Přehled primárního trhu s bydlením v hlavním městě za únor 2011. Růst nabídky, pokles cen

Obsah článku

• Stav primárního trhu s bydlením
• Nové budovy jsou vytlačeny z moskevského okruhu
• Hypotéka se znovu narodila

Podle sociologických průzkumů potřebuje více než 70% ruské populace lepší podmínky bydlení. Problematika bydlení je relevantní pro celou zemi, v tomto článku se však pokusíme zaměřit na kapitálový trh s bydlením.

Obecně se po krizi trh s novými budovami v hlavním městě začal oživovat, objevují se nové projekty, většina zmrazených stavebních projektů se obnovila. Obdržel nový impuls pro rozvoj a hypotéku.

Stav primárního trhu s bydlením

Jak víte, během krize se mnoho vývojářů rozhodlo zmrazit jejich stavbu. Trh s novými budovami v hlavním městě se postupně začíná oživovat. Již v roce 2010 existovala tendence k oživení tohoto segmentu trhu s nemovitostmi, oživení je patrné zejména ve výstavbě bytového hospodářství, které je v období po krizi velmi žádané. Důvěra potenciálních kupců v tomto tržním segmentu nyní výrazně vzrostla. Příjmy domácností se stabilizovaly, objevila se účinná poptávka po bydlení, začaly se objevovat nové projekty na trhu, zintenzivnila se také výstavba v mnoha zařízeních, která byla během krize pozastavena..

Do konce roku 2010 činil podíl dokončených bytů na celkové nabídce bytů v ekonomické třídě v blízkém moskevském regionu 50% – jedná se o objekty, které již byly uvedeny do provozu nebo jsou v konečné fázi výstavby (19%, resp. 31%). Podíl projektů v počáteční fázi výstavby je 44%. Zbývajících 6% jsou zmrzlé staveniště nebo objekty s pomalou stavbou.

Nyní pro potenciální kupující je rozhodujícím faktorem optimální poměr ceny a kvality..

Podle odborníků z analytického poradenského centra MIEL vstoupilo v lednu 2011 na kapitálový trh poprvé 40 domů, což je 7,4% z celkového počtu navrhovaných nových budov. Většina z nich jsou domy střední třídy a nové budovy, které jsou v počáteční fázi stavebních prací. Vzhled nových a relativně levných nabídek na primárním trhu obecně vedl ke snížení cen. Pokles cen však není významný – 3,2% v rublech a 0,1% v dolarech.

Nyní pro potenciální kupující je rozhodujícím faktorem optimální poměr ceny a kvality. Proto lidé volí nové budovy ekonomické třídy. Navíc názor, že domy v ekonomické třídě jsou velmi kvalitními budovami, není absolutně pravdivý. Kombinace cenově dostupných, ale vysoce kvalitních materiálů s nejnovějším vývojem ve stavebnictví umožňuje vybudovat spolehlivé a dostupné bydlení.

Ceny nemovitostí, zejména v Moskvě, však byly a zůstávají poměrně vysoké. Podle výsledků z letošního roku byla většina návrhů (46%) zaznamenána v cenovém segmentu od 100 tisíc do 150 tisíc rublů za metr čtvereční. Pro byty v cenovém rozpětí od 150 tisíc do 200 tisíc rublů za čtvereční. m. představovaly 37% z celkové nabídky, rozmezí od 200 tisíc do 250 tisíc rublů – pouze 10%. Minimální nabídka se ukázala být pro byty s cenou až 100 tisíc rublů za m2. – 7%.

Průměrná cena za bydlení v lednu činila 60,2 tisíc rublů za metr čtvereční. m, střední třída – 59,2 tisíc rublů za čtvereční. m, business class – 101 tisíc rublů za čtvereční. m.

Pokud jde o poptávku, podle výsledků z ledna 2011 byly tradičně nejvíce žádané byty o 1 a 2 místnosti, které činily 48%, respektive 37%. 3-pokojové byty vyjádřily přání koupit 14% všech kupujících, vícepokojové byty – pouze 1%.

Nové budovy jsou vytlačeny z moskevského okruhu

Je třeba poznamenat, že v poslední době existuje tendence přemísťovat nové budovy mimo Moskevský okruh. Jde o to, že v hlavním městě již dlouho chybí staveniště, a ty, které existují, jsou poměrně drahé, což nepochybně ovlivňuje náklady na metr čtvereční. Ukazuje se tedy, že stavba panelových domů v Moskvě není nyní příliš zisková.

V důsledku toho je hlavní činnost vývojářů nyní soustředěna v moskevském regionu, což z hlediska nové bytové výstavby výrazně vede. Na trh nových budov v moskevském regionu přichází měsíčně 5 až 12 nových objektů.

V současné době bylo postaveno mnoho nových domů v ekonomické třídě a staví se v následujících oblastech: Kozhukhovo, Solntsevo, Peredelkino, Lyubertsy, Mitino, Yuzhnoye Butovo. Na Moskevském okruhu v posledních 2 letech byla provedena výstavba v oblastech Ochakovo, Marfino, Sviblovo, Chertanovo, Otradnoye, Zyuzino. V současné době se v hlavním městě aktivně staví a prodává asi 40 nových nemovitostí v ekonomické a komfortní třídě. 83% všech nových budov ekonomické třídy se nachází v jižním správním obvodu. V jihozápadním správním obvodu – 7%, v CJSC – 6%., Nejméně ze všech objektů v jihovýchodním správním obvodu a severovýchodním správním obvodu – pouze 2%. V CAO, SZAO, VAO a CAO nejsou v implementaci žádné nové budovy.

Hypotéka se znovu narodila

Při koupi nového bytu se potenciální kupující sám rozhodne pro dvě hlavní otázky. Nejprve musí najít vhodné bydlení, proto developerskou společnost, která toto bydlení staví. Zadruhé, pokud kupující nemá dostatek peněz na nákup bydlení, pak kromě výběru samotného bytu bude muset být vyřešen ještě jeden problém – nalezení peněz na úhradu chybějící části jeho nákladů. V tomto případě je řešením hypoteční úvěr.

Pokud jde o první otázku, není obtížné najít byt, vývojáři se staly aktivnějšími a nabídka bytů na trhu jen roste a podle předpovědí bude i nadále růst. Pokud jde o hypotéky, můžeme také říci, že vzhledem k tomu, že efektivní poptávka obyvatelstva roste, oživují se i hypoteční úvěry..

Většina bank půjčuje na projekty ve výstavbě, pouze pokud je schránka domu již připravena a veškerá nezbytná komunikace je propojena.

Podle agentury „Miel“, v současné době 11 kapitálových bank nabízejí půjčky na bydlení v nových budovách. Minimální záloha ve výši 10% je požadována Sberbank, Ruskou hypoteční bankou a moskevskou úvěrovou bankou. Minimální úrokovou sazbu v rublech nabízí banka VTB 24 (propagace „S novým domem“, která byla prodloužena do 26. února 2011): před registrací vlastnických práv je sazba 9,95–12,35%, po registraci vlastnických práv – 7,5– 9,85%. Průměrná úroková sazba je 13-14% ročně.

Na první pohled se může zdát, že úvěrové podmínky jsou téměř před krizí. Všechno však není tak jednoduché. Většina bank půjčuje projekty ve výstavbě, pouze pokud je schránka domu již připravena a veškerá nezbytná komunikace je propojena, je velmi obtížné získat půjčku na koupi domu v počáteční fázi výstavby. Sberbank a VTB-24 mají více volných podmínek, ale tyto banky nabízejí ke koupi byt ze svého seznamu akreditovaných nových budov. V důsledku toho je výběr dlužníka velmi omezený. VTB-24 má však nejdelší dobu hypotéky – až 50 let.

Na základě dynamiky primárního trhu s bydlením v Moskvě lze předpokládat, že v roce 2011 bude výstavba nových budov i nadále růst. Jak víte, poptávka vyvolává nabídku a poptávka v současnosti neustále roste. Veškerá stejná poptávka po bydlení vede ke zvýšení nabídky hypotečních úvěrů. Lidé jsou připraveni přeplatit za drahé čtvereční metry a banky po krizi stále více začínají důvěřovat obyvatelstvu. Nastávající tendence přesouvat hlavní staveniště mimo Moskevský okruh se také zintenzivní, protože bydlení je levnější a je jich mnohem více než v hlavním městě. V důsledku toho může Moskva v blízké budoucnosti čelit nedostatku nového bydlení v ekonomické třídě.