Sdílená konstrukce: rizika a záruky

Obsah článku

• Co je výstavba vlastního kapitálu
• Proč je konstrukce vlastního kapitálu zisková?
• Rizika výstavby akcií
• Záruky poskytované dohodou o účasti na společné výstavbě
• Jak se chránit před různými riziky při účasti na společné výstavbě

Co je výstavba vlastního kapitálu

30. prosince 2004 vstoupil v platnost spolkový zákon „o účasti na společné výstavbě bytových domů a jiných objektů nemovitostí ao změně některých legislativních aktů Ruské federace“. Vypořádání vztahů s veřejností, které vznikají v procesu získávání finančních prostředků od jednotlivců na společnou výstavbu, bylo výzvou času a především muselo chránit práva, zájmy a majetek těch, kteří investují do sdílené stavby, tj. Akcionářů..

Na základě norem výše uvedeného zákona je společná stavba typem stavby na základě dohody o účasti na sdílené výstavbě. Smlouva o účasti na společné výstavbě je smlouva, podle které se jedna strana (developer) zavazuje postavit bytový dům v určité lhůtě a převést jej na účastníka ve společné výstavbě po obdržení povolení k uvedení do provozu, a druhá strana (účastník ve společné výstavbě) se zavazuje zaplatit, jak je stanoveno ve smlouvě cenu a přijmout postavený objekt.

Jak vidíte, zákon definuje dvě strany dohody o účasti na společné výstavbě: developer a účastník sdílené stavby.

Developer je právnická osoba, která je vlastníkem nebo nájemcem pozemku a přitahuje prostředky od účastníků sdílené výstavby na výstavbu bytových domů nebo jiných nevýrobních nemovitostních objektů na tomto pozemku. Účastníkem sdílené stavby (populárně – akcionář) je fyzická nebo právnická osoba, která poskytla developerovi prostředky na výstavbu bytového domu s cílem získat vlastnictví stavěného objektu po jeho uvedení do provozu.

Účastníkem sdílené stavby je ve skutečnosti investor a dohoda o účasti na sdílené výstavbě je investiční dohodou, avšak za účelem ochrany práv účastníků takové dohody je upravena zvláštním zákonem, a nikoli obecnými pravidly občanského zákoníku o investiční dohodě. Základní podmínky dohody o účasti na vlastním kapitálu jsou:

1. Předmět zakázky (konkrétní objekt musí být určen podle projektové dokumentace, která bude po obdržení povolení k uvedení činžovního domu do provozu převedena na účastníka společné výstavby).
2. Termín pro předání objektu účastníkovi ve sdílené konstrukci.
3. Smluvní cena a postup její platby.

Smlouva o účasti na společné výstavbě je uzavřena písemně a podléhá povinné státní registraci. V praxi se sdílená výstavba provádí takto: developer (stavební společnost) kupuje nebo pronajímá pozemek pro výstavbu bytového domu, uzavírá dohody o účasti na sdílené výstavbě s akcionáři; Akcionáři platí, často ve splátkách, náklady na byt stanovené smlouvou a po uvedení domu do provozu jej obdrží.

Proč je konstrukce vlastního kapitálu zisková?

Pro mnoho obyvatel Ruska je sdílená výstavba téměř jediným skutečným způsobem, jak získat svůj vlastní byt, protože tržní cena nemovitostí je pro většinu Rusů nedostupná a bankovní půjčky znamenají výrazný přeplatek za byt kvůli příliš vysokým úrokovým sazbám a po globální finanční krizi důvěru veřejnosti v banky a půjčky jsou téměř nulové. Sdílená výstavba umožňuje koupit byt za relativně nízkou cenu, protože po uvedení bytového domu do provozu se náklady na byty v něm výrazně zvyšují, navíc se ve většině případů platby odkládají až do dokončení výstavby.

Nevýhodou sdílené výstavby je, že účastník sdílené výstavby může získat svůj byt až po dokončení stavby, při koupi bytu na úvěr se můžete do něj okamžitě nastěhovat, ale konečné náklady na byt v prvním a druhém případě jsou prostě nesrovnatelné..

Rizika výstavby akcií

Před přijetím federálního zákona „o účasti na společné výstavbě bytových domů a jiných objektů nemovitostí a o změnách některých legislativních aktů Ruské federace“, sdílená výstavba jako jev v Rusku dlouho existovala. Bylo provedeno hlavně na základě investičních dohod nebo dohod o společných činnostech. Mechanismy spolupráce mezi akcionářem a vývojářem stanovené těmito dohodami nemohly plně pokrýt všechny aspekty těchto právních vztahů, a proto nebyla dostatečně chráněna práva investorů (tj. Akcionářů), což se stalo vynikajícím podkladem pro činnost bezohledných vývojářů. Zákon o účasti na sdílené výstavbě poskytoval účastníkům sdílené stavby řádné záruky, které je chránily před svévolností vývojářů, takže vývojáři, kteří chtěli mít více práv a méně povinností, museli hledat způsoby, jak nový zákon obejít. Jak víte, kdokoli hledá, vždy najde, protože zprávy o dalším podvodníkovi se také pravidelně objevovaly v médiích. Ve většině případů se vývojáři snaží jednoznačně nepřekročit zákon, ale jednoduše ležet s občany, kteří chtějí koupit bydlení, nikoli smlouvy o účasti na společné výstavbě, ale jiné občanskoprávní smlouvy, které nezajišťují akcionářům stejný stupeň ochrany. Nejrozšířenější jsou předběžné smlouvy o prodeji a nákupu a systémy vyúčtování. Co je pozoruhodné, až donedávna většina stavebních společností, a to i největší a přijímající vládní podporu, pracovala přesně podle těchto schémat..

Popište stručně mechanismy implementace tzv. „Šedých schémat“ sdílené konstrukce:

1. Uzavření předběžné smlouvy na nákup a prodej bytu.Místo smlouvy o sdílené účasti se uzavírá předběžná prodejní a kupní smlouva, podle které se developer zavazuje po výstavbě bytového domu uzavřít hlavní dohodu o prodeji a koupi bytu s akcionářem. Současně je vlastnictví celého bytového domu a jeho jednotlivých bytů ve vlastnictví developera a po uzavření hlavní kupní a prodejní smlouvy přechází na akcionáře. Legislativa nestanoví možnost platby za takovou dohodu, proto vývojáři často přijímají peníze, „rezervují“ je jako platbu za hlavní smlouvu. Kromě toho předběžná dohoda o koupi a prodeji bytu neurčuje datum uvedení do provozu ve výstavbě. Další zranitelností předběžné prodejní a kupní smlouvy je to, že nepodléhá státní registraci, což znamená, že developer má možnost uzavřít několik dohod na jeden byt a v historii ruské společné výstavby bylo mnoho takových případů..
2. Půjčování prostředků na účet.K provedení takové půjčky je rovněž vyžadována předběžná kupní smlouva, ke které je přidána dohoda o koupi směnky, jejíž hodnota se rovná ceně bytu. To znamená, že kupující na základě předběžné smlouvy o prodeji a koupi obdrží od developera povinnost prodat mu byt poté, co je dům uveden do provozu, a zdá se, že za tento nákup předem platí směnkou. Ve skutečnosti však neexistuje žádná právní souvislost mezi předběžnou smlouvou o prodeji a kupní smlouvou a nákupem směnky. Proto může developer na konci výstavby vyplatit účet ne s bytem, ​​ale v penězích, a předběžná dohoda o prodeji a koupi zůstává v platnosti, nebyly však na ni připsány žádné prostředky, což umožňuje vývojáři stanovit vyšší cenu v hlavní kupní a prodejní smlouvě (tržní cena bytu) na primárním trhu). Výsledkem je, že akcionář jednoduše dal peníze vývojáři na půjčku na několik let, protože si můžete koupit byt za tržní cenu v kterémkoli jiném domě..

Kromě výše uvedených schémat, rizika sdílené výstavby zahrnují nesoulad kvality postaveného objektu s podmínkami dohody a obecně přijímanými normami, bankrot developera a přímé podvody (například přilákání finančních prostředků od populace s následným „skrytím“ neznámým směrem), avšak s pečlivým výběrem developera, tyto rizika lze snížit, ne-li na nulu, pak na velmi nízkou pravděpodobnost.

Záruky poskytované dohodou o účasti na společné výstavbě

Dohoda o majetkové účasti na výstavbě bezpochyby poskytuje akcionáři více záruk na ochranu jeho práv než výše uvedené dohody. Popište hlavní z těchto záruk:

1. Základními podmínkami dohody o účasti na společné výstavbě jsou předmět, cena a termín. To znamená, že se vývojář zavazuje převést vám konkrétní objekt včas a za stanovenou cenu. Pokud dohoda tyto podmínky neobsahuje, může být zrušena soudem. Tyto podmínky lze změnit pouze na základě dohody stran..
2. Smlouva o sdílené účasti podléhá státní registraci. To znamená, že developer nebude schopen uzavřít několik smluv najednou pro jeden byt..
3. Pravidla pro předkládání čtvrtletních zpráv vývojáři o provádění činností souvisejících s získáváním prostředků od účastníků sdílené výstavby, schválená nařízením vlády Ruské federace ze dne 27. října 2005 N 645, zaručují státní kontrolu nad výstavbou zařízení.
4. Právo přilákat prostředky od obyvatelstva (držitelé kapitálu) od developera vzniká až po státní registraci vlastnictví nebo pronájmu na pozemek, získání stavebního povolení, jakož i vypracování a zveřejnění projektové deklarace.
5. Developer nese riziko náhodné ztráty sdíleného stavebního objektu před jeho převodem do vlastnictví akcionáře.
6. V případě úmrtí účastníka společné stavby jeho práva a povinnosti přecházejí na dědice.
7. Při nákupu nemovitostí dohodou o účasti na společné výstavbě výhradně pro osobní a rodinné potřeby, a nikoli pro podnikatelskou činnost, se vztahy vyplývající ze smlouvy a neupravené zákonem o účasti na společné výstavbě řídí právními předpisy na ochranu spotřebitele.
8. Záruky za kvalitu předmětu smlouvy o společné účasti na výstavbě jsou stanoveny v článku 7 zákona „o účasti na společné výstavbě bytových domů a jiných nemovitostí“. Podle ustanovení tohoto článku nesmí být záruční doba na dokončený majetek kratší než pět let. V případě odchylek od smluvních podmínek, které zhoršily kvalitu předmětu, jakož i dalších nedostatků, má účastník ve sdílené výstavbě právo požadovat od vývojáře odstranění nedostatků v přiměřené lhůtě (zdarma) nebo snížení ceny smlouvy nebo úhradu nákladů na odstranění nedostatků.

Jak vidíte, zákon „Účast na sdílené výstavbě bytových domů a jiných objektů nemovitostí“ poskytuje široké záruky pro práva vlastníků akcií, ale abyste mohli tyto záruky využít, musíte znát svá práva a věnovat náležitou pozornost různým podmínkám dohody o účasti na společné výstavbě..

Jak se chránit před různými riziky při účasti na společné výstavbě

Legislativa, stejně jako život obecně, neposkytují úplné záruky ekonomické bezpečnosti při uzavírání jakýchkoli občanskoprávních dohod, zejména investičních. Je však možné a dokonce nutné chránit sebe a své blaho co nejvíce před nepříjemnou vyšší mocí. Jak to lze dosáhnout?

1. Nejprve je nutné prostudovat zákon „o účasti na společné výstavbě bytových domů a dalších nemovitostí“. I když žádáte o pomoc profesionální právníky, je vhodné znát základní právní normy v oblasti společné výstavby.
2. Spolupracujte se společností, která se osvědčila na stavebním trhu, s velkými aktivy, bez významných dluhů a čistou reputací. Zákon „o účasti na společné výstavbě bytových domů a jiných nemovitostí“ stanoví povinnost vývojáře předložit podklady, osvědčení o státní registraci, osvědčení o daňové registraci, finanční a ekonomické zprávy, výroční zprávy za poslední tři roky všem osobám, které o to požádají, a také zprávu auditora za poslední rok. Pokud existuje občanské sdružení na ochranu práv akcionářů ve vašem regionu, lze zde získat značné množství informací o činnosti stavebních společností zapojených do výstavby kapitálu..
3. Uzavřít dohodu o účasti na společné výstavbě, a nikoli jiné dohody, které umožní vývojáři obejít zákon „o účasti na společné výstavbě bytových domů a jiných nemovitostí“.
4. Zkontrolujte doklady o vlastnictví developera pro pozemek, na kterém se stavba provádí nebo bude provádět (osvědčení o vlastnictví nebo nájemní smlouva); ujistěte se, že developer má povolení k výstavbě bytového domu a také, že prohlášení o projektu je řádně zveřejněno a (nebo) zveřejněno.
5. Při uzavírání smlouvy věnujte zvláštní pozornost předmětu, podmínkám a ceně smlouvy. Nezapomeňte, že při absenci některé z těchto podmínek ve smlouvě může být soud prohlášen za neplatný. Vezměte prosím na vědomí, že dohoda vstoupí v platnost až po registraci státu.