Rysy a vyhlídky moderního trhu multifunkčních komplexů v Moskvě

Obsah článku

• Rysy moskevského trhu MFC
• Výhody IFC
• Nevýhody IFC
• Nejslibnější a nejúspěšnější komplexy v Moskvě
• Co má budoucnost na trhu IFC

Mezi nemovitostmi v hlavním městě nedávno najdete často multifunkční komplexy (MFC). Vývojáři stále více věnují pozornost tomuto odvětví. V hlavním městě však není tolik úspěšných příkladů IFC. Pojďme se podívat na specifika trhu multifunkčních komplexů v hlavním městě.

Rysy moskevského trhu MFC

Pokud vezmeme v úvahu, co je multifunkční komplex, pak je třeba říci, že v klasické podobě musí multifunkční komplex vykonávat alespoň 3 funkce, které nezávisle na sobě generují příjem.

Edgar Degas. Kancelář z bavlny. 1873

MFC může zahrnovat prvky kancelářských, maloobchodních, rezidenčních, hotelových a sportovních a zábavních nemovitostí. Největší podíl v dnešních MFC obvykle patří komerčním nemovitostem: asi 15–20% celkové plochy zabírá maloobchodní prostory, 50% – kanceláře, zbytek – rezidenční nemovitosti. Obchodní místnosti jsou zpravidla umístěny ve spodních patrech, kanceláře jsou umístěny nad, nejvyšší patra jsou určena k bydlení..

Vývoj výstavby těchto komplexů v Moskvě je spojen s nedostatkem a vysokými cenami půdy. Výsledkem je, že vývojáři, kteří staví výškové multifunkční budovy, se snaží vytlačit maximální zisk z dostupného pozemku..

Je třeba poznamenat, že během krize bylo provádění většiny IFC v hlavním městě pozastaveno. Tato okolnost byla způsobena především tím, že vyžadují komplexní strukturální a architektonická řešení. IFC jsou poměrně drahé projekty, které zpravidla nelze úspěšně implementovat v ekonomické třídě. Tyto komplexy lze nejlépe připsat obchodní třídě, která se během vrcholku krize ukázala jako nejméně žádaná..

Jak někteří odborníci poznamenávají, vzhledem k tomu, že rezidenční nemovitosti během krize klesly mnohem méně než komerční nemovitosti, oživení trhu s bydlením nyní probíhá rychleji. V segmentu kancelářských a maloobchodních nemovitostí se však poptávka nyní zotavuje mnohem pomaleji. Stejná tendence se přirozeně projevila ve struktuře multifunkčních komplexů. Nyní rezidenční část, představovaná byty, zaujímá stále větší podíl na struktuře MFC.

V současné době je pro multifunkční komplex moderního kapitálu povinen dostatečný počet parkovacích míst. To zvyšuje atraktivitu MFC jako komerční nemovitosti.

Výhody IFC

Mezi hlavní výhody multifunkčních komplexů patří možnost diverzifikace možných finančních rizik a nejefektivnější využití celé oblasti zařízení..

Viktor Vasnetsov. Komory Cara Berendeye. 1885

Podle odborníků umožňuje projekt, který je vytvářen pro různé kategorie spotřebitelů, možnost přizpůsobit rizika poklesu poptávky v určitých segmentech nemovitostí. Kromě toho, jak je uvedeno výše, konstrukce takových komplexů umožňuje vývojářům šetřit zdroje půdy a také snižovat náklady na energii..

Hlavním cílem výstavby multifunkčních komplexů je však zisk. Se správným designem postaveným na účinném konceptu dává kombinace různých funkcí v jednom zařízení vynikající účinek, což umožňuje získat více z provozu komplexu. Zisky pro vývojáře z velkého multifunkčního komplexu jsou mnohem vyšší než z skromného klubovny.

Mnoho podnikatelů dává přednost tomu, aby vše, co potřebují, bylo co nejblíže..

Hmatatelné výhody MFC mohou navíc pociťovat nejen stavební společnosti, ale také obyvatelé těchto komplexů. Byty v rezidenční části MFC obvykle kupují lidé, kteří pracují v kancelářských centrech komplexu, jsou také hlavními klienty zde přítomných infrastrukturních zařízení..

Proto jsou tyto komplexy velmi vhodné pro velké moderní megalopolises, což lidem umožňuje výrazně ušetřit čas, který stráví při pohybu po městě. Moderní život svou dynamikou klade velké nároky na čas, který získává stále větší hodnotu. Mnoho podnikatelů dává přednost tomu, aby vše, co potřebují, bylo co nejblíže. Z toho plyne závěr, že z hlediska optimalizace času jsou multifunkční komplexy ideální, protože zde můžete pracovat, žít a trávit volný čas současně..

Nevýhody IFC

Bez ohledu na to, jak pohodlný je takový komplex pro život, pokud jste rodinný člověk, může vám chybět mnoho velmi důležitých prvků infrastruktury. Zde zpravidla nenajdete klasické přilehlé území vybavené dětským hřištěm, nádvořím a parkováním pro hosty. Navíc je nepravděpodobné, že bude poblíž školka, škola nebo klinika..

Nevýhody většiny MFC zahrnují také nepřítomnost přírodních objektů v okolí (zde se vyskytují jen vzácné čtverce, park, dokonce i stromy). Většina z těchto komplexů se nachází v těsné blízkosti hlavních dálnic.

Další nevýhodou MFC jako bytových zařízení je to, že za předpokladu velkého podílu nebytových prostor v komplexu bude fungování celé budovy jako celku podřízeno ve větší míře pouze jim. Proto bude využívání území podléhat zvláštnímu režimu, jakož i spotřebě vody, elektřiny a tepla..

Abel Grimmer. Věž Babel. 1604

Dalším problémem pro vývojáře v Moskvě je výběr vhodné kvalifikované správcovské společnosti, která zajistí efektivní práci s nemovitostmi různých segmentů, které se liší svou funkcí. Bohužel většina tuzemských správcovských společností má úzkou specializaci, zpravidla pracují více v sektoru komerčních nemovitostí. Na kapitálovém trhu prakticky neexistují žádné správcovské společnosti, které mohou účinně pracovat současně s komerčními a rezidenčními nemovitostmi.

Nejslibnější a nejúspěšnější komplexy v Moskvě

Podle analytiků na realitním trhu je nejúspěšnější kombinací segmentů komerčních nemovitostí, které jsou součástí multifunkčních komplexů, kombinace dvou nejpopulárnějších formátů: kancelářských prostor a bytů.

Pokud vezmeme v úvahu seznam největších a nejslibnějších multifunkčních komplexů v hlavním městě, které nabízejí byty na prodej nebo pronájem, pak kombinace: kanceláře a byty třídy A jsou přítomny téměř v každém velkém komplexu pro společné použití a společně tvoří 60% až 85% celou budovu.

Tuto dynamiku lze snadno vysvětlit. Faktem je, že poptávka po pronájmu a nákupu bytů nacházejících se v obchodním centru Moskvy je určována hlavně vrcholovými manažery a zástupci velkých podniků. Poptávka po nich postupně roste, protože se jedná o velmi vhodný formát bydlení pro podnikatele..

Jako příklad nejoblíbenějších MFC v současnosti můžeme uvést komplex „City of Capitals“, který se skládá ze dvou výškových budov „Moskva“ a „Petrohrad“. Celková plocha komplexu je asi 289 tisíc metrů čtverečních. Téměř ve stejném podílu jsou zde prezentovány tři typy nemovitostí: kanceláře, byty a maloobchodní a zábavní složka. V současné době jsou v tomto komplexu k dispozici byty na prodej zcela připravené k bydlení, jejichž cena se pohybuje od 10 000 do 25 000 dolarů za m2. Náklady na kancelářské prostory v MFC „City of Capitals“ se pohybují v rozmezí od 8 tisíc do 18 tisíc dolarů za metr čtvereční, nájemné bude stát 850 – 950 dolarů za metr čtvereční. v roce.

Multifunkční komplex, který se nachází na bulváru Tsvetnoy a nazývá se „Legendy Tsvetnoy“, představuje také kancelářské prostory a apartmány třídy A. Celková plocha multifunkčního komplexu je 112 tisíc čtverečních metrů. m. Kanceláře zabírají šest pater a na byty je přiděleno až osm horních pater. Obchodní prostory se nacházejí v prvním patře budovy. Cena pronájmu za kancelářské prostory je 900 až 1 000 USD za m² za rok, náklady na prodej bytů se pohybují od 8,7 tis. Do 17,5 tis. Dolarů za m2..

Multifunkční komplex „Theloft“, jehož plocha je 20 tisíc metrů čtverečních. m také nabízí svým klientům byty a kancelářské prostory. Téměř 70% celkové plochy budovy je věnováno bytům. Náklady na kanceláře a byty v tomto komplexu pro kombinované použití jsou prakticky stejné a liší se v rozmezí od 4 000 do 5,7 tisíc dolarů za čtvereční M..

Co má budoucnost na trhu IFC

Pokud jde o budoucí vyhlídky na rozvoj formátu multifunkčních komplexů na území Moskvy, je to podle názoru většiny odborníků možné pouze realizací komplexních programů pro rozvoj průmyslových zón a rekonstrukcí chátrajícího bydlení v centru města. Důvod je jednoduchý – nedostatek volné půdy v hlavním městě.

Reorganizace průmyslových území je však poměrně komplikovaným a byrokratickým procesem. V důsledku toho vývojáři čelí řadě překážek.

Další slibnou oblastí pro rozvoj IFC v Moskvě je vývoj a implementace rozsáhlých projektů mimo Garden Ring, včetně zařízení sociální infrastruktury. Kombinace obchodních center, hotelových komplexů, dětských hřišť, parků a dalších prvků infrastruktury zvýší popularitu IFC jako rezidenční nemovitosti. Současně bude při výstavbě infrastruktury nutné brát v úvahu jak třídu samotného komplexu, tak území, na kterém bude postaven. Protože kanceláře třídy „A“ pravděpodobně nebudou žádat nájemníky v regionu. Zároveň vysoce kvalitní a relativně levné prostory upoutají pozornost mnoha malých a středních podnikatelů..

Obecně je segment multifunkčních komplexů na trhu s nemovitostmi v hlavním městě spíše slibným směrem. Takové komplexy jsou budoucností. Správný by měl být pouze přístup k výstavbě multifunkčního komplexu, ziskovost i poptávka po komplexu bude záviset na promyšlenosti projektu.