Trh s kancelářskými nemovitostmi – výsledky za 1. čtvrtletí 2011

Obsah článku



Když shrneme výsledky prvního čtvrtletí roku 2011 v oblasti kancelářských nemovitostí v hlavním městě, je třeba poznamenat, že hlavními trendy tohoto segmentu trhu ve sledovaném období je podle názoru většiny odborníků přirozený návrat potenciálních nájemců na trh, jakož i pokračující zvyšování nedostatku kvalitní nabídky..

Kancelářský trh s nemovitostmi
Jacob Lawrence. Výrobci skříní. 1946

Poptávka po kancelářích v Moskvě meziročně vzrostla o více než třetinu

Ve srovnání se stejným obdobím roku 2010 se poptávka po kancelářích v hlavním městě zvýšila v průměru o 30–40%, což je nepochybně způsobeno obecným růstem ekonomické aktivity v zemi a zlepšením podnikatelského prostředí ve srovnání s předchozími roky..

Došlo k nárůstu aktivity v oblasti pronájmu kanceláří mezi zahraničními společnostmi a velkými bankovními operátory. Je pozoruhodné, že v tuto chvíli jsou potenciální nájemníci již připraveni zvážit nabídky kancelářských prostor bez dokončení. Ve srovnání s loňským rokem metropolitní agentury říkají, že počet pronajatých kancelářských prostor je škrupina&jádro (holé stěny a strop) zvýšené o více než 30%.

Podle Maxima Zhulikov, hlavního specialisty oddělení realitních kanceláří Penny Lane Realty, se v prvních třech měsících letošního roku poptávka po koupi ready-made půjčovny znatelně zvýšila ze strany nájemce. Rovněž poznamenal, že mezi potenciálními kupujícími jsou hlavně domácí soukromí investoři. Zahraniční investoři, i když jsou připraveni získat nějaké předměty, velmi často nemají čas reagovat včas na velmi rychle se měnící situaci na trhu.

Důsledky zákazu moskevských úřadů stavět kancelářské budovy v rámci třetího dopravního okruhu se stále více projevují..

Je třeba také poznamenat, že v období od ledna do března 2011 existovala poměrně vysoká a stabilní poptávka po nákupu kanceláří třídy A a B. Velké společnosti zpravidla projevily zájem o tyto objekty, aby zde lokalizovaly své struktury. Například v únoru existovaly informace, že Raifaisen Bank a Rostelecom chtěly koupit obchodní centrum. Dalším živým příkladem jsou jednání mezi zástupci Alfa-Bank a AFI-Development o koupi obchodního centra Aquamarine..

Dalším trendem v prvním čtvrtletí letošního roku je to, že se stále více projevují důsledky zákazu moskevských úřadů stavět kancelářské budovy v rámci třetího dopravního okruhu. Vývojáři kapitálu, kteří hledají nová staveniště, začali projevovat aktivní zájem o bývalé průmyslové zóny v centru města.


Wassily Kandinsky. Moskva 1.1916

Sanace následně umožní stavebním společnostem tyto předměty výhodně prodávat. Například Sminex pokračuje v aktivním rozvoji tohoto segmentu trhu. Velmi brzy vstoupí na kapitálový trh zcela obnovené oblasti bývalé továrny Salut. V poslední době se objevily také informace o akvizici bývalé průmyslové zóny téže stavební společnosti, která se nachází na adrese Prospect Mira, 102.

Rovněž upozorňujeme, že nejvyšší poptávka v prvním čtvrtletí roku 2011 byla zaznamenána u kancelářských prostor v obchodních centrech v centrální administrativní čtvrti v Moskvě. Nárůst poptávky po kancelářích třídy A a B + potvrzuje skutečnost, že podle výsledků prvních tří měsíců letošního roku je obsazenost obchodních center v kategorii A od 90% do 95%, v kategorii B + – od 80% do 90% … Jako příklad požadovaných obchodních center lze uvést: BC „Orlikov“, BC „Noemova archa“, BC „Usadba“, BC „Alexander House“.

Kancelářské potřeby se dosud nevrátily na úroveň před krizí

V prvním čtvrtletí letošního roku vstoupilo na trh v oblasti kancelářských nemovitostí několik nových návrhů. Za prvé, nárůst nabízeného prostoru byl způsoben zařízeními, která byla postavena v roce 2010. Objem nových dodávek kancelářských prostor v prvních třech měsících roku 2011 tak vzrostl o více než 200 tisíc m2..

Pokud však porovnáme nabídku s úrovní před krizí, měli bychom vzít na vědomí extrémně nízkou aktivitu moskevských vývojářů. V letošním roce budou v zásadě prováděny práce na dokončení stavebních prací v zařízeních, která začala v letech 2008–2010. Moderní metropolitní vývojáři začali velmi vážně přistupovat k perspektivám a potenciálním rizikům nových projektů, zejména v segmentu komerčních nemovitostí. Například některá rozestavěná obchodní centra, která byla stále v rané fázi výstavby, byla přestavěna a místo nich byly postaveny byty. Celková plocha projektů, které se nyní díky přestavbě stanou rezidenčními nemovitostmi, tedy činí asi 1 milion metrů čtverečních. m.


Laszlo Moholy Nagy. Konstrukce. 1923

Formování tohoto trendu bylo především ovlivněno zrušením výstavby některých velkých známých projektů, jakož i provedením revize schválení a povolení, která byla dříve vydána předchozí metropolitní správou. V současné době je oficiálně známo zrušení výstavby komerčních nemovitostí, jejichž celková plocha je téměř 900 tisíc metrů čtverečních. m.

Pokud vezmeme v úvahu nabídku kanceláří na sekundárním trhu, pak si mnozí odborníci všimnou návratu k modelu „virtuálního“ prodeje typického pro období před krizí. Prodávající nabízejí svá aktiva pouze k prodeji, aby zjistili, jak jejich hodnota vzrostla. Je třeba také poznamenat, že ceny nabídek ve srovnání s loňským rokem vzrostly o více než 30%, nicméně všechny transakce s komerčními nemovitostmi se nyní provádějí v rámci trhu. Počet kancelářských objektů skutečně nabízených k prodeji se ve srovnání s lety 2008–2010 obecně výrazně snížil..

Přečtěte si více  Legendy a historie katedrály sv. Bazila

Jedním z nejzajímavějších a nejslibnějších nových projektů, které vstoupily na trh začátkem roku 2011, je obchodní centrum Barclay Plaza. Jedná se o moderní obchodní komplex třídy B +. Celková plocha zařízení je asi 47 tisíc metrů čtverečních. Má dobře rozvinutou infrastrukturu (recepce, restaurace, samostatná jídelna pro zaměstnance, nákupní galerie, fitness centrum a bazén), stejně jako snadný přístup ke všem hlavním dopravním linkám města.

Ceny za nákup a pronájem kanceláří se mírně zvýšily

Ve srovnání se stejným obdobím roku 2010 se ceny pronájmu a prodejní ceny kancelářských nemovitostí v Moskvě zvýšily o 15–20%, v závislosti na umístění a třídě objektu. Pokud bychom vzali nárůst cen kancelářských nemovitostí v období od ledna do března 2011, pak to bylo asi 2-3%, v závislosti na objektech.

K růstu cen došlo z několika důvodů. Na jedné straně byly ceny ovlivněny prognózami výrazného snížení výstavby nových komerčních nemovitostí a velmi pomalým tempem uvádění dříve ohlášených nemovitostí na trh. Na druhé straně pokles podílu neobsazených vysoce kvalitních kancelářských prostor s úplným dokončením.

Výrazného nárůstu cen napomohl také růst kupní síly soukromých investorů..

Průměrné sazby nájemného pro metropolitní kanceláře třídy A v 1. čtvrtletí se pohybovaly od 700 do 1100 $ za metr čtvereční, u kanceláří třídy B + a B – od 300 do 950 $ za metr čtvereční. Je třeba také poznamenat, že úroveň cen za maloobchodní prostory v centru Moskvy je přirozeně o něco vyšší a pohybuje se od 1 000 do 4 000 $ za metr čtvereční. Podle výsledků za 1. čtvrtletí roku 2011 byly nejdražší moskevské ulice zahrnuty: Tverskaja, Pyatnitskaja, Stoleshnikovova cesta, Petrovské linie, Kamergersky cesta, Bolshaya Dmitrovka, Kuznetsky most, Bolshaya Ordynka, Ostozhenka, Tretyakovsky proezd.

Shrnutím celkových výsledků za 1. čtvrtletí 2011 lze konstatovat, že v blízké budoucnosti bude trh komerčních nemovitostí, včetně kancelářského trhu v Moskvě, očekávat další zvýšení nájemného a cen. Kromě toho lze předpokládat, že růst poptávkové aktivity v tomto sektoru bude pokračovat. Nejoblíbenější a nejslibnější kanceláře zároveň zůstanou pravděpodobně třídy A a B +. Lze také říci, že jasná tendence zvyšování schodku takových kancelářských prostor na trhu, která se objevila v prvním čtvrtletí, bude pokračovat až do konce letošního roku. Před rokem bylo v kategorii kanceláří ve obchodních centrech třídy A a B + na trhu volně k dispozici až 10 vhodných nabídek. V současné době se počet kanceláří nabízených v tomto segmentu snížil na 1-2.

I přes výrazně zvýšenou tržní aktivitu v 1. čtvrtletí letošního roku se podle odborníků trh s nemovitostmi v Moskvě s největší pravděpodobností vrátí k předkrizovým ukazatelům pouze do roku 2012–2013.

Ve druhém čtvrtletí letošního roku mnoho odborníků předpovídá mírné zvýšení nájemného na úrovni 2-3%, což bude především v důsledku sezónního nárůstu poptávky a touhy potenciálních kupců a nájemců dokončit všechny transakce před začátkem letních prázdnin. Odborníci také předpovídají, že v průběhu roku 2011 bude vysoce kvalitní nabídka kancelářských prostor klesat vysokou rychlostí a do konce roku bude kapitál čelit vážnému nedostatku zařízení v tomto tržním segmentu..

Ohodnoťte tento článek
( Zatím žádné hodnocení )
Agatha Poradce
Nejlepší tipy a triky
Comments: 1
  1. Marie Tomanová

    Jaké jsou výsledky trhu s kancelářskými nemovitostmi za první čtvrtletí roku 2011?

    Odpovědět
Přidejte komentáře