Rizika a přínosy koupě zastaveného bytu

Obsah článku

• Faktory určující cenu zastavených bytů
• Vztah mezi dlužníkem a bankou
• Realitní dovednosti
• Vlastnosti bytu
• Nesnesitelné splátky úvěru
• Simulovaný prodej bytu
• Nákup „výchozího“ hypotečního bytu od banky
• Vypořádací systémy pro hypotéky na byty
• souhrn

Nejprve si definujme terminologii – v tomto článku nákup hypotečního bytu znamená pořízení nemovitosti jak od docela „prosperujících“ majitelů hypotečních bytů, tak od nešťastných hypotečních dlužníků nucených prodat bydlení pod tlakem životních okolností, nebo pořízení bytu, který již byl zabaven z banky.

Edvard Munch. Red Virginia Creeper. 1898-1900

Ve společnosti panuje rozšířený názor na velký přínos takových transakcí pro neplacené byty – možnost ušetřit téměř dvojnásobek osobního rozpočtu ve srovnání s tržními cenami. Jako kompenzace za tuto hypotetickou výhodu se šíří stejně stabilní názor na velká rizika takových transakcí spojená s nesplněním povinností předchozího vlastníka, nedostatečnou právní spolehlivostí atd..

Realitní kanceláře a banky, které poskytují hypoteční úvěry, nevedou žádnou obecnou statistiku prodeje hypoték. Objem tohoto sektoru na trhu s nemovitostmi lze odhadnout z komentářů několika vedoucích realitních specialistů v Rusku. Pokud vedoucí elitního realitního oddělení skupiny A-Realty Group A. Ryumin nevolá počet takových transakcí ve své společnosti na více než 3% z celkového počtu, pak vedoucí hypotéky RELIGHT-Real Estate I. Kazhikina vyjádří číslo 7% … Podle regionálního ředitele INKOM-Nedvizhimost Y. Lurie činil počet takových transakcí v jeho společnosti v loňském roce 9% z celkového počtu, šéf sekundárního bytového oddělení BEST-Nedvizhimost E. Bulychev odhadoval podíl transakcí se zajištěným bydlením na 20 %. Y. Lurie uvádí, že „realitní kanceláře neustále prodávají nemovitost, která je v zástavě banky“, tj. Její tržní podíl lze považovat za významný. Jak vysvětluje E. Bulychev, většina takových transakcí „probíhá na základě svobodné vůle majitelů – například prodej bytu 1 + 1 na koupi bytu 2 + 1 po narození dítěte atd.“ “

Nucený prodej je podle jednomyslného názoru všech odborníků nejmenším segmentem transakcí s hypotékami.

Většina vlastníků hypotečních nemovitostí, kteří nemohou splácet svůj úvěr, se obrátí na realitní společnosti ještě předtím, než je donutí banky prodat. M. Markarova, řídící partner MAYFAIR Properties, odhaduje počet takových „skutečně defaultních“ prodejů ve své společnosti na 20-25% z celkového počtu prodaných hypoték. Prodej pod nátlakem je podle jednomyslného názoru všech odborníků nejmenším segmentem transakcí s hypotékami. Vedoucí odboru hypotečních úvěrů společnosti „NDV-Real Estate“ A. Vladykin to vysvětluje tím, že k těmto případům dochází až po dlouhém zpoždění plateb – nejméně 6 měsíců. „Banky se snaží problém vyřešit„ mírumilovně “, nabízejí odklady, snižují měsíční platby a rozhodnou se žalovat až po vyčerpání limitu své trpělivosti.“.

Kugach Yuri Petrovich, Z nedávné minulosti

Velmi důležitým bodem pro transakce s přislíbenou „výchozí“ nemovitostí je vysvětlena I. Kazhikina (RELIGHT-Nedvizhimost): „Agresivní tlak na majitele hypotečního bytu od věřitelů, sběratelů, realitních kanceláří a dalších osob, aby ho donutil prodat svůj majetek bez soudního rozhodnutí spadají pod článek 179 občanského zákoníku Ruské federace “. Vysvětlíme našim čtenářům, že tento článek občanského zákoníku se zabývá nezákonností transakce provedené pod vlivem hrozeb a obtížných okolností za mimořádně nepříznivých podmínek. Podle I. Kazhikiny tedy takové transakce „mají šanci, že budou v budoucnu u soudu prohlášeny za neplatné“. A. Saprykina, zástupce vedoucího společnosti Delta estate, dodává, že koupě hypotečního bytu prostřednictvím dražby (po soudním rozhodnutí) ukládá kupujícímu „potřebu zajistit, aby proti bývalému vlastníkovi nebylo možné se proti rozhodnutí soudu odvolat“. “ V opačném případě se následné dlouhé „soudní spory pro nové majitele mohou stát velmi pravděpodobnými a výsledek bude obtížné předem vypočítat“..

Faktory určující cenu zastavených bytů

Vztah mezi dlužníkem a bankou

Kritičnost finančního vztahu v páru dlužník-banka. Čím blíže je úvěrová situace k učebnicové větě „Y – y, jak všechno běží…“, tím nižší je cena za „standardní byt“. Velká celková částka dluhu, spolu s pokutami a úroky, spojená s dlouhou dobou ignorování plateb ze strany dlužníka, umožňuje bance diktovat podstatné podmínky transakce. T. Vorobyová, zástupkyně ředitele Moskevské realitní kanceláře, mluví o rekordu ve své praxi „údaj o 25% cenového rozdílu mezi hypotečním bytem a tržní cenou za něj“. A. Vladykin (NDV-Nedvizhimost) považuje nízkou cenu za „hlavní faktor určující zájem potenciálních kupců o hypoteční byt“ A. Bannikov, vedoucí oddělení sekundárních nemovitostí v Azbuka Zhilya, však připomíná, že k většině prodejů zastavených bytů dochází po „přátelské“ dohodě mezi bankou a dlužníkem a „spokojenost obou stran s touto dohodou neumožňuje počítat s významným snížením ceny zastaveného bytu v poměru k průměru indikátor „.

Realitní dovednosti

Znalost realitní kanceláře může výrazně ovlivnit cenu hypotečního bytu. Tento faktor je dobře ilustrován na příkladu dvou konkrétních moskevských obchodů na podzim roku 2010, které citoval Yu. Lurie. V prvním případě koupil hypoteční třípokojový byt v blízkosti stanice metra Polezhaevskaya realitní makléř za cenu o 800 000 rublů nižší než další nejlevnější podobná nabídka na trhu. Další epizoda je prodej dvoupokojového bytu v Domodědově zkušeným realitním agentem. Po přiměřeném zájmu svého agenta o maximální cenu, dlužník obdržel tržní hodnotu bytu – to znamená, že byl prodán ještě dražší než průměrná cena!

Vlastnosti bytu

Spotřebitelská charakteristika prodaného hypotečního bytu může výrazně zvýšit jeho hodnotu. A. Ryumin („skupina A-Realty“) svědčí o velké poptávce po dobře situovaných bytech s kvalitními opravami: „U takových objektů je určitá obava kupujících z transakcí týkajících se banky více než kompenzována jejich pohodlím a pohodlím“.

Vincent van Gogh. Pokoj Vincenta van Gogha v Arles. 1888

„Kvalitní spotřebitelské vlastnosti hypotečního bytu umožňují dlužníkovi rozumně očekávat, že bude prodávat za cenu srovnatelnou s průměrem na trhu,“ dodává E. Bulychev (BEST-Real Estate).

Nesnesitelné splátky úvěru

Nesnesitelné měsíční platby do banky v kombinaci s omezenou dobou prodeje. Faktor, který je ve větší míře vlastní elitnímu segmentu hypotečních nemovitostí. Konkrétním příkladem je A. Ryumin o prodeji elitního ateliéru Arbat v září 2010. „Navzdory tržní hodnotě 6,2 milionu dolarů byla hlavním důvodem„ marže “přístřešku na 5,5 milionu USD potřeba banky platit 100 000 dolarů měsíčně.“ Tuto položku můžete považovat za zvláštní případ položky 1, kdy má sama banka zájem o „projetí“ situace s hypotečním bytem do „zablokování dluhu“ a samostatně ji uplatnit za zvýhodněnou cenu.

Simulovaný prodej bytu

Imitace prodeje ze strany dlužníka je poměrně vzácným faktorem, když je cena zastaveného bytu stanovena dlužníkem s úmyslným překročením ceny, aby se minimalizovala pravděpodobnost jeho prodeje. Jak gen vysvětluje. Ředitel „IPOTEK.RU“ D. Ovsyannikov, tyto případy se někdy zaznamenávají jako „metoda bezohledného dlužníka, aby se zabránilo tlaku ze strany banky, pokud jsou platby zpožděny o dobu kratší než 6 měsíců“. Chcete-li se vyhnout psychickému bankovnictví „nátlaku“ ve formě telefonních hovorů, poštovních dopisů atd. s požadavky na splacení dluhu poskytuje držitel hypotečního úvěru bance důkaz o své činnosti při prodeji hypotečního bytu, ale cena, kterou stanoví, způsobuje přinejlepším zmatení potenciálních kupců. Podle D. Ovsyannikov, on zná případ, kdy cena je o 35% vyšší než průměr na trhu. Další vývoj takové situace je možný buď směrem k bodu 1, nebo k obnovení splácení hypotéky. Podle S. Ivanova, náměstkyně. Předseda představenstva CB Agropromcredit: „Takovéto kroky nejen vážně zkazí úvěrovou historii dlužníka, ale mohou také přimět banku k zahájení soudního řízení s maximální možnou závažností možných pohledávek vůči klientovi“

Nákup „výchozího“ hypotečního bytu od banky

Tyto nemovitosti, které se po soudním rozhodnutí prodávají „násilně“, se prodávají na aukcích a náklady stanoví výhradně banka. A právě za takové transakce může být cena skutečně výrazně nižší než tržní cena – ale pouze to může, což se v praxi vždy nestane. Pokud je gen. ředitel společnosti „Finnesco“ N. Mozgalevskaya odhaduje cenu těchto bytů nejméně o 10% nižší než je průměrná úroveň trhu, zatímco šéf „Rusipoteka“ A. Ippolitov nazývá mnohem skromnější číslo 5 – 6%. Podle ředitele IPOTEK.RU D. Ovsyannikov, transakce na hypotéky byty s prodejní cenou „pod 25% tržní ceny jsou velmi vzácné.“ Banky, které získaly právo nakládat se standardním bytem, ​​nemají právo prodávat takové nemovitostní objekty samy o sobě a přilákat k tomu realitní společnost, což zvyšuje náklady a v důsledku toho i konečnou cenu hypotečního bytu.

Zákon stanoví, že především prostředky z prodeje dražebních bytů jdou do banky, dlužník může počítat pouze s jejich zůstatkem. Kromě toho, jak říká Andrei Bannikov („Azbuka Zhilya“): „Pokud přijaté aukční prostředky nejsou dostatečné k pokrytí bankovních nákladů, zbývající část se získá zpět od bývalého majitele bytu a bankovní instituce může podat novou žalobu téměř okamžitě po dražbě.“.

Během období klesajících cen nemovitostí (sezónních nebo krizových) se dlužník může ocitnout v situaci, kdy skutečná prodejní hodnota hypotečního bytu nebude úvěr kryta. Jak vysvětluje T. Vorobyova („Moskevská agentura nemovitostí“), takové situace jsou obvykle upraveny smlouvou o půjčce, když je podepsána, a banky zahrnují do standardního textu klauzuli o finanční odpovědnosti dlužníka se všemi majetky, které má. „Takové ustanovení smlouvy o půjčce se stává velmi nepříjemným překvapením pro majitele zastavených bytů – většina z nich se nakonec domnívá, že pokud nemohou půjčku splácet, riskují pouze zastavenou nemovitost.“.

Vypořádací systémy pro hypotéky na byty

Federální zákon Ruské federace „o hypotékách“ dostatečně podrobně upravuje transakce s hypotečním bydlením. Téměř všichni odborníci uvádějí konsolidovaným způsobem, že hlavní obtížnost tohoto typu transakcí s nemovitostmi nesouvisí s pochybnou „právní čistotou“ transakce, ale s obtížemi synchronizace akcí všech zúčastněných stran – kupujícího, prodávajícího, banky, notáře, registrační komory atd..

B.M. Kustodiev. Obchodník. Starý muž s penězi. 1918

Mezi nejčastější systémy vypořádání zastavených bytů patří:

1. Prodávající obdrží od kupujícího zálohovou platbu ve výši jeho dluhu vůči bance – hypotéky (nebo více) as povinným provedením předběžné dohody (částky jsou poměrně velké!). Jak říká M. Markarová („MAYFAIR Properties“), banka po obdržení výše dluhu v plné výši vydá dlužníkovi oznámení o souhlasu s odcizením zastaveného bytu. Mají-li tento dokument v ruce, prodávající a kupující podepisují pravidelnou kupní a kupní smlouvu, která musí být zaregistrována (a čím dříve, tím lépe), zaregistrována u Rossreestr a získat výpis z Jednotného státního registru práv k nemovitostem (USRR) o odstranění dluhového břemene z bytu..
2. Použití bankovních buněk – v den transakce je částka, kterou dlužník již zaplatil bance, zastavena do jedné buňky a prodávající k ní získá přístup po předložení notářské smlouvy o prodeji a koupi a výpisu z USRR o odstranění zatížení ze svého bývalého bytu. Jak vysvětluje E. Bulychev (BEST-Nedvizhimost), „průměrná lhůta pro odstranění zatížení v registrační komoře je tři pracovní dny, takže kupující nic neriskuje“. Výše zůstatku úvěru je umístěna v jiné cele a prodávající ji převede do banky – hypotéky v den registrace transakce. Částka převyšující úvěrové dluhy hypotečního bytu převádí prodávající kupujícímu přímo, bez bankovních služeb, po dokončení „operace s buňkami“.
3. Kupující hypotečního bytu může podepsat dodatek ke smlouvě o půjčce, podle kterého se stává ručitelem prodávajícího. Tento stav dává kupujícímu zastaveného bytu legální zákonnou příležitost splatit dlužníkův dluh, po kterém banka vydá oznámení o svém souhlasu s plánovaným odcizením bytu. Dále v Rossreestru probíhá registrace převodu vlastnictví, registrace kupní a prodejní smlouvy a odstranění zatížení. Odborníci doporučují, aby byl tento systém popsán v předběžné smlouvě co nejjasněji a nejpodrobněji..

Právní náklady na transakce s hypotékami jsou vyšší než u konvenčních nemovitostí a mohou se značně lišit v závislosti na poplatcích autorizovaných notářů. Téměř všechny stávající hypoteční smlouvy obsahují ustanovení o sankcích za předčasné ukončení úvěru – tyto sankce bude muset být zaplaceno. V průměru pro společnost „BEST-Real Estate“ E. Bulychev uvádí údaj o nákladech na výběr z kauce 200 USD – zahrnuje registraci a státní povinnost.

Odborníci na trhu s nemovitostmi mají sklon považovat rizika pořízení hypoték za velmi přehnaná. T. Vorobyova („Moskevská realitní agentura“) hovoří o zvláštní důkladnosti kontrol těchto transakcí všemi druhy regulačních orgánů (až po státní zastupitelství a Účetní komoru): pravděpodobné a opakované kontroly těchto transakcí na realitním trhu v budoucnosti. “ M. Markarova („MAYFAIR Properties“) dodává, že příslušné právní dodržování federálního zákona „o hypotéce“ a odpovídajících článků občanského zákoníku Ruské federace „snižuje riziko zneplatnění transakcí v zastavených bytech téměř na nulu.“ “.

souhrn

Prodej bytů zajištěných hypotékou je patrným segmentem na trhu s bydlením a vzhledem k jasným známkám oživení hypotečních úvěrů má vyhlídky na růst. Problémy s tímto typem transakcí budou pravděpodobně spojeny s vysokou byrokratickou složitostí než s potenciálně vysokým právním rizikem. Převážná většina zastavených bytů se prodává za poměrně tržní ceny. Pravděpodobnost koupě levně nespláceného nemovitostního objektu je docela srovnatelná s pravděpodobností koupě „obyčejného“ bytu se stejnou slevou, v žádném případě se však neúčastní hypotéky. Realitní experti berou na vědomí, že rozhodnutí o koupi konkrétního hypotečního bytu je obvykle učiněno s přihlédnutím k celé sadě parametrů – to je cena, umístění, kvalita oprav a dostupnost infrastruktury. Tento přístup dále přibližuje „hypoteční“ sektor nemovitostí, které se prodávají, blíže obecným návrhům na prodej bytů.