podobnými objekty v oblasti byla původní doba výstavby prodloužena , a vývojář poskytl nepravdivé informace alespoň jednou. To vše naznačuje, že pravděpodobnost, že se v tomto objektu stane „podváděným akcionářem“, se mnohokrát zvyšuje.

Jak ukazují moderní ruské zkušenosti, je nepravděpodobné, že bude možné dosáhnout 100% záruky, že zařízení bude uvedeno do provozu přesně včas, jak je uvedeno ve smlouvě, ale výše uvedená opatření mohou určitě výrazně snížit riziko, že se stanete účastníkem „problémové“ sdílené stavby. Rovněž nebude zbytečné hledat pomoc u profesionálního právníka, který má v této oblasti rozsáhlé zkušenosti a je schopen poskytovat kvalifikovanou radu..

Ohodnoťte tento článek
( Zatím žádné hodnocení )
Agatha Poradce
Nejlepší tipy a triky
Comments: 1
  1. Eliška Navrátilová

    Jak můžu maximalizovat svou bezpečnost při účasti na společné výstavbě?

    Odpovědět
Přidejte komentáře

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: